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サブリースはメリットがあるか?

Q.アパートの新築を検討したときに「サブリース」を提案されました。
サブリース契約はオーナーにとってメリットがあるのでしょうか。

A.賃貸経営のオーナーにとって、サブリースとは「どんなシステムなのか」を考えてみましょう。

 たとえば、設備が故障したときは、すぐに修理や交換をする。
さらに、故障する前に手当てをして、借主の不便や不満を防止する。
この考えに反対するオーナーはいないと思います。
入居者に満足してもらうことが、賃貸経営にとって最も重要なことに異論はないでしょう。

しかし、サブリースされているオーナーの多くは、「それはサブリースしている会社がやることで自分には関係ない」と言うのです。

 敷金精算は、借主と揉めると次の募集に支障をきたすので、スムーズに進めたいですよね。
あるいは入居審査は、家賃の支払い能力だけでなく、入居ルールを守る良い入居者を選んだ方がいいですよね。
さらに家賃というのは、借主の満足度を高めていくことで退去を防いで、結果として値下がりを防ぐことができるはずですよね。
これらの考えに反対するオーナーはいないと思います。

しかし、サブリースされているオーナーは、「それはサブリースしている会社がやることで自分には関係ない」と言うのです。
ここに、サブリースという仕組みの落とし穴があります。

 たしかに、借主が不平や不満を言おうと、敷金精算で揉めようと、毎月家賃が入ってくるのがサブリースです。
ルールを守らない入居者が他の優良借主に迷惑をかけようと、退去が多く発生しようと、今月の収入に変わりがないのがサブリースという仕組みです。
極端に言えば、空室が多く長く発生していても、毎月家賃が入ってくるのがサブリースです。

しかし、この状態が長く続いたら、長期的にはオーナーの収入低下をもたらすことは「火を見るより明らか」です。
サブリース会社が、いつまでも赤字を補填し続けることはないワケです。

「建築させたのだから」「管理を任せたのだから」というオーナー側の主張も分かりますが、だからといって、会社が赤字を出し続けることを容認することはありません。

 このようにサブリースはオーナーに、「経営に無関心でも約束された収入が入り続ける」という「錯覚」をもたらしやすい仕組みと言えます。

Q.では、サブリースはオーナーにとってメリットはない、ということでしようか?

A.そう単純ではないのです。

賃貸経営は満室が続けば良いですが、退去や入居を繰り返すのが宿命です。
そのために収入が安定しない、という側面があります。
安定を求めるオーナーには、一棟や一室を、合意した家賃で「借り上げてもらいたい」、というニーズが生まれます。
直接賃貸したときより賃料収入は少し減りますが、安心料として許容できる範囲なら、サブリースを望むワケです。

一方の管理会社側も、オーナーが安定を望み、それで建築受注や賃貸管理契約がいただけるので、サブリースというメニューを用意します。
両者の思惑がこの時点で一致します。
ただし、もうひとつ、思惑だけでなく「目的」も一致させる必要があるのです。
それは「良い賃貸経営」をするという目的です。

出来るだけ空室が少ない、つまり稼働率の高い状態を維持する。
入居者に快適に長く暮らしていただく。
建物設備に必要なメンテナンスを行い、無駄な修繕や交換を防ぐ。
結果として収益を最大化する。

これらは「良い賃貸経営」によってもたらされる結果です。
たとえ、オーナーが自主管理をしても、管理を業者に委託しても、サブリースで家賃保証を受けたとしても、「良い賃貸管理をする」というこの目的は、見失ってはいけないのです。

オーナーとサブリース会社が、この目的を共有して手を組むことができるなら、安定志向のオーナーにとっては、サブリースはメリットがある仕組み、と言っても良いでしょう。

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