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【賃貸管理実務シリーズ】空室対策の提案 後編

よくメルマガにも書きますし
研修や動画でも話していますが

空室対策の基本は、

1.価値のバランスを合わせる
2.見せ方を工夫する
3.貸し方を考える

この3つだと思っています。

 

1.は賃料と物件(貸室)の価値を合わせる
ということです。

特に退去したあとの貸室を
前と同じ賃料で募集しようとすると
このバランスが崩れていることが多いはずです。

 

賃料と物件(貸室)を秤(はかり)に載せて
もし賃料側に大きく傾いていたら
検索の一覧に表示されないので
問い合わせは来ないでしょう。

客付け業者さんも店頭で紹介しないし
「あて物件」にされるのがオチでしょう。

 

この賃料と物件(貸室)のバランスを合わせる手段として

・内装を変化させる
・収納スペースを増やす
・設備を改善する
・入居条件を変える
・間取りを使いやすくする
・エントランスを見栄え良くする
・共用部分を綺麗に保つ
・外壁を塗り替える
そして、
・賃料を下げる

などがあります。

「賃料を下げる」のが一番簡単ですが、
それが大家さんにとって最善でないのは
昨日のメルマガに書きました。

では、どの手段から優先するか?というと

その正解はなく、
大家さんの考えや物件の状況や
地域の事情に合わせて最適な方法を
選択することになります。

 

そうは言っても、あえて順番をつけるなら
「お金のかからない」方法から検討するかな、
と思います。

 

これは「部屋を決めるための最終手段」というより

賃料と物件(貸室)のバランスを合わせる

ことに重点をおきます。

 

2.の見せ方は5つほどあり、

・インターネットの見せ方
・店頭での見せ方
・現地での見せ方
・客付け業者さんへの見せ方(AD提示など)
・大家さんへの見せ方

これらを工夫しましょう、ということです。

賃料と物件(貸室)のバランスが合っていても
スタートラインに立っただけです。

ライバルの貸室も同じ位置に並んでいます。

お客様や仲介スタッフさんに選んでいただいて
現地にきてもらうために
「見せ方」を工夫して差をつけるのです。

 

賃貸管理の実務がテーマのシリーズなので、

残念ながら1つ1つの「見せ方」について
解説するスペースがないことをご了承ください。。

 

「・インターネットの見せ方」については
次回の「ネット集客」で取り上げます。

「・現地での見せ方」については
次の次の「モデルルームと空室管理」で
解説します。

 

 

3.の「貸し方」にも色々な手段があります。

簡単に言えば
「借りてくれたら こうします」という
条件の提示です。

「入居金をゼロにします」
「フリーレントを2ヶ月にします」
「ご希望の設備を付けます」

このような様々なバリエーションが
多くの管理会社さんの実践によって生まれています。

 

賃料と価値のバランスを合わせて
見せ方の工夫によって現地に来ていただいて
さいごに、
「貸し方」という条件で決断していただく流れです。

そのための販促費としてオーナーに
家賃の数ヶ月分を投資していただきます。

それを「どう活用するか」の選択です。

ですから、
その軍資金を「業者のADに回す」というのは
否定はしませんが「能が無い」とも思いますね。
最後の手段だと思います。

 

さて、このような空室対策を
「1~2ヶ月で決まる募集条件」として決めて

退去連絡を受けた翌日には
書面でもってオーナーに提案しましょう。

あなたの説得力も「空室対策提案の一部」です。

断られても諦めず、
1ヶ月後、2ヶ月後、3ヶ月後に
再提案を繰り返しましょう。

 

次回は1~2ヶ月以内に決めるための
「ネット集客」がテーマです。

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