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騒音を理由に契約を解除できるか。

Q ハウスメーカーの建てた軽量鉄骨造のアパートを所有しています。
2階にお住いの高校生の息子さんが、夜遅くまで音楽をかけて、隣や階下の入居者さんから苦情がきています。
ご両親にお願いをしたのですが、親子関係も微妙らしく止みません。騒音を理由に契約を解除できるでしょうか。

A おそらく契約書には「他の借主への迷惑行為の禁止」が書かれていると思います。
これに違反すれば契約を解除できる、と記載されているでしょう。
それを行使したとしても、相手が認めなければ、一方的な解除ができないのが賃貸借契約です。

まず、「その騒音は、普通の生活で容認できる限度を超えているか」を、音が鳴っている時間帯や、音の原因、音の大きさなどで判断します。
おそらく、その息子さんの慣らす音楽は、夜の遅い時間帯で、音量も大きいのでしょうから、「限度を超えている」と予想できますね。

つぎに保護者の両親に注意をして、それでも「一向に収まらない」のなら、注意は一度だけでなく、何度も行います。
普通の人なら何度も注意されれば心に響くはずです。
表面上は平静を装っても、心中は穏やかでないはずですから、何度も注意するのは無駄ではありません。
ましてや親子の問題のようですから、その都度、話し合いは行われているはずです。

そして、騒音の日時や、やりとりのメモや、隣と階下の借主さんの証言もしっかり取っておきます。
これは裁判になったときの証拠となるのですが、注意のやりとりのたびに、それらの記録が残されていることは、相手へのプレッシャーにもなります。
それでも従わない時は、貸主から契約解除の通告をすることになります。

最後は裁判による方法しか、解除を認めさせることはできません。
裁判になれば、「騒音行為が、貸主と借主の信頼関係を壊したか」で争われることになりますが、今回の件が裁判にまでは発展しないでしょう。

Q 他の契約違反の時はどうなりますか?たとえばペット飼育や、契約者以外が住んでいるときなど。

A ペットの飼育や、契約者以外の人(しかも複数)が住んでいるなどの違反行為も、基本は同じです。
まず事実を指摘して注意し、日時を指定して是正勧告をして、何度も注意して従わない時は「契約解除通告」です。
ただし、裁判となったときは「信頼関係が壊れたかどうか」の認定が微妙です。
騒音は、貸主の大切な「お客様」である入居者が被害者です。
大切なお客様が被害を蒙るような行為は「信頼関係を壊す」として認定される要素は十分だと思いますが、ペット飼育はどうでしょう。
ペットの悪臭や糞尿やダニ・ノミ等の不衛生な状況や鳴き声で、建物自体や他の入居者に損害を与えた、と認められるような状況かどうかでしょう。
契約者以外の入居の場合は、もっと厳しいかもしれません。
同じように、証言や交渉のやりとりのメモなどの証拠を残しておくことです。
いずれにしても、裁判は貸主にとっても損害は大きいので、違反を見つけたら、小まめに毅然と注意をし続けることが重要です。

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