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4ヶ月の家賃滞納の対処法は?

Q.築20年の木造アパートで、家賃6万円で貸している28歳の独身男性が、4ヶ月分を滞納しています。
会社は退職しているようで、この3ヶ月は姿を見かけません。
連帯保証人は父親ですが、年金暮らしで古い家作(貸家)で暮らしています。
借主とは、やはり3ヶ月は音信不通だそうです。父親に支払い能力はないように思います。
どうしたら良いでしょうか。

A.家賃滞納の中でも多いパターンですね。
3ヶ月も音信不通ですから、借主が住んでいるのか、夜逃げをしているのか、二つのケースで考えてみましょう。

まずは、まだ住んでいる場合は、メーターが動いているとか、夜に灯りがつく等で判断できるでしょう。
この場合は、なんとか本人と会うことが最優先です。
本人の意思を確認して、支払う意欲があるのか、どのようにして支払う予定か、などを話し合うべきですね。

でも、早朝や深夜の訪問は避けた方が良いです。
会えないときはメモをおいておき、郵便で督促状を送ったり、内容証明を出すなどの地道な努力を重ねてください。

努力した結果、借主が会おうとしないとか開き直るなら、法的手続きとなります。
「支払い督促」や「少額訴訟」という手段もありますが、今回のようなケースは「契約解除と明渡し訴訟」が一番適していると思われます。
時間と費用がかかりますが確実に解決します。
最近では、専門の弁護士事務所の広告も見かけますし、料金も以前よりは安くなっているようです。

つぎは、夜逃げしているケースです。

夜逃げを確認するためには、室内に入る必要があるのですが、家主といえど賃貸中の部屋に入れば「住居侵入」という罪に問われてしまいます。
この場合は、親族から安否確認の要請を受けて、第三者(警察官など)の立ち合いの元、合鍵で入る、という方法をとることになります。
連絡の取れない借主が、室内で倒れていることを危惧しての行動、ということです。
家財や冷蔵庫等の状況から「夜逃げ」と判断されれば、前述と同じく、「契約解除と明渡し訴訟」の手続きが最善でしょう。

Q.知人に、連帯保証人の父親の責任と権限で、契約解除と荷物の撤去をお願いし、その代わりに保証債務を免除する、という方法をアドバイスされました。
その方が、私の被害は少なく済むのですが。

A.その方法は、よく語られますね。
現実に、そのやり方で解決させているケースは、結構あると思います。
しかし、これも住居侵入に違いありません。
連帯保証人といえども、他人(ひと)の部屋に勝手に入って荷物を片付ける権利はありません。
行為者が父親でも、鍵を渡して、それを許したのは貸主ですから、同じく罪に問われるリスクは消えません。
仮に、契約書に「3ヶ月以上の行方不明や賃料滞納の場合は、連帯保証人に契約解除権があるものとする」と書かれていても、公序良俗に照らして有効とは言い切れません。
(もちろん、書いてないよりあった方が、こちら側の行動の根拠になりますけど)
この方法が大家さんの被害額を減らすことは理解できます。
行方不明になった借主が、後日 訴えてくる可能性も高くはないかもしれませんが、リスクはあるのでお勧めできません。

契約解除と明渡し訴訟は欠席裁判となりますので、判決を取るのは難しくないでしょう。
荷物も多くはないので、大家さんが一定期間を保管すれば良いと思います。
保証人の父親から滞納分が取り戻せるかどうかは、これからの話し合いですね。
支払い督促や少額訴訟をして強制執行しても、「ない人からは取れない」のが現実です。
ほんの少額ずつでも、長期で返済してくれることに、話し合いで合意することを目指してはいかがでしょう。
それよりも、早く部屋を空けて、次の借主からの賃料収入を復活させることを最優先とした方が、ずっと前向きだと思います。

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