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定期借家制度に最高裁の判決

昨年9月に、定期借家による賃貸借契約について最高裁の判決がありました。
ご存知だと思いますが定期借家契約には、
①公正証書等の書面によって契約する。
②契約の更新がないことを定める。
③賃貸人が書面によって定期借家権の説明を行う。
以上のような条件があります。
この③の書面については「独立したもので無ければならないのか、それとも契約書と一体でも良いのか」が明確ではなかったのですが、今回の最高裁判決で決着がつきました。

訴訟となった賃貸借契約は5年で家賃は90万円。契約書には「この契約は定期建物賃貸借契約であり、契約の更新がなく、期間の満了により終了する」という条項が入っています。ただし「貸主からの説明」は契約書と一体となっていました。
借主は法人で建物を“外国人向けの短期滞在型宿泊施設”として使用する目的です。5年経過後に貸主は建物の明け渡しを求めましたが、借主は「貸主からの書面での説明がなかったので、この契約は定期建物賃貸借ではない」と主張しました。

最高裁の判決は「貸主からの説明は契約の前に、契約とは別個に行われなければならない」とし、「この契約は別個独立していないので定期借家契約は無効」というものでした。

私見ですが、今回の借主は法人であり宿泊施設を営むプロですから、定期借家制度について熟知していたのでは?と考えられます。それでも最高裁は「借主が定期借家を認識しているか否かにかかわらず必要であり、別個独立の書面でなければならない」としました。
無効となった定期借家契約はどうなるのか? 「契約期間の定めのない賃貸借契約」となりました。貸主は6ヶ月前に契約解除の申し入れができますが、それが認められるためには「正当事由」が必要となります。

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