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賃貸管理メニューなんてどうでもいい!?

もしあなたが、
これから賃貸管理を始めるなら、
いの一番に管理メニューを
作り上げなければ始まりません。

メニューが無かったら
商品の販売はできませんよね。

 

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すでに賃貸管理をしているなら、
(多くの読者様がそうだと思いますが)

つぎに
あなたに興味を持ってくれる
「見込みオーナー作り」を優先すべきです。

ご自分の賃貸管理を
「どう売り込むか」を考える前に

あなたの管理を求めている
「見込みオーナー」を増やすことを
優先すべきです。

 

ただし、当然ですが、
商品としての賃貸管理が
「どうでもいい」と言っているのではありません。

「悪い賃貸管理」より「普通の賃貸管理」へ
「普通の賃貸管理」から「良い賃貸管理」へ

絶えず改善を目指すべきです。

今日のテーマは
「良い賃貸管理とは」についてお話ししましょう。

 

 

もしオーナーが、
あなたに賃貸管理を任せるとしたら

それは、
あなたの管理メニューが
「気に入った」からではありません。

と言ったら、言い過ぎでしょうか。

 

でも事実オーナーは、
管理メニューの内容に興味はないのです。

オーナーが興味があるのは
あなたに管理を任せたときの「結果」です。

オーナーが期待するのは、

あなたの管理がオーナーに与える「付加価値」です。

 

ですから、
「良い賃貸管理」を目指すということは、

「オーナーにどのような結果を与えるのか」
を明確にするところから始まります。

 

たとえば
「高い入居率という結果」で考えてみましょう。

 

「悪い賃貸管理」は空室が続いても
提案もせずに「ほったらかし」です。

「空室が1年も続いている」のに
「何の提案もしていない」という管理会社さんは、
意外と珍しくありません。

もちろんこんな管理は論外ですが、

仮にほったらかしで無いとしても、

「家賃を下げる」ことばかりを
提案しています。

 

家賃を下げるのは、
たしかに空室対策のひとつですが、

これだけに頼るという賃貸管理は
「良い」とは言えませんよね。

 

オーナーが賃貸経営をする目的は
「高い入居率」ではありません。

それは目的を達成するための、
「手段」のひとつのです。

家賃を下げることで
「収益」を減らしてしまったら、
オーナーの望む「結果」とは
違う方向に進むかもしれませんよね。

 

「高い入居率」という結果を与えるとしても
家賃を下げ続けることによって
オーナーの「収益」を減らしては、
本末転倒なのです。

 

では「良い賃貸管理」なら何を目指すか。

 

高い入居率を維持するのに重要なのは
入居者さんに満足して暮らしていただくことです。

満足していただければ長く住んでもらえます。
退去率が下がります。

これがオーナーに一番に提供すべき「結果」です。

 

同じように、

トラブル・クレーム処理をするときは、
入居者さんに満足してもらうことを
第一目的に行動します。

「クレームが止んだら解決」とするのではなく、
困っていた入居者さんが喜んでくれて
同じようなトラブルの再発を防止しようとします。

これが「良い賃貸管理」です。

 

入居者さんに満足してもらう、
そのことを目指せば
必然とそのようなマインドになるのです。

 

同じように、
退去の連絡を受けたときは、

理由を聞いて、
その原因を取り除くことで
「退去を思い止まることができないか」
と考えます。

たとえ、それが無理でも、
その原因を取り除いて
同じ理由で別の入居者の退去が
起きないように行動するでしょう。

これが「良い賃貸管理」です。

 

入居者さんに満足してもらうことを目指せば
必然とそのようなマインドになるのです。

 

同じように、

入居審査をするときも、
ただ「家賃が払えるか」ではなく
他の入居者に迷惑をかける行為をしないか
という基準で行います。

そんな借主が入居して迷惑行為が放置されると
優良な入居者さんが退去してしまうからです。

入居者さんに満足してもらうことを目指すなら、
入居審査を「保証会社に丸投げ」というのは
なくなるはずです。

これが「良い賃貸管理」です。

 

入居者の満足度を高めることを
「テナント・リテンション」と言いますが、

すべての管理メニューに
テナント・リテンションの精神が宿っているかが
「良い賃貸管理」の条件です。

 

 

あなたの賃貸管理が
オーナーにもたらす「結果」を意識してください。

たとえば「オーナーが楽をできる」
という結果もあります。

煩(わずら)わしいことを、
オーナーに代わって行うことによって
オーナーが楽をできる
その時間を仕事や余暇に利用できる

このような管理を
僕は「オーナー代行型の賃貸管理」
と読んでいます。

オーナーが行うべき、
家賃集金やトラブル処理や
メンテナンス管理などを

専門知識と経験をもって、
オーナーの代わりに行う、
というコンセプトです。

その見返りに「家賃の〇%」という
「管理料をください」ということです。

昔の賃貸管理はこのカタチでした。
いまでも多くの管理会社のメニューは
意識するとしないとに関わらず
この「代行型」になっています。

 

 

もうひとつ、最近の傾向として、

「賃貸経営の収益を増やします」
という結果もあります。

単なる代行ではなく、
もっと賃貸経営に関わって

収益やキャッシュフローを増やしたり
改善させる結果を約束する管理です。

「収益改善型賃貸管理」と読んでいます。

プロパティーマネジメント
とも言いますよね。

 

このふたつの賃貸管理は、
表面的には家賃集金と督促をしたり、
トラブル処理や退去立ち会いや
メンテナンス手配をしていますが、

その細かな内容は異なります。

結果が「楽をさせる」ことと
「儲けを増やす」ことでは
同じ行動になるはずはありません。

 

どちらが優れている劣っている、
という話ではありません。

あなたがオーナーに与える「結果」を
意識していただきたいのです。

 

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