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賃料滞納トラブルへの対応法

今回は、賃貸トラブル対応の中でも、
特に理不尽さを感じる「家賃の滞納」について
書かせて頂きます。

「なぜ、家賃滞納してもお巡りさんが
来てくれないのか?」

そんな疑問を持ったことのある
管理スタッフや大家さんも多いと思います。

ファミレスで500円のランチを食べて、

「今はお金が無いので払えません、
来月の給料が出たら払います」

なんて平然と言い切ったら警察官が登場する。

そんな事は小学生でも理解していると思います。

しかしながら、
その100倍以上もの金額を払わなくても、
警察官が来てくれないのが家賃の滞納です。

ふた昔くらい前の時代には、
「滞納したら家財道具一式放り出して追い出す」
なんて事を本気で言っている
大家さんや不動産会社がいましたが、
今時そんな事をすれば逆に警察を呼ばれてしまいます。

「悪いのは滞納者なのに」という気持ちは解りますが、
先程のファミレスの無銭飲食が
刑法上の詐欺罪という犯罪なのに対し、
家賃滞納には刑法で取り締まる
犯罪としての条文が無いので、

「貸主・借主当事者間の争い」=「民事」

の問題となり警察官は来てくれない訳です。

警察は刑事事件には出動してくれますが、
民事不介入の原則がありますので、
当事者間の争いである家賃滞納には不介入です。

当事者間で解決できなければ
裁判で解決するのが正しい対応なのです。

私の対応をご紹介させて頂きますと、
以下の通りレベルによって変えています。

途中、
滞納者側の反応により分割の話し合いや、
支払い時期の譲歩をする事がありますが、
個人間でする合意を破っても
振り出しに戻るだけなので、
法的手続きこそが滞納を解決する道であると
長年の経験から学びました。

1.初回は電話
(最近はショートメールも有効で便利です)で
確認しながら丁寧な言葉で督促します。

2. 連絡が付かなかったり支払わない場合は、
書面で「家賃お支払のご確認」といった
初回用の丁寧な通知文を送付し、
同時に連帯保証人へも連絡します。
(保証人へは頻繁に連絡します)

3. 滞納2ヶ月の段階で借主本人と
連帯保証人へ内容証明郵便で督促し、
支払わなければ訴訟に移行する事を伝えます。

4. 滞納3ヶ月目には、
大家さんが本人訴訟を行うか、
弁護士等に委託して訴訟するか判断してもらいます。
(少額訴訟でなく通常訴訟です)

5. そして裁判所に訴訟手続きを行います。
(この段階で送付されてくる呼出状で降参して払うケースが多数あります。

6. 訴訟により判決が出た後は、
明け渡しの強制執行をするまでに、
極力任意で引越しさせるように交渉します。

訴訟に関する費用は、
明け渡しの判決を求めるだけであれば、
本人訴訟の場合で数万円程度
(評価額により変わります)ですが、

強制執行の断行まで行うと荷物の量により
100万円近くかかる事もありますので、
滞納者自ら引越しをさせる
「寸止め的」な対応努力が必要です。

保証会社を利用していると
一連の流れを代行してもらえるのですが、
保証会社を利用していない借主が
いる場合もあるので、
全て保証会社にお任せとはいきません。

上記のように訴訟で解決はしますが
大家さんの損害も拡大してしまうので、
電話や書面の督促段階で解決できるように努力します。

基本は「しつこい督促」と、
何度も繰り返す相手には早めの「法的手続きの実行」です。

「お巡りさん呼ぶ」とは言えなくても
「執行官を呼ぶ」は言える訳ですので、
滞納しても「追い出せないだろう」と考えさせない
本気度を伝える事が重要なのです。

今回は「滞納トラブル」の対応の流れでしたが、
まだまだ奥深い話もたくさんありますので、
別の機会に書かせて頂きます。

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