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失敗不動産投資でも賃貸管理で挽回できるか?

宮古から羽田に向かう機中にて

せっかく宮古島に来たので
ちょっとだけドローンしました。
遊びの動画ばかりで恐縮ですが、
興味がありましたらご覧ください。

前回、息子くらいの友人からの
相談案件のつづきです。
本日は、
「購入してしまった物件をどうするか」
について考えます。

あなたもご存じの通り、
不動産投資の成否は、
終わってみないと分かりません。

つまり、
売却するか 取り壊すかしないと
本当の収支は計算できません。

友人のお父さんが13平米という
狭い間取りの新築アパートを購入したことは
「まずったなー」とは思いますが、
それで損失が確定した訳ではないのです。

どう運営して収益を稼ぐか、
そして、どう売り抜けるか、
これからの対応次第で大きな差がでます。

前回のシミュレーションで
年間1,000万円の収益という計算をしました。

購入に要した費用が2億円なら
実質利回りは5%です。

会社の資金を銀行に預けておくより
ずっと効率がいいので、
「これなら悪い投資ではない」と思ったら
大きな間違いです。

仮に5年間で計5,000万円の収益をあげても
5年後の売却価格が1億円に下がったら
通算で5,000万円の損失です。

実際に各年度の税金負担があれば、
実質的な損失は もっと大きくなります。

つまり、
「購入してしまった物件をどうするか」
を考えるということは、

・毎年の収益を出来るだけ増やすこと
・適当な時期に出来るだけ高く売ること

この2つの戦略を考える、
ということになります。

そして、
収益が稼げる物件は高く売れる道理ですから、
つまり、出来るだけ収益を稼げる運営をする、
これが唯一の戦略になります。

しかし、
これでは賃貸経営として当たり前ですよね。

「しっかり稼ぎましょう」とアドバイスしたら
「そんなこと分かってる!」と言われそうです。

でも、
3~5年という短期間で高く売り抜くために
しっかりと収益が稼げる賃貸運営をする。

という発想で経営するというのは
誰でも当たり前のマインドではありません。

たとえば、
5,000円下げて決めてもらうのと
2ヶ月フリーレントで決めてもらうのと
実収入が同じなら迷うと思いますが、

「いつか売ることが前提」なら
契約賃料は下げない方がいいのです。

では、
そのためにどんな運営をすればいいか?

その答えは
あなたのような良い管理会社に
賃貸管理を任せることです。

これもアドバイスになっていない
と友人から言われるかもしれませんが、
今回のような賃貸の素人大家さんの場合は
依頼する管理会社によって
その収益が大きく変化しますよね。

多くの管理会社さんが、
・ただ作業として賃貸管理をしている
・大家さんの代行をするのが賃貸管理の目的
という中で、

「大家さんの収益に貢献することを約束する」
と宣言している管理会社を選ぶことは
大家として最も重要な判断のひとつです。

友人の物件は おそらく、
販売した会社か、
その会社から紹介された管理会社が
管理していると思われます。

その管理会社に任せ続けるのがいいのか?

これが最初の判断です。。

「新井さん、でも満室ですよ」
と彼は言うかもしれません。

いくら13平米物件でも、
新築ですし、
賃料設定を間違えなければ満室になるでしょう。

現在の満室は、
収益に貢献してくれる賃貸管理かどうかの
判定基準にはなりません。

まして、
高めの賃料設定で埋めるために
数ヶ月のフリーレントや
数ヶ月もの広告料を出して
力ずくで満室にしたとしたら
短い期間で退去が続く可能性もあります。

これから5年くらいの大事な期間を任せられる
賃貸管理かどうかを見極める必要があるのです。

さて、前回は、
これから新築や中古物件を
購入するときの判断として、
複数年の収益予想を立てる、
という話しをしました。

この手法を今回も使ってみます。

仮に
適正な募集賃料が6万円で20戸なら
年間の満室賃料は1,440万円です。

今回は新築ですので、
最初の2年間は満室が期待できます。

3年目から退去が年間30%発生するなら
(なんと言っても超狭い単身物件ですから)

5年目の終わりには90%の借主が
入れ替わることになります。

このときの次の募集賃料と
新しい借主の入居までに要する日数が
収益に大きく反映することになりますね。

大家さんにとって良くない管理会社だと
ここで無為無策に家賃を下げてしまったり
空室期間を長くしてしまいます。

仮に、賃料の下落率が年間2%で
空室期間が長くロスが年間10%になったら
5年間の収益は どう変化していくでしょうか。

計算してみましょう。

年間の運営費を前回と同じく
260万円と仮定して計算します。

最初の2年間は
年間満室賃料1,440万円-運営費260万円で1,180万円の収益です。

3年目の年間満室賃料は1,440万円×98%で約1,410万円。
稼働率は90%(空室ロスが10%なので)ですから
1,410万円×90%で約1,270万円。
運営費260万円を差し引くと1,010万円が収益です。

4年目の年間満室賃料は1,410万円×98%で約1,380万円。
稼働率は90%で
1,380万円×90%で約1,240万円。
運営費260万円を差し引くと980万円が収益です。

5年目の年間満室賃料は1,380万円×98%で約1,350万円。
1,350万円×90%で約1,215万円。
運営費260万円を差し引くと955万円が収益です。

最初の2年間の収益より225万円も下がってしまいました。

実際には、広告費などの販売促進費がかかるので
もっと収益を圧迫するかもしれません。

このように、
当たり前のように退去が発生すると
募集家賃が下り、
空室ロスが生まれるので
収益はドンドン下がってしまいます。

「収益に貢献すること」を
意識していない賃貸管理では
時が経てば家賃と収益が下がるのは
「当たり前」と片付けるでしょう。

これでは5年後くらいに想定している
売却の価格が下がってしまうばかりです。

友人のお父さんに推薦できる
賃貸管理ではありません。

購入を「まずったなー」と思うなら
なるべく高く売れる努力を
するしかないのです。

では、
どんな賃貸管理を期待するのか?

答えの1つめは、
「募集賃料を高くすること」

入れ替えのタイミングで
・インターネットやWifiを導入
・TVドアホンを新設
・家具や家電を設置

などの方法で部屋の価値を高めます。

もちろん「経費倒れ」にならないように
投資と家賃アップ額を検討する必要はあります。

少なくとも、
家賃を下げずに上げるための
アイディアを実行する

という姿勢が欲しいです。

2つめは、
「退去を防ぐこと」

・更新料はとらない
・更新時にサービスを用意する
・入居者ファーストで運営する

これも
「大家さんの収益に貢献する」
という管理には必要なマインドです。

3つめは、
「空室期間を短くする」

とにかく
一所懸命に募集活動することです。

このメルマガを読んでいただいている
あなたの賃貸管理は

とっくに以上のようなマインド
だと思いますが、

全ての大家さんは、
本当にこのような賃貸管理を
求めているはずですね。

このような
なるべく高く売ることを目標とするなら
高い収益を稼ぐように運営する、
ということですね。

ちなみに売却価格は
前年の収益の額が目安になります。

購入を検討する不動産投資家は
利回りを期待しています。

もし、その地域で期待する実質利回りを
8%としている投資家なら
前年の収益が1,180万円の物件に対して
1,180万円÷8%なので

1億4,750万円の価値をつけます。

購入に要した2億を大きく下回りますが、
5年で約5,000万円の収益を得たのですから
トントンです。

失敗投資にしては上々でしょう。

シミュレーションで算出した
5年後の収益は955万円ですから、
これだと955万円÷8%になるので
1億1,937万円という価値になります。

2,800万円もの差がでます。

もちろん、
こんな絵に描いたように
上手くいかないかもしれませんが、
このマインドを持つことで、
少しでも損失を減らすことができます。

そのために友人のお父さんには
「良い賃貸管理を選ぶこと」
とアドバイスしたいです。

あなたが実施している
あるいは目指している賃貸管理です。

さて、あなたなら、
どんなアドバイスをするのでしょうか?

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