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賃貸物件の賃料滞納と非弁行為について

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「【賃貸管理ノウハウシリーズ】賃貸経営の疑問に答える「賃貸Q&A」①」

質問です。

本日研修を受けたところ非弁行為の禁止ということで
家賃滞納者が支払いを明らかに拒否しているにも関わらず、
支払いを促す行為が法律行為に該当すると言われました。

実は弊社の管理物件の入居者が
水道代のみを払わないという方がいらっしゃいます。

払わない理由が3年ほど前に漏水があったそうで、
その時の対応(弊社担当)が悪く、
それ以来支払う気がないと言われました。
賃料は毎月支払があります。

この管理物件は水道料は大家さんが徴収しておりますが
大家さんからは督促をしてくれと頼まれています。

どの様にしたらいいでしょうか?
回答

非弁行為の禁止について、勉強されたのですね。

現実問題として管理会社は賃料の集金業務を行っていますが、
これに関しては貸主に代わって借主から
賃料を集金して貸主へ送金する行為です。

ここまでは全く普通の話なのですが、
例えば管理している物件の借主が賃料を滞納した場合、
「払って下さい」と督促をします。

この行為自体も弁護士法に触れると言う解釈も出来るかと思われますが、
通常の賃料回収業務として世の中の不動産管理会社は
業務の一部として行っております。

これが相手方が、「払う義務はない」と宣言しているとか、
払わない状態が続いている場合は、
訴訟等の法的手続きをすることになります。

さすがに法的手続きを代行する事は
弁護士法に触れる非弁行為となってしまいますので、
私の解釈は支払う意思を持っている相手への
督促は業務として可能、
裁判所を通す手続きの代行は非弁行為と線引しています。

当然ながら当社にも顧問弁護士がいますが、
弁護士先生に登場頂くと滞納の場合は泥棒に追い銭状態となり、
滞納金+訴訟費用+弁護士費用が重く伸し掛かる状態となります。

管理会社には「非弁行為だから対応できません」と言われ、
弁護士先生に頼むと着手金20万円+成功報酬を取られる事になります。

よって、オススメしているのは弁護士先生を入れない
本人による裁判所への「調停申し立て」、「支払督促」「訴訟」です。

訴訟の判決をもらう程度であれば、
判決まで1万円程度で済みます(訴額によりますが)ので、
ここ最近の重たい案件は、本人訴訟で乗り切っています。

話が長くなりましたが、

裁判所で行う調停を利用するのが良いと考えます。

但し、会社の対応が悪いとの事ですので、
その理由についてもう一度精査して、本当に悪いことが有るのであれば、
その事を解決しないといけないと思います。

しかしながら、
現在水道代を払われずに迷惑しているのは大家さんですので、
大家さんには「法律的な対応をする場合は、
弁護士では無いので管理会社が代行する訳にはいきませんが、
貸主と借主での争いとして対応するサポートをさせて頂きます」
(具体的には簡易裁判所へ調停申し立て書を
貸主と一緒に書き方を教わりに行き提出する等)と伝える。

貸主に「裁判所なんて利用したくない」と言われた場合は、
「お互い意見をぶつけ合う事から始めます」
と伝えて意見をとりまとめる役に徹します。

これで話し合いが平行線になったら、
「調停から始めてみましょう」となり、
解決には法的手続きしか無いと悟って頂きます。

悪いのは「管理会社」と言うのであれば、
自分なら法的な判断をするために
「裁判所で調停の場をもうけるのでご出席下さい」と伝え、
裁判所で判断してもらいます。

相手が「そんな事には応じない」と言うならば、
会社に来てもらうなり自宅訪問するなりして、徹底的に争います。

最終的には訴訟を起こすべきですが、
これも会社の落ち度の度合いによって判断するべきです。

ご質問の内容から考えると通常の管理業務の範囲を越えて、
争いのレベルになっていますので、
「水道料に関しては大家さんが、当事者として法的手続きを起こす」
ことが妥当であると自分は考えて、
「水道料に関しては通常の督促状程度の対応しか出来ないので、
払って来ないと思います、
調停の申し立てをオススメします」と
大家さんに伝え判断を仰ぐ事から始めます。

上記を整理しますと、

1.争いのある案件を管理会社が代行する事は、弁護士法に触れる

2.貸主には、「明確な払わない意思を借主が持っている以上、
体は貸主対借主となる」と伝え、
管理会社の集金事務と種類が違うと認識してもらう

3.争い事の解決順序としては「話し合い」→「調停」→「訴訟」となるが、
訴訟まで行く場合は結構険悪になるので、
貸主側の判断が必要。

4.法的手続きである「調停」も「訴訟」も
「弁護士を使わず本人が申し立てれば」
1万円から2万円程度の出費で済む。

5.争いの対象が借主対管理会社であれば、
徹底的に打ち合わせを重ねるべき

と、いった感じです。

 

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