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賃貸管理はリスクマネジメント

数年前のある研修でのこと。

その研修の目的は、
前半は「賃貸管理の具体的な方法」を学び、
後半は「管理物件の増やし方」を学ぶものでした。

そこに売買仲介を専門にしている会社の
社長さんが参加されました。
スタッフ2~3人の会社だったと思います。

研修が終わった時の社長の感想は、

「賃貸管理はやらないことにします」

・・・・でした。

賃貸管理の基本を知るための研修なのに、
なぜ、そのような結論になったのでしょうか。

新宿歌舞伎町のビル火災。

東京港区賃貸マンションのシンドラーエレベーターの事故。

神戸市の賃貸マンションの屋上天窓からの落下事故。

これらはすべて、
賃貸経営による「オーナーのリスク」の一例です。
このような事例は数えきれないくらいに
起こっているでしょう。

賃貸経営をする以上は
リスクから逃れることはできません。

 エレベーターがあれば事故は起きます。
 防災機器が設置されていても火災は起こります。
 階段に手すりがあっても落下する人はいます。
 綺麗に磨かれた床なら滑って頭を打つ可能性はあります。

あなたは、
このようなリスクをゼロに近づけようと努力しているはずです。

そのために定期的に巡回し、
定期点検を行い、
予防メンテナンスの提案をし、
保険への加入をオーナーに提案しているはずです。

それによってオーナーが、
刑事訴追を受けたり工作物責任を問われることを
防いでいるのです。

それが、
あなたのプロパティマネジメントの価値のひとつです。

ここまではオッケイですか?

それでも、
オーナーのリスクをゼロには出来ません。

しかし、
あなたのリスクは完全に
「ゼロ」にしなければなりません。

新宿歌舞伎町や、
港区や神戸市の賃貸マンションが、

「もし、あなたの賃貸管理物件だったら?」
と想定してみてください。

あなたの賃貸管理物件で、
44名の死者が出たり、
高校生がエレベーターに挟まれたり、
屋上の天窓から小学生が落下してしまった、
と想定してみてください。

そのとき、
あなたにリスクは降りかかりませんか?

警察の事情徴収はあるでしょう。
でも、
逮捕されたり裁判にかけられる可能性はゼロですか?

オーナーがリスクを負うのは賃貸経営の宿命です。
オーナーに「その覚悟」があろうとなかろうと、
オーナーはそれからは逃れられません。

しかし、
賃料の5%で管理を請け負っているあなたが、
リスクを負うべきではない、と思います。

そのために、
賃貸管理契約の内容を見直す必要があるかもしれません。

どこまで賃貸管理会社が請け負って、
どこから先はオーナーの責任であると、
明確に線引きしてあるでしょうか。

「この建物の管理の一切を請け負う」
という主旨が書いてあったら不安ですね。

オーナーのリスクを軽減するために、

巡回点検や定期点検や、
予防メンテナンスの実施を提案しましょう。
法定点検の実施をオーナーに提案しましょう。

オーナーのリスクはゼロに出来ないけど
賃貸管理会社のリスクはゼロにしよう。

こんなことをオーナーが聞いたら、
“オーナーの収益を守る”と言いながら、
「いざとなったら逃げるのか」と言われるでしょう。

でも、そうではありません。
管理会社が守るべきオーナーは「ひとり」ではありません。

ひとりのオーナーのリスクに管理会社が巻き込まれたら、
他のオーナーの収益が守れなくなってしまいます。

だから賃貸管理会社は、
常にリスクをゼロにしておくべきなのです。

3日間の研修の中で、
リスクの説明は1時間もなかったのですが、
その社長さんの心には大きく響いたらしく
「賃貸管理は怖いのでやらないことにします」
という結論になったようです。

何となく紹介された物件を
50戸100戸と管理している
管理会社さんも多いと思います。

売上は“安定収入”と呼ぶには遠くても、
リスクは確実に存在しています。

賃貸管理を続けるなら、
リスクマネジメントをしっかり行って、
早く1000戸を超える“安定収入ゾーン”に
駆け込んだ方が得策です。

そのためには
リスクマネジメントを備えた
質の高い賃貸管理を目指してください。

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