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「区分所有マンションを貸すとき」

Q.私は賃貸マンションを経営して青色申告しています。
息子が海外赴任することになり、自宅としている区分所有マンションを貸すことになりました。
税務申告はどのようになりますでしょうか。
他に気を付けることはありますでしょうか。

A.息子さんは、海外転勤で国内に1年以上「居住」しないので「非居住者」という扱いになります。
「非居住者」でも、国内で家賃収入などがあるときは確定申告する必要がありますので、お父様が「納税管理人」となって、代わりに申告と納税をされたらよいでしょう。
そのためには、納税地を所轄する税務署長に届け出る必要があります。

 申告の方法はお父様と同じですが、貸室が1戸なので白色申告となりますね。
家賃等の収入に対し必要経費を計上して損益を算出するのも同じです。
必要経費として保険料や不動産業者への手数料以外に、住宅ローンの利息や減価償却費用が計上できますが、特に減価償却費用は、実際に支出していないのに経費計上ができるので有利です。

原価償却額を計算するために、まず分譲マンションの購入価格を土地と建物部分に分けます。
その金額は売買契約書を見れば分かるでしょう。
建物部分から更に付属設備を分けます。7対3の比率(建物70%付属設備30%)でよいでしょう。
そして、建物は定額法で、付属設備は定率法で減価償却します。定率法の方が最初の償却額(必要経費)を大きくできるので、その分利益を少なくできますから有利です。このように申告します。

 気を付けるのは法人に貸し付けるときです。
自宅を貸すときは、後々のトラブルを避けるために、賃借人に法人を指定するケースが多いのですが、海外赴任している家主の不動産を法人が借りると、支払う家賃から20.42%を源泉税として預かり、納税する義務が生ずるのです。
これは賃借人の義務なのですが、その面倒な手続きを避けたい法人もいますので、事前に説明していないとトラブルになってしまいます。
募集する仲介会社さんに相談してください。

そして、一定期間で日本に戻ってくるのでしょうから、定期借家で契約することをお勧めします。

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