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「あなたの土地は小規模宅地等の特例が受けられる?(賃貸マンション編)」

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今回は、
小規模宅地等の特例のうち「貸付事業用宅地」についてお話しして参ります。

この特例は、
亡くなった人が貸付事業に使用していた土地について「限度面積」までに限り、
通常の相続税評価額から「一定割合の減額」をして
相続税の課税対象額とすることができます。

「貸付事業用」とは・・・・・
不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業をいい、一般的に不動産所得を生ずる事業です。

「限度面積」とは・・・・・・
貸付事業用宅地の限度面積は200㎡です。

「一定割合の減額」とは・・・
貸付事業用宅地の減額割合は50%です。

つまり、
200㎡までの貸付事業用土地の評価額について50%オフしてくれるのです。

例えば、
下記の図のように亡くなった人の貸付事業用の敷地が200㎡あったとします。

ここに小規模宅地等の特例を適用すれば、
土地の相続税評価額が3,000万円だった場合、
50%オフで1,500万円に評価が減額されるのです。

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ではここで、
居住用宅地と貸付事業用宅地を両方所有していた場合(自宅と収益不動産を所有しているイメージです)はどのようになるかを考えてみたいと思います。

例えば、
下記の図のように亡くなった人の自宅の敷地(A)が
165㎡、収益不動産の敷地(B)が300㎡あったとします。

ここで、
(A)については小規模宅地等の特例のうち居住用宅地として330㎡まで80%オフしてくれる特例を使い、

(B)については小規模宅地等の特例のうち貸付事業用宅地として200㎡まで50%オフしてくれる特例を使っていきます。

まず最初に(A)に注目してください。

居住用宅地の場合330㎡まで適用可能ですが、
165㎡の敷地しか所有していませんので、
165㎡の全部について80%オフすることが出来ます。

ですので、
評価額は3,000万円-(3,000万円×80%)=600万円まで下がりました。

次に(B)を見ていきます。

貸付事業用宅地の場合200㎡まで適用可能ですので、
300㎡の場合は200㎡まで適用できそうですが、
実は200㎡すべてに適用できるわけではありません。

この例のように2種類以上の宅地について適用を受ける場合には、
既に選択した宅地の限度面積に対する割合を考え、
100%に達するまで面積を選択していきます。

考え方を下記の図でご説明しますのでご覧ください。

(A)は330㎡選択できるところを165㎡しか選択していませんので50%しか使っていないと考えます。

限度面積は100%に達するまで選択できますので、
残りの50%を(B)に使うことができます。

貸付事業用宅地の限度面積は200㎡ですので、
(B)は200㎡全部適用して100%になることを考えると、
50%分にするには200㎡×50%=100㎡となり、

(B)については100㎡分について50%オフしてくれることになります。

そもそも(B)は300㎡で3,000万円の評価額なので、
100㎡分の評価額は1,000万円となります。

その1,000万円の評価額を50%オフしてくれるので減額金額としては500万円になります。

よって、3,000万円-500万円=2,500万円まで(B)の評価額は下がります。

上記の様に、2種類以上の宅地がある場合は、
どの宅地から小規模宅地等の適用を受けていくかで評価額も税金も変わってきます。

今回の例では、
減額割合が80%と高い居住用宅地を先に選択しています。

このように税金上有利な適用の仕方、
相続時にもめない適用の仕方を専門家にご相談ください。

 

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