弁護士が教える家主の危機管理　　　 　 　賃貸経営には家主の頭を悩ます問題がつきもの。だが、トラブルは起きる前になんとかしたい。そこで今回は賃貸経営に詳しい最強の弁護士軍団に家主が知っておきたい賃貸経営の危機管理についていろいろな対処法を教えてもらった。 �@滞納を防ぐためにどのような手を打てばよいか 滞納されないためには遅延損害金は必ず徴収すること 家賃の滞納者には2通りある。「うっかり滞納者」と「常習犯」だ。税金の納付予告通知のように「次回の家賃の予定額と支払日の通知」をした方がよいだろう。通知の中に「支払日が過ぎると遅延損害金が発生する旨」を必ず書き添える。こうすることで、「滞納は損することだ」という認識を入居者に持たせる。 　滞納が発生した場合には必ず遅延損害金を徴収することが重要だ。どうしても「嫌なオーナーと思われたくないから今回は」と丸く収めてしまいがちだが、やはり痛い思いをしなければ、きちんとした認識を持ってもらうことは難しい。 連帯保証人の適確性を十分検討しなければならない 　年金生活の両親などを保証人としても督促の場面ではほとんど意味がない。もし両親を連帯保証人にとるとすれば、預金残高証明書（これによって預金の所在がわかる）や所有不動産の登記簿謄本を提出させるなどして、将来の強制執行対象財産を明確にさせることが必要だ。 　将来連帯保証の事実を否認されることがないように契約書には実印を押印してもらい、印鑑証明書を提出してもらうべきことはいうまでもない。 �A失業した賃借人の家賃滞納に対し、どのように対応すべきか 賃借人との借家契約を終了させ、立ち退いてもらうことが、先決だ。賃借人との立ち退き折衝にかかる場合、いきなり弁護士に任せて、立ち退きの裁判手続きをする方法もあるが、賃借人への配慮も考え、賃借人と話し合い、双方にとって望ましい解決策を話し合うことが賢明である。 　この件の場合には、金銭的な要求をすることは当然無理がある。何カ月分かの家賃をタダにして、その間に新しい立ち退き先と新たな勤務先を深させ、立ち退きの際、いくらかの立ち退き料を支払うというのも、解決策の一つではないだろうか。 　というのも、裁判を起こしたところで、賃借人から金を取ることは難しいからだ。裁判をすることにより、滞納される期間は長引き、その分家賃を徴収することはできなくなる。 �B敷金返還トラブルを回避するにはどのような方法があるのか 　「原状回復ガイドライン」では自然損耗を賃借人に負担させることを認めた判例はほとんど無い。しかし、細かく事例分析していくと、自然損耗を賃借人負担とさせる明確な特約がないか、「一切の損害を賠償する」とか「破損、汚損の修繕費は賃借人が負担する」というものなどで、いずれも特約として自然損耗の修繕を賃借人負担とする意思表示としては不完全である。 　特約が適切に文章化されたものはその効力を認められている。 　減価償却費をどのように賃借人から回収するかは賃貸人と賃借人で自由に決めてよい。関西でよく見られるように敷引き特約を定め賃借人はそれで満足するというのであればそれで良いだろう。 　定額の収受で解決するのでなく、あくまで自然損粍部分の修繕を求めるという場合には明確な特約条項を作る必要がある。現在使用されている賃貸借契約書のほとんどすべてが、賃貸借終了時の自然損粍部分の修復を賃借人に負担させるには不十分な条文であるともいえる。履行可能な内容を一義的に特定して契約書に盛り込んだ場合にはその合意は契約として有効といえる。（少額訴訟による簡易裁判所の判断では特約を有効と認めない傾向が強い） �C契約書にどのような文言を盛り込めば自然損耗分の修復を賃借人に負担させることができるのか 　東京地方裁判所の合議体で、自然損耗分の修繕費用を全面的に借主負担とする判決がくだされた。 　この件での契約書には原状回復とその他の修繕とを文を分けて、明確に別個のものと認識している。そして、「破損、汚損、毀損」といった言葉は一切使用されていない。また、全額ではないにしろ、自然損耗分の入居者負担が一部認められたケースにおいても「破損、汚損、毀損」といった言葉は一切使われていない。 　これに対し、家主例の主張が認められなかったケースでは「破損、汚損、毀損した場合」と書かれている。「破損汚損毀損」という文言がある場合には自然損粍を超える損傷に復元義務を限定する趣旨だと契約条項を裁判所では解釈しているとわかる。 　契約書を作成する際には、借主に負担してもらいたい事項を明確に列挙し、「破損、汚損があったとき」といった余計な文書は入れないということが重要なポイントとなる。