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【無料動画】賃貸の保証契約が無効になる?

管理オタク4人の対談動画。
第二弾をアップしました。
ご覧ください。

⇒ https://youtu.be/cQCAlhRzSSg
⇒ https://youtu.be/PB2euurIXgM

今回の対談のテーマは「民法改正」です。

来年4月から改正民法が施行されますね。

2017年に発表されたたときは話題になって
多くの勉強会が開催されましたけど

いよいよ8ヶ月後になりました。

施行が近づいてくると
細かなところの対応方法を
決める必要がでてきます。

今回の対談では その中の
「個人保証人」についての対応方法について語りました。

まず「極度額」ですが、

あなたの賃貸管理では
大家さんに「いくらの」極度額を
提案するかを決めましたか?

ご存じの通り改正民法では
極度額の書かれていない契約は無効
となっていますが、

その数値については触れていません。

法律というのは
こういう事がが多いですよね。

基本的なことは決めるけど
細かなところは実務を通して決めてくれ、
というカンジです。

具体的には「判例」というもので
決まっていくのでしょう。

大家さん側は極度額が多いほどに安心できます。

一方で保証する側は
たとえば「1億円」と書いてあったら
二の足を踏みますよね。

家賃7万円の契約を保証するとき

「7万円くらいなら」
と引き受ける気になったとしても

「最大で1億円」と書いてあったら
ビックリしてしまいます。

なので現実的には
家賃の2年分というラインがあります。

多い場合でも3~4年以内だろう、
というのが多く語られているところ
だろうと思います。

大家さんが個人の保証人に期待するのは
家賃の滞納があったら払って欲しい
ということですが、

滞納だけの保証なら12ヶ月もあれば
足りるはずです。

よほどのアマチュアの管理会社でなければ
その期間で解決できるはずです。

個人の保証人が
もっと多くの保証債務を負うのは

「借主の自殺やゴミ部屋」などで

多額の損害賠償が発生するときですね。

このときは家賃の2年分では
足らないケースも実際に起きている訳です。

それを考えると
「家賃の4年分」くらいは
書いておきたいのが大家さんの事情です。

極度額をいくらにするか
あなたが提案する額について
そろそろ協議を始める時期ですね。

個人の保証人が大らかな人で
極度額を1億円と書いても平然と署名した場合、

今度は「公序良俗」という
判断基準が持ち上がります。

借主の自殺やゴミ部屋によって

たとえば家賃の4年分相当の請求をしたとき
保証人が拒否して裁判になると

「極度額1億円」の是非が
裁判官さんによって判断されます。

この場合は
「保証人は最大1億円までは保証せよ」
とは言わないでしょうね。

最悪は保証契約が無効とされるかもしれない
というリスクもあるそうです。

なので管理会社としては
大家さんの万一のリスクを担保しながら
保証人にも拒否されない極度額を
選択する必要があります。

もっとも
保証会社と借主の保証債務契約では
極度額の設定は不要なので

ますます個人保証よりも
保証会社の活用が増えていくのでしょう。
その場合でも

「併せて個人の連帯保証人も
 立ててもらった方が絶対いい」と

対談メンバーの太田垣司法書士さんは
力説しています。

もうひとつの改正民法後の
個人保証契約の注意ポイントは
「更新」です。

新民法の施行前の賃貸借契約でも
更新すると新法の規制にかかります。

つまり極度額を設定しなければ
無効とされてしまいます。

ここで議論になるのは
合意更新と自動更新と法定更新という
3つの更新があるわけですが、

どれも来年の4月1日以降に更新されると
「極度額がなければ無効になるのか?」
という疑問です。

これについても条文では明確に触れていません。

法律を考える人はズルイですね。

ひとつの考えは
合意更新で保証人に署名させると
新法の規制にかかる。

合意更新でも保証人に署名させなければ
新法の規制を逃れるのではないか?

という観測です。

対談では
この考えを基本に見通しが語られています。

しかし、それが保証されるものでは
ありません。

厳密に言えば
誰も真実は知らないのです。

そのことで裁判所の判断が
示されていないのですから。

自動更新と法定更新は
更新後も新法に規制されないのでは?

という観測が話されているそうです。

ここのところのニュアンスも
ぜひ動画を見ていただいて

そして必要な情報収集をしていただいて

あなたの会社の方針を決めてください。

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