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あなたの土地は小規模宅地等の特例が受けられる?(自宅編)

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今回から3回に渡って
「小規模宅地等の特例」についてお伝えして参ります。

そもそも「小規模宅地等の特例とは何か?」の前に、
この制度が出来た背景からお話しした方が分かりやすいと思います。

地価が高騰したバブル期に比べると、
路線価はかなり下落しましたが、
それでも都市部では、猫の額(ひたい)ほどの居住地でも、
相続税を心配しなければならなくなりました。

また、店舗や工場の敷地に高額な相続税が課されて、
土地を売却しなければ相続税が払えない、
という事態も起こり得ます。

事業用の土地や居住用の土地は、
いわゆる生活基盤なので処分すれば生活が維持できません。

路線価を元にストレートに課税されてしまっては「たまったものではない」ですよね?!

こうした問題に配慮した税制が、小規模宅地等の特例なのです。

この特例は、
亡くなった人の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り、
通常の相続税評価額から「一定割合の減額」をして相続税の課税対象額とするものです。

今回は、この小規模宅地等の特例のうち「居住用宅地」に焦点を絞ってみたいと思います。

「一定割合の減額」とは・・・居住用宅地の減額割合は80%です。
「限度面積」とは・・・居住用宅地の限度面積は330㎡です。

つまり、330㎡までの土地の評価額について80%オフしてくれる、とうことです。

例えば、下記の図ように、
亡くなった人の自宅の敷地が330㎡あったとします。

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土地の相続税評価額が3000万円だった場合、
80%オフで600万円に評価が減額されるのです。

では、自宅の土地を相続した場合には、
すべてこのような減額がされるかというと、
そうではありません。

いくつかの要件を満たさないとこの特例は受けられません。
その要件のポイントとなるものが2つあります。

1つ目⇒誰が自宅の土地を相続するのか
2つ目⇒相続後、その自宅に居住するのか、その自宅を売却するのか

この特例が適用できるかどうかについては、
次のフローチャートで確認してみてください。

この図をご覧いただいて分かる通り、
配偶者が自宅の土地を相続した場合には、
文句なしに小規模宅地等の特例を受けることが出来ます。

別の言い方をすれば、
配偶者は自宅の土地を相続した後に、
そこに住み続けても良いし、
その土地を売却しても良いのです。

一方、
同居している子供が自宅の土地を相続した場合には、
申告期限(亡くなった日から10か月)までに売却してしまうと、
この特例は受けられません。

だからといって、
配偶者に自宅の土地を全部相続させると、
2次相続で相続税が高くなる可能性もあります。

ケースバイケースではありますが、
できればこの特例は配偶者ではなく、
同居している子どもに受けてもらうことをお勧めします。

なぜなら、
配偶者には相続税を軽減させる特例(配偶者の税額軽減)があるため、
小規模宅地等の特例を受けなくても、
税金が発生しない可能性が高いからです。

例えば、660㎡の自宅の土地を相続する場合、
1次相続では配偶者が330㎡分相続し、
同居している子どもが330㎡分を相続します(共有名義となります)。

ここで、
配偶者が取得した330㎡分については小規模宅地等の特例は受けず、
子どもの方で適用を受けます。そうすると、
同居している子どもは2次相続でも、
配偶者が1次相続で取得した330㎡の土地について
適用を受けられることになり節税効果が高まります。

実務上でも、
自宅の土地に小規模宅地等の特例を適用させるケースは非常に多いので、
是非覚えておいてください。

 

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