賃貸経営で「収益を増やす」とは営業純利益(NOI)を増やすこと。
それが前回の「ことば」でした。
もうひとつ大切な指標が「キャッシュフロー」です。
◆年間家賃等収入-運営費=営業純利益(NOI)
◆営業純利益(NOI)-年間返済総額=キャッシュフロー
利益(NOI)が出ても、それ以上の返済があって手元にお金が残らなかったら、オーナーさんは「持ち出し」になってしまいます。
帳面上の利益では意味がありませんね。
毎年(あるいは毎月)、必要なキャッシュフローが確保できれば、生活費の一部に回したり、将来のメンテナンス費用のための備えとしたり、ローンを早期に返済したり、次の投資に回す資金とすることができます。
キャッシュフローを確保することはとても重要です。
「自然と通帳に残るのがキャッシュフローだ」というのは、ちょっと乱暴ですね。
いつもチェックして、必要なキャッシュフローが確保できるように計画的に管理しましょう。
キャッシュフローは、営業純利益(NOI)から負債返済総額を差し引いて算出します
(上の二行を参照してください)。
大規模なリニューアル工事を企画するときは、リニューアルすれば家賃収入が増えるので純利益が良くなるのは当然ですが、新たな借入によってキャッシュフローがどうなるかを見ることが、意思決定の上で大切です。
このように賃貸経営のための判断基準としてもキャッシュフローをしっかりと管理してください。