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【賃貸管理実務シリーズ】入居審査と保証会社

今回のテーマは「入居審査と保証会社」です。

入居審査は賃貸管理会社にとって
大事な職務でありスキルです。

その2つの審査基準について解説します。

1番目の審査基準は「家賃の支払い能力」です。

これは保証会社によるところが多いのが現実ですね。

保証会社が「OK」と言えば無条件で入居させる。
保証会社が「NO」と言ったら別の保証会社に回して
それで「OK」が出れば入居させる。
すべての保証会社が「NO」なら断る。

こういう管理会社さんが多いと思います。

これを「ダメ」と言うつもりはありません。
万一、滞納があっても保証会社が代理弁済してくれるのですから、
オーナーに「未回収損失」のリスクはありません。

管理会社も督促作業から開放されますから、
その分を他の管理業務にエネルギーを回せるので
管理の質を上げることもできるでしょう。

ただし、

保証会社に「頼りすぎる」リスクも承知しておくべきです。

頼りたいなら頼っても良いですが、
その事によって発生するリスクを知らずにいたら
オーナーに損失を与えてしまいます。

以下にそのリスクを書いてみます。

1.倒産するかもしれない

何年も前に保証会社の倒産騒ぎがあり
何社も消えていきました。
今は保証会社の過当競争状態ですから、
倒産のリスクは当時と変わらずにあると思います。

最初の契約時に一年分を徴収する保証会社が
その資金で翌月分の運転資金を賄っているなら
新規契約が減ったとたんに資金繰りが悪くなります。
怖いビジネスモデルですよね。

あなたがオーナーに紹介した保証会社が倒産したら、
その後の滞納リスクはあなたが保証するか
新たな保証会社の契約金は負担するという覚悟が必要です。
それが管理会社の責任だと思います。

2.厳しい督促をするのではないか

保証会社の審査基準は「家賃が払えるか」ではなく
「滞納した場合でも回収できるか」にあります。

同じように聞こえますが違います。

文書や電話や訪問や法的手続きまで見通して
貸し倒れリスクを秤(はかり)にかけているのです。

訪問による督促が始まると現地が穏やかではありません。
玄関先のやり取りは、
他の入居者の耳に入ってしまうかもしれません。

審査に落ちた借主を引き受ける保証会社がありますね。
その会社が保証した借主は滞納リスクが高くなるはずです。
多くの滞納が発生しても貸し倒れを防ごうとしたら
督促行為を厳しくしなければならないでしょう。
玄関先で声を荒げるかもしれません。

だから提携する保証会社が「どんな督促をするのか?」
ということを知っておくべきなのです。

3.「共同生活のルールを守れるか」は審査しない

1番目の審査基準は「家賃の支払い能力」と書きましたが
2番目の基準もあります。
それは「共同住宅のルールが守れるか」という基準です。

共同生活のルールを守らず注意しても聞き入れない借主は、
他の入居者に迷惑をかけることになります。

一方で、自らはルールを守るけど
他人に対しても厳格で過剰な反応を見せる人もいます。

どちらも、それが原因で他の入居者が退去してしまう
リスクが怖いのです。

この2番目の基準も審査には重要なのですが、
保証会社の基準は「滞納しても回収できるか」だけです。

ですから、
保証会社の審査とは別にあなたの審査も必要です。

4.火災保険や自殺は保障しない

個人の連帯保証人なら火事や自殺の損失を負いますが
ほとんどの保証会社は免責ですよね。

個人から保証会社に保証を変えることで
オーナーにリスクが生じます。
これは他の手立てでカバーする必要があります。

また老人が昔の話をする・・・・
と思うかもしれませんが、

昭和60年代から平成一桁の時代は
便利な保証会社はありませんでしたから、
自分たちで入居審査して滞納督促をやっていました。

それでも年間の貸し倒れ率は0.5%もありません。

だから僕らは「滞納保証」というメニューを作って
2%プラスの7%の管理料をいただいていました。

そうすると更にシビアになるので
審査基準と督促技術のスキルがアップするのです。

公正証書や支払督促(当時は支払命令)も
自分たちで勉強して実地で覚えました。
少額訴訟などは無い時代ですから
裁判と言えば通常の訴訟しかありません。
ドキドキしながら原告席に立ったこともあります。

時代が違うと言うかもしれませんが、
スキルを身に付けるには経験しかない、
という事実は変わりません。

保証会社のお陰で便利になりましたが
管理スタッフに必要な交渉能力や問題解決力を
経験蓄積するチャンスが減ったことは懸念材料です。

「そういう時代だから仕方ない」と反応するのでなく
「ならば、どうやって経験蓄積不足を補うか」と
考えるのが経営者・管理職さんの役目だと思います。

1日も早く成長してほしいのは昔も今も変わりません。

あなたが管理を増やすことに熱心なら
既存のアパートか賃貸マンションを
入居者付きで管理を始めることになるでしょう。

既存の入居者の中には
保証会社の契約のない借主もいるでしょう。

そのとき、もし滞納が発生したら
あなたが借主と連帯保証人に督促をすることになります。

督促にはテクニック・ノウハウが必要です。
少ない機会かもしれませんが学んでください。

予想して実施して結果を判断して改善する
の繰り返しです。

保証会社を活用すべきか?

もちろん活用すべきです。

ただし「保証会社のリスク」を承知して
オーナーの損失を防止する手立ては考えましょう。

そして入居基準は「家賃が払えるか」だけでなく
「共同生活のルールが守れるか」も大事です。

この「目利き」にも経験蓄積が必要ですね。

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