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【滞納賃料督促シリーズ】督促はスピードが大切。そのワケとは?


 

 

大家さんの2000件以上の賃貸トラブルを
処理してきた司法書士として、
今回も滞納賃料の督促について
掘り下げていきます。

家賃滞納の督促はタイミングが
とても重要になります。

とにかく早めの入金確認が大切になりますので、
必ず月末の当日にチェックを行います。

15時と夕方の2回の確認で入金がない
賃借人をマークしておきます。

翌朝いちばんに、もういちど確認して、
そこで入っていなければ、
すぐに督促作業を開始します。

このくらいのスピードが必要です。

督促が一日でも遅れれば、
その分回収率は下がります。

どうしてでしょうか?

実は、
滞納する人は他にも借金がある可能性が高いのですが、
支払うべき相手の中で優先順位が先の方から払います。

家賃は高額なので
最初は後回しにされることが多いですが、
一方で家賃を払っていないことでビクビクもしているのです。

そこで督促をされないと、
「あっ、意外と大丈夫なんだ」と思われて、
その後は別の借金の支払いを優先されてしまいます。

「払わないと面倒なことになるんだ」
という意識を持ってもらうためにも、
すぐに督促を開始すべきなのです。

そこで滞納している賃借人と連絡が取れたとしましょう。

相手方は「払えません」とは言いませんので、
もし「払います」と言われても、
それを鵜呑みにしてはいけません。

まずどうして今回、
支払いが遅れたのかを尋ねます。

頭ごなしに滞納してることを責めると
情報が得られませんので

「どうされたのか心配で」と、

相手の事情を聞きだすのがコツです。

ここで理由が一過性のものであれば、
滞納状況も一過性で済みますが、
不幸にしてそうでなければ、
ここから滞納額が加算していくことになってしまいます。

最善の方法を滞納者と一緒に考える

家賃滞納が起こると
「退去させる」ことはできても
「滞納分の回収」が難しいのが一般的です。

本人が頑張っていたとしても、
勤務先の会社の事情で
給与未払いもあるかもしれません。

本人の力だけで改善できそうになければ、
まだ体力があるうちに
家賃負担の軽い部屋に移る方がお互いに良いです。

滞納している人は、
よほどの悪い人でない限り、
滞納したまま引っ越すという選択肢はありません。

何とかして払わなければ・・・
そう思っているけど払えず、
気がついたら何十万と滞納になっていた、
というのが一般的です。

こうなると転居したくても
できない状態になってしまいます。

今より安い部屋に転居してもらうことで
滞納額を確定させて、
その後で分割で支払ってもらう、
というのがいちばん傷の浅い方法なのです。

そのためには力で押しても反発されるだけですので、
じっくり賃借人の内情を聞きだし、
「どうするのが一番いいのか
一緒に考えていきましょう」
というスタンスがお勧めです。

実は、
こういう改善策を自分で考えられる人は滞納しません。

逆算して組み立てて物事を考えられないので、
滞納状態を生み出してしまいます。

督促する側が自分と同じ感覚で考えてしまうと
滞納状態をどんどん悪化させてしまいます。

中には「事情を聞いたら可哀そうだから」
という大家さんもいらっしゃいますし、
確かにそういう面もあるでしょう。

しかし不測の事態は誰にもあり得るので、
そのために貯金等で備えなければならないのに、
その感覚が乏しいから滞納者となってしまうのです。

「可哀そうだから」という同情は
賃借人に借金を積み重ねさせることにもなりかねません。

賃貸経営はビジネスですので、
何が本当の優しさで何が問題の本質なのか
見極めることが必要です。

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