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生産緑地の2022年問題とは?

「生産緑地の2022年問題」
をご存じでしょうか?

管理会社というより
不動産会社にとって
重大な問題ですよね。

いまから情報収集をして
「我が社としてどーする?」という
方針を決めてはいかがでしょうか?

まだ4年も先のことですし、
東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏の
政令指定都市の土地に限られる話題ですが、
近隣地域も無関係ではいられません。

少し お復習いをしておきましょう。

そもそも1991年の生産緑地法改正とは?

生産緑地法は1991年に改正されて、
それまでの「長期営農継続制度」が
廃止されたんですね。

それでは都市農家の税負担が激増するので
「生産緑地地区」に指定されれば
固定資産税は農地課税を継続できる
ことになりました。

三大都市圏の市街化区域内にある農地は、

・農地として保全する「生産緑地地区」
・宅地などに転用される農地

の2つに分けられた訳です。

生産緑地地区指定を選択した農地は、

固定資産税が一般農地並みに軽減されて、
相続税の納税猶予措置も適用されるという
メリットの代わりに、

建築物を建てるなどの行為が制限されて
30年間の営農義務が課せられました。

それに対して
生産緑地地区指定を選択しなかった農地は、
固定資産税などが宅地並みに課税され、
相続税の納税猶予を受けることも
できないので「宅地化」が進みました。

1992年から2013年度の20年の間に
約6割が宅地化されて、
多くが新築マンションや建売住宅などの
敷地となったり、賃貸物件が建築されました。

これが生産緑地地区の概略ですね。

地価や家賃が大幅に下落する!?

この生産緑地地区の適用は
1992年から始まったので、

30年後の2022年に全国の生産緑地地区の
8割が期限を迎えることになる、
と言われています。

期限を迎えた農地は行政に時価で
買い取りを申し出ることが可能となり、
行政が財政難のために買い取らなかったり、
生産緑地として他に買う者がいない場合は、
生産緑地地区の行為制限が解除されます。

そうなると、優遇された固定資産税が
大幅に上がってしまうため、
農地として持ち続けることが困難な場合は、

大量の土地が売却されたり、
大量の賃貸住宅が供給されて

需給バランスが崩れ、
地価や家賃が大幅に下がるのではないか、
と懸念されているのが
「生産緑地の2022年問題」です。

当然に地主さんは迷うでしょうし
正しい情報とアドバイスを求めますから

これが「賃貸管理会社の出番」
ということになります。

いくつかの処方箋を用意して
管理オーナー様はもちろんのこと
生産緑地地区指定を受けている
すべての地主さんに情報発信
すべきですね。

えげつない言い方になりますが
「商売のチャンス」なのです。

でもそれは
「役に立てるチャンス」なのです。

三大都市圏で安い宅地が供給されたり

質の高い賃貸住宅が増えれば
近隣から人を吸収するという
ストロー現象が起きる可能性がある
と言われています。

だから
「ウチの地域は関係ない」とも
言っていられないのですね。

2022年の1年か2年前になれば
業界でもセミナーが盛んになったりして
「可能なら事業化しよう」という
動きが出るかもしれませんが

その時は、先に準備完了している
会社が必ずありますから、
「もう遅い」のです。

世間が騒ぎ出したら
ピークは終わっています。

「その他大勢」の一員に甘んじることになります。

だから いまから研究すべきだと思います。

まず
あなたのエリアに生産緑地地区が
あるのかどうか。

あるなら「どれくらい」なのか。

管理オーナー様で
生産緑地地区指定を受けた土地を
所有している方が どれだけいるのか。

ここは調べた方が良いですよ。

地主さんも、
急に準備しようと思っても間に合わないので
いまから検討を始めた方が良いのです。

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