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2016.9.17あなたを助ける資産とは?

先日、会員様の会社にお邪魔して
30分くらいの話をさせていただきました。

テーマは「資産」についてです。

若いスタッフさんも多くいらしたので、
これからの人生で、ぜひ、

資産を築いてもらいたいと思ったのです。

「資産」には、
一朝一夕では増やせない、という特徴があります。

コツコツ時間をかけて積み上げる必要があるのです。

だからあなたにも、
これからの長い人生の中で、
意識して積み上げていただきたいと思います。

1つめは「信頼」です。

個人の資産の中で「信頼」は重要です。
積み上げるのには時間がかかります。

しかし、失うのは「あっという間」です。

 約束を守る
 時間を守る
 任せた仕事は確実にこなす
他人(ひと)の悪口を言わない
 言い訳をしない
 嘘をつかない

この評価があなたの資産になります。
仕事先にもお客様にも、
信頼されることが一番の資産です。

あなたの「信頼残高」を毎日積み上げてください。

2つめは「スキル」です。

どんなときでも「スキル」があれば
あなたを守ってくれます。

僕が、賃貸管理という分野で
何とか生きていけるのは「スキル」があるからです。

これは誰も奪うことは出来ません。

今回のウェブセミナーで
「営業の基本」があることに気付いて、
コツコツとあなたの「営業スキル」を築いたら

あなたは どこでも生きていくことができます。

相手に価値を与えるのは「あなたのスキル」です。
相手に与える価値で、あなたの報酬が決まります。

そのために、あなたのスキルを伸ばすために、
意識や時間や費用を投資してください。

3つめは「健康」です。

健康も重要なあなたの「資産」です。

朝6時に、スッキリと目覚めることが出来ますか?
集中力を保って仕事に打ち込めますか?

いつも、何か「かったるい」とか
すぐに「眠くなる」とか
物事に「集中できない」のは

健康でない証拠です。
病気ではないけど「健康でもない」のです。

信頼を築くのと同じように
スキルを磨くのと同じように

あなたの身体(からだ)を健康にして
そして維持することは大きな資産になります。

最後の4つめは「付き合う仲間」です。

あなたの周りにいて、
あなたの成功を願う仲間は
あなたの大きな「資産」になります。

あなたと同じ場所で
あなたと同じくらいの仕事をしている人の方が
一緒にいて「居心地」がいいのは分かります。

でも、それだけでは「資産」とはなりません。

「資産となり得る仲間」とは
あなたに常に刺激を与えてくれる存在です。

信頼を築いて
スキルを磨いて
健康を維持しようという

この想いを持ち続けさせてくれる仲間でないと
「資産」とはなりません。

「居心地がいい」という基準ではないのです。

「資産となり得る仲間」を探して
近づいて、価値を与えて、
そして仲間として認めてもらうのです。

だから、
資産は一朝一夕では増やせない、のです。

資産の定義とは何でしょうか?

それは
「いつでもお金を生み出すもの」

資産の1つのスキルを
このウェビナーで見つけてください。

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2016.9.13一番の投資先とは?

管理や仲介を増やすカギは、
あなたがすでに知っているノウハウを実践して、
あなたの望む結果に変える力、
行動を起こす力にある
という主旨を何日か前の投稿に書きました。

ではその実践力や行動力を、
あなたはどのように
自分の中から呼び起こせばよいのでしょう。

そのためには何かに投資をする必要があるとしたら、
真っ先に何に投資をすればよいのでしょう。

僕のお勧めは、
“あなた自身”への投資を最優先することです。

あなたの器(うつわ)以上に行動は出来ませんし、
あなたの器(うつわ)以上の実績は挙がらないからです。

あなたに必要な投資とは
一番目は、
あなた自身の“スキル”を磨くことです。

投資と言うと、
業界にいれば不動産投資を思い浮かべると思います。

銀行から借入れて投資すれば
利回りが実質で5 ~ 6 %は期待できて、
確かに将来の年金代わりになるかもしれません。

でも、それよりもっと利回りの良い投資先は、

それは、“あなた自身のスキル”です。

そうは思いませんか?

たとえば、

“賃貸管理を増やすスキル”というものがあるなら、
それを身に着けていたら、
どこで不動産会社を開業しても
安定売り上げの基を構築できます。

僕のように
そのスキルを公開してお客様を得ることもできます。

どんなときでもお金が生み出せるスキル。

同じ投資でも
不動産投資の利回りの比ではないと思いますが
いかがでしょう。

社会に出たばかりの20代の若者でも
会社の経営者でも、
一番先に投資すべきが「己」であることには変わらないと
僕は確信しています。

その自分への投資先も、
僕の中では順位が付けられていて

一番にスキル
二番目に健康
三番目に人間関係
四番目が環境

というようになっています。

健康ネタは、いつか機会があったら話したいと思います。

さて、ご自身のスキルへの投資ですが、
スキルの中でも特に重要なのは「マインドセット=考え方」です。

「考え方が重要」と言われて戸惑うかもしれません。

たとえば「技術の方が重要ではないか」という主張もあると思います。

技術は時の流れによって使い物にならない場合があります。
でも正しいマインドセットは
大げさに言えば1000 年も2000 年も変わっていないんです。

もし、その技術が役立つものであったとしても
土台のマインドセットが間違っていると
成果を挙げるように活用することができません。

賃貸物件の設備メンテナンスの技術があっても
「テナント・リテンション」というマインドセットがないと
良い賃貸管理にならないということは
古いメルマガ読者さんなら「耳たこ」だと思います。

特に賃貸管理は、
何のために行うか、というマインドセットが出来ていないと
本当に単なる「作業」になってしまいます。

やる方もつまらないでしょうし、
オーナーや入居者にとっても迷惑な管理になってしまうワケです。

高校野球で何を教えるのか。
野球の技術よりマインドセットだと言うことは
誰でも知っていると思います。

オリンピックで成果が出せるのは
技術が最高の選手よりも、
緊張状態にあって己の力を出し切れるマインドセットを持った選手です。

営業で成果を出し続けるのも
営業の技術より
お客様本位のマインドセットを持ち続けている人だと思います。

また技術だけでなく、

ネット全盛の現在の経営ノウハウは、
松下幸之助氏や本田宗一郎氏の時代と異なるでしょう。

でも、根底に流れている経営者のあるべきマインドセットは、
何ら変わっていません。
いまも、松下幸之助氏や本田宗一郎氏のマインドは
少しも色あせてはいませんよね。

経営ノウハウより、経営者が持つべきマインドセットの方が重要です。

政治家さんなんて、
本当に必要なのはマインドセットだけだと思いますが、
選挙の技術に長けてないと
そもそも選出されないのが問題ですよね。

ですから、
あなたが投資してでも
一番に身に付けるべきスキルは「マインドセット」なのです。

でも、そのように考えて見回してみてください。
マインドセットを教えてくれるところは
ほとんど「ない」のではありませんか。

みんな、技術やノウハウばかり教えています。

それは「マインドセットを学びたい」という需要が少ないからなのですが、
教える側も、技術やノウハウの方が教えやすいのですね。

だから、こんなことを書いてるメルマガは貴重なのです。

あなたが経営者なら、
スタッフさんに「一番教えるべきはマインドセット」という
マインドセットを持つ必要があると思います。

話がややこしいですが。

5 年前に途方に暮れていた僕に
このマインドセットの大事さを思い出させてくれたのは
新しく出来た仲間たちでした。

意識の高いメンバーに囲まれて過ごしていると
お互いが影響し合って、高いマインドセットが身に付くように思います。
マインドセットは伝染するものでもありますね。

「ノウハウは実践してこそ意味がある」

このマインドセットが持てれば
管理や仲介を増やすためのノウハウを
いつまで経っても実行に移せないということは
なくなるのではないでしょうか。

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2016.9.10会う人を変える

あなたは、いつ頃から
「管理物件が増えたらいいのに」と思っていますか?

あるいは、
「集客が増えて仲介売上が増えたらいい」と思っていますか?

もう、長いこと、そう思い続けているのに
現状がほとんど変わらないとしたら
今日のメルマガは役に立つかもしれません。

僕は去年の12月で63歳になりました。
世間一般では、そろそろ引退を考える“お年頃”ですね。

実は僕も、そう考えた時期があります。

それは5年前の、
60歳まであと2~3年という時でした。

大手FCの賃貸顧問として、
研修や加盟店向けのコンサルをしていて順調でしたけど、
その関連売上を含めると
僕の収入の半分くらいを占めていたのです。

それが2~3年で消えるかもしれないと考えたら
不安を覚えていました。
60歳過ぎの「おじーさん」を
大きな組織は使い続けてくれないでしょう。

組織とは非情なものですから、
結構、ヤバイ状況ですよね。

その後は収入を半分に減らしても
細々とコンサルを続けるか・・・・
そんなことを漠然と考えたこともありました。

まだ、このメールマガジンを始める前で、
オーナー情報誌の代行サービスも
本格的に募集していない頃のことです。

それから5年が経ちましたけど、
僕は人生の中で、いま、一番働いています。
ホントに馬車馬のように(笑)

毎日、自分で決めた仕事のゴールがあって
人と会ったり、コンテンツを作ったり
ときには研修に出て学んだりですが

それは忙しくて忙しくて、
でも人生で一番 充実しています。

5年前に、半ば引退状態になって
収入も半分になることに怯えていた僕に
いったい何があったのか?

その答えは、
管理を増やそうと、ずっと思っているのに増えない、

仲介の集客と売上を増やそうと、
ずっと思っているのに変わらない あなたにも

同じ結果をもたらすと思います。

僕が変えたのは、自分の「環境」です。

あなたがもし、
管理を増やしたい
仲介を増やしたい

そう、思い続けているのに現実が変わらないなら

そのための行動を“起こさざるを得ない”環境に
自分の身を置くことが大切です。

いくら思い続けても、行動って、変えられないんです。
悩んでいたってダメですよね。

どうしたら環境を変えられる?
それには、「会う人」を変えるのです。

同じ業界で、
同じ高い志をもった社長クラスの人と
一緒に過ごす時間を持つことが大切です。

何をしたらいいか、とか
どのように進めたらいいのか、とか
それを実行するためのキッカケとか、

そういうのが掴める“チャンス”というのはいつ訪れるのか?
どのようやってくるのか?

それは、
多くの場合は「人を介して」やってくるんです。
ふとした雑談から得られるチャンス
ということは結構あります。

というか、僕の場合は、ほとんど「それ」ですね。

だから、今までと違う人と
一緒に過ごす時間を増やすのは
スゴク大切なことです。

まだ、よく分からないかもしれませんね。
安心してください。
これから続く投稿で、
少しずつ分かるように説明していきますから。

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2016.9.7滞納家賃の法的手続き

前回は「滞納賃料に対する初期督促」について書かせていただきました。
早く対応することで「ウッカリ」「ルーズ」をなくし、本当に問題のある借主には、連帯保証人に相談するなどの対応を、早め早めに行うことが大切、というお話しでした。

今回は「その後」の段階として「法的手続き」について取り上げたいと想います。

 家賃を滞納している借主が、自ら支払いに応じるのを「任意回収」などと言います。
それに対して、法の力を使い、本人の意に関係なく支払わせる行為を「法的回収」などと呼びます。
家賃の回収で使える法的回収は5つありますので、順を追って解説しましょう。

公正証書

 「公正証書」とは、公証人が作成する公文書のことです。
遺言状を作成するときにも多く用いられますね。
公文書ですから高い証明力があり、滞納者が支払いを怠ると、裁判所の判決などを待たないで強制執行ができるという、強い力を持っています。
使い方は、滞納している借主に、滞納分の支払いを約束させるときに、その約定書を公正証書にします。
できれば連帯保証人にも連名になってもらうと効果があります。
これによって支払いの約束を破ったら、即強制執行というプレッシャーを、借主・保証人ともに与えることができますので、支払余力がある相手なら、解決に向けて動き出します。
ただし、相手が公正証書作成に協力的でなければならないのと、お部屋の明け渡しの強制執行は出来ないので、そこにこの手続きの限界があります。

支払督促

 「支払い督促」は相手が支払いや交渉に応じないときに、簡易裁判所に申し立てることによって督促状を送付してもらう手続きです。
請求金額の上限はなく、何千万円でも使うことができます。
滞納している借主が支払督促を受け取ってから、「支払いを待って欲しい」などの異議の申立てを、2週間以内にしないときは,判決と同じ効力が生まれる、という強力な方法です。
そこから強制執行するためには「仮執行宣言」という段取りが必要にはなりますが、強制執行するよりも、裁判所から督促状が来た、というプレッシャーは大きな効果があります。
費用も安く、簡単な手続きで実施することができます。
欠点としては、督促状を相手に「受け取り拒否」されると効果がないことと、異議を申し立てされると「通常の裁判」に移行してしまうことです。
それにしても、滞納家賃の督促には使いやすい手続きといえます。

少額訴訟

 「少額訴訟」は実際に裁判が行われます。
請求できる金額が「60万円まで」「一回の審理で判決がでる」というのが大きな特徴です。
裁判所から呼出状が届きますので、心理的なプレッシャは大きいでしょう。
この少額訴訟と支払督促は共に、「回収の強制執行」しかできません。借主を強制的に退去させる力までは及びません。

即決和解

 「即決和解」は「いつまでに支払う」「支払わなければ明け渡す」という約束を、裁判所に申し立てて「和解調書にする」というものです。
和解調書は判決と同じ効力がありますので、そこから「明け渡しの強制執行」に移れるという強い力があります。
ただし、和解ですので、相手が応じてくれないと手続きが進みません。

通常訴訟

 最後に「通常訴訟」ですが、これが一般的な法的手続きの代表です。
判決が得られれば、回収も明け渡しも強制執行できます。
5つの法的手続きの中で、時間と費用が一番かかりますが、「必ず解決する」方法でもあります。
最近では、この明け渡し訴訟から強制執行まで、専門に扱う弁護士事務所が登場していて、従来よりも安い費用で実行することが可能になっています。

 滞納は起こらないことが一番ですが、ゼロにすることも不可能です。不幸にも起きてしまったら、早めの手続きが被害を最小にする一番の方法であり手段です。

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2016.9.3お部屋探しの今昔物語

IT技術の進化で、賃貸のお部屋探しも変わりました。
今月はそんなお話しをしたいと思います。

 20年くらい前のお部屋探しは、現在はフリーペーパー(無料)になっている「賃貸住宅情報誌」が主流でした。
私たちは雑誌に帯情報を掲載するのに、手書きで原稿を書いていました。

掲載は原稿を書いてから約2週間後なので、お客様からお問い合わせがあっても、人気の物件はすでに決まっています。
そのとき営業スタッフは、「その物件は決まりましたが、他にも良い物件があるのでご来店下さい」と、来店を促します。
魅力的な物件を掲載しないと問い合わせが来ないので、すでに決まっていることが多くなります。
つまり、当時の住宅情報誌は「お客様から問い合わせの電話をもらう」ためのツールという意味合いが濃かったのですね。

例えば遠くに転勤することが決まった方は、近くの親戚から住宅情報誌を取り寄せたりしましたので、手元に雑誌が届いた時点では、私たちが原稿を書いてから20日近くが経っているという、なんとものんびりした時代でした。

 今のようにインターネットが無かった時代は、賃貸仲介業者が全ての情報を握っていたので、お部屋探しのお客様は住みたいエリアにある不動産業者に訪れて「お部屋を探してください」と依頼するのが一般的な方法でした。
賃貸仲介業者はお客様の希望をお聞きして、膨大な資料の中からなるべく希望に合う物件を探し出し、数件ご案内をします。後はお客様の反応を見ながら、気に入っていそうな物件をより強くお勧めすれば申し込みが頂けることも多かったのです。

当時は、自分の決めたい物件をうまくお客様に気に入ってもらい、申し込みをもらうことが出来る凄腕営業マンもたくさんいました。
お客様が自分の力で物件を探し出し、比較検討することが出来なかった時代だからこそ、営業マン個人の力量が発揮できる時代だったのです。

 ところがIT技術の進化に伴い、お部屋探しの方法は激変しました。
今は、「駅前の不動産屋さんにとりあえず来てみました」というお客様はほとんどいません。
皆さん、スマートフォンを使用して、徹底的に空室情報を調べています。
インターネットには沢山の写真が掲載されるようになり、動画まで見ることが出来ます。
写真の質も良くなり、水まわりなどの細かい部分もバッチリ見えますし、上手な人が撮影した空室案内の動画を見ると、その物件を実際に案内してもらったかのような満足感が得られます。
お客様はインターネットに掲載されている情報を見て、実際に見にいく物件をふるいにかけることが出来るようになりました。

 お部屋探しのためにお客様が不動産会社に訪問する件数も、昔と比べてかなり減っているというデータもあります。
昔は平均で5~6社の不動産会社を回ったものですが、現代は2社くらいしか回りません。
お客様は、不動産会社に訪問する前に、インターネットを使って徹底的に自分で物件の事を調べているのです。
自分の希望する条件の物件が多く出てくれば、お客様は条件をどんどん厳しくして調べなおします。

「エアコン付き」「2階以上」「駅にもっと近く」「もっと新しく」「もっと広く」と、ライバル物件があればあるほどお客様の要望も贅沢になります。
物件の情報は丸裸で、全て希望条件によって序列を付けられてしまいます。
募集する側にとって厳しい時代になったものです。

 しかし、こういう時代になったことを嘆いても仕方ありません。
この状況をオーナー様も大いに利用するべきだと思います。
まずはお部屋を魅力的にすれば、それがストレートにお客様に伝わります。
壁紙や収納や、入居者向けに施した細かな施策が、インターネットの画面から伝わります。
お部屋に込めたオーナー様の「想い」が、インターネットの画面から伝わるようになりました。

もうひとつの利点として、インターネットを使えば、今までよく分からなかったライバル物件のことを調べることが容易になりました。
ライバル物件の室内を見学することなんて、今まではなかなか出来ませんでしたが、今のインターネットには、ご丁寧に間取りの他、写真が何枚も掲載されているのですから。
そこで、ご自分の物件とライバル物件がどう違うのか、足りないところがあれば真似したり、良いところがあればそれをもっと強化していくこともできると思います。

 もしインターネットが苦手でしたら、息子さんや娘さんに頼んでみてはいかがでしょうか。
私たちに相談して下されば、喜んで一緒に調べるお手伝いをいたします。

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2016.8.30滞納者の荷物の処分について

Q. 家賃を6ヶ月滞納している借主が連絡がとれません。
夜逃げしているように感じられますが、中に入って荷物を処分しても大丈夫でしょうか。

A. 無断で中に入るのは住居侵入の罪になります。
荷物を処分するのはもっての外です。

まず中の様子を確かめなければなりません。
中で異常な事態になっているかもしれませんので、警察官や第三者に立ち会いを頼んで、合い鍵で入ります。

 もし予想通りの夜逃げなら、内容証明等で契約解除を宣言して、明け渡し訴訟を行い、執行文付与の判決をとって強制執行します。
費用も時間もかりますが、リスクゼロの方法はこれしかありません。

Q. 夜逃げされた部屋を片付けるには「明け渡し訴訟」しかない、という答えですが、それでは時間と費用がかかり過ぎて現実的ではないと思います。
もっと短時間に解決できる方法はないのですか。

A. リスクゼロで行うには、その方法しかありません。
以前に現場で使われた手口で、連帯保証人に契約解除してもらい、保証人の責任で荷物を片付けてもらう、という方法があります

 この場合、連帯保証人に契約を解除する権利があるか、が争点になります。
少なくとも賃貸借契約書に、それを可能にする条項が入っていなかったら話になりません。
その時点でこの案は「おわり」です。

仮に入っていたとしても、その条項が有効か無効かは後で争われる可能性はあります。
行方不明になっている借主が現れて、「自分は解約した覚えはない」と主張したときです。
次に、連帯保証人に借主の荷物を片付けてしまう権利があるか、となると甚だ疑問です。
保証人は黙っていたら自分の債務が膨らむだけですから、自分の身を守るために部屋を明け渡した、と主張することになりますが、それが認められるかは難しいと思います。

この方法は、後で損害賠償で訴えられるリスクを承知の上で(その可能性は大きくないですが)採用するしかないので、お勧めできないのです。

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2016.8.27大空室時代に新築を建てるときの工夫とは

少し古いのですが、平成20年の調査によると、全国の賃貸住宅の空室率が19.0%となっています。
賃貸住宅の5件に1件は空室という事になりますが、現在はもっと深刻になっているでしょう。

しかし一方で、新築の賃貸住宅は増え続けていて、その理由のトップが「相続税対策」です。
今までに十分な対策をされていた大家さんや、これまで心配の無かった大家さんまでも、相続税の増税の影響で、新たな対策を考えなければならなくなりました。

 日本の賃貸住宅が大空室時代に突入している事を十分理解された上で、それでも土地を売却することは出来ないので、賃貸住宅の建築で相続税を下げる、という手段を使う必要がある、と仰る方が多いのです。
このような日本の制度にも問題が有りますが、文句を言っていても相続税は平等にかかってきます。
その対策として建てる必要があるのなら、空室時代を前提にして、「長期的に借主に支持される賃貸住宅」を考えた方が得策というものですね。

 さて、この厳しい時代に賃貸住宅を新築しなければならなくなったら、何に気を付けていけば良いのでしょう。
業界歴の長い不動産屋さんでも、親の代から賃貸経営をされてるベテラン大家さんでも、今のような厳しい環境で新たな賃貸経営をスタートさせるのは初めての経験ですし、賃貸経営は投資額が大きいので、環境が目まぐるしく変化する時代には、過去の経験だけに頼って始めてしまうと大怪我をする可能性があります。まずは、スタートを切る前の計画段階が肝心です。

お客様のニーズを知っているのは誰か?

 今の賃貸経営はもはや「不労所得」では無く、厳しい競争を勝ち抜いて顧客に選ばれなければならない「サービス業」に変化しました。
賃貸経営にとっての顧客とは、そのお部屋を気に入ってくれて、毎月家賃を支払ってくれる入居者さんです。
たくさんの物件の中から選んでもらうためには、彼らのニーズをしっかり把握して、ここに住みたいと思ってもらえる賃貸住宅を作らなければなりません。
そのとき、過去から現在にかけて多くの賃貸住宅を供給しているハウスメーカーさんが、入居者のニーズを一番知っていると思うかもしれませんが、実はそうとも限りません。

 お部屋探しのお客様のニーズは時代とともに変化しています。
賃貸住宅に住まわれる入居者さんは20代から30代が主な層になりますので、平均的な大家さんのご年齢からは当然ながら離れて行きます。
大家さんが、賃貸に住んでいる若者たちと交流して、住まいや暮らしに関する意見を聞く機会はなかなか無いので、賃貸住宅に住まう若者たちの生活パターンや要望を正確に知るのは簡単ではありません。
そこで登場する強い見方が、不動産会社の賃貸仲介営業マンです。彼らは日々、お客様のお部屋探しのお手伝いしをして、たくさんの物件を実際にご案内し、その物件へのお客様の感想を直接聞く立場です。
大家さんの物件のご近所に出来た新築物件や人気のライバル物件も直接見ることが出来ますし、最新の設備なども自分たちの目で見てお客様に説明しているので詳しく知っています。
大家さん自身がご自分で調べ、新築物件や人気物件を実際に見に行くのはとてもハードルが高いと思いますが、彼らに聞くことが出来ればとても参考になるはずです。

最近の入居者さんが望むものとは?

 最近の賃貸住宅に住まわれる入居者さんのニーズについて、具体的に考えてみましょう。
まず、ここ10年で大きく変わったのは、箪笥(たんす)やチェストなどのいわゆる「箱モノ家具」の事情です。
家具業界では、箱モノが売れない商品の代表格になって久しいそうです。昔は新婚さんと言えば必ず婚礼箪笥を持って来られるので、「天井の梁に箪笥がぶつかって入らないので申し込みキャンセル」などという事もありました。
今では大きな収納家具を持っている入居者はかなり減り、その代わりにお部屋に作り付けのクローゼットや収納がある部屋を望むお客様が多くなりました。

収納が豊富にあるかどうかが、今のお部屋選びの重要なポイントになっているのなら、賃貸住宅を作る時も当然収納を意識したプランニングをするべきですね。
限られた面積の中で、部屋だけでなく玄関や水回り設備のところにまで、便利な収納を確保することが重要になりました。

 もう一つ、入居者さんの最近のニーズについて解説しましょう。
それは「洗濯物の室内干し問題」です。一人暮らしの人はもちろんですが、ファミリーでも共働きの家族が増えたため、洗濯物を室内に干す人がかなり多くなってます。
室内干し用の洗剤も進化して生乾きの臭いもかなり防げるようになった事や、花粉症の人が昔に比べて増えた事も、室内干し派の急増の原因になっています。
新築のプランニングの時には、室内干しが出来る場所や設備を考えてあげないと、入居者さんはカーテンレールや鴨居に洗濯物を掛けることになってしまいます。
カーテンレールもグラグラしてしまいますし、近くを通るたびに洗濯物が床に落ちたりしそうです。
見た目も雑然としてしまい、居心地が良くなさそうですよね。
今では室内物干しが安価で売られていますので、新築の時にプランニングに組み込む事が出来れば、若い入居者さんのニーズに対応出来て、他の新築との差別化になりそうですね。

 2つの具体例を挙げましたが、この他にも入居者さんのニーズは刻々と変化しています。
地域によっても違うでしょうし、間取りタイプによってもターゲット層が変わるので、ニーズは異なるでしょう。
せっかく新築されるのであれば、不動産会社の賃貸仲介営業マンや管理担当(私たちのことです!)と一緒に、最近の入居者ニーズについて考えて、出来そうなものは是非プランニングに取り入れてみて下さい。
大家さんと営業マンや管理担当の「理想の物件」に近づけることが出来れば、お客様も長く暮らしたいと思うに違いありません。

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2016.8.23仲間がいると頑張れる

管理を増やすには仲間が必要です。

といったら、あなたは
どう思うでしょうか、

仲間とは、
一緒に大家さんを訪問して
管理営業をしてくれる仲間・・・・・

のことではありません。

その仲間は、あなたと地域も違うし
もちろん会社も異なる人です。

仕事というものは
孤独なものですよね。

特にあなたが経営者なら、
一人で考えることが多いのではないでしょうか。

賃貸会社のスタッフさんも
社内に仲間はいたとしても
仕事は孤独なものです。

最後は自分で決めて、責任を取らなければなりません。

そういうときに仲間がいると励みになるんです。

たとえば、全国で
同じ不動産会社の賃貸部門で
管理を増やすために活動している人たちと
情報交換や成功事例を共有できたら
大きな励みになるでしょう。

管理を増やす担当ではなく
仲介や管理やネット集客の担当でも同じです。

あるいは、
あなたとゼンゼン業種が違っていても
何かに向かって頑張っている人たちとの交流で
ヒントや元気や刺激をもらえることがあります。

僕(新井)は基本は「ひとり」で仕事をしています。

カスタマーサポートの仕事とか
お手伝いしてもらっている方は外部にいますが、
基本は、ひとりで決めて、ひとりで活動しています。

だから、サボっても誰からも怒られないし、
1ヶ月何もしなくても、文句を言う人はいません。

でも、いまが一番、人生の中で仕事をこなしています。

なぜなんだろうな・・・と思うのですが、
間違いなく、その答えのひとつは
“仲間”の存在です。

僕と同じように起業して
基本は一人で上を目指して活動している仲間。

僕のお師匠さんとして
僕にテーマを与えて「尻を叩いて」くれる仲間。

賃貸管理の現場で頑張っていて
僕と情報交換してくれたり
「一緒に発信しましょう」と言ってくれる仲間です。

この人たちがいなかったら、
僕は、ゼンゼン頑張れないんです。
元々はサボるのが大好きだし。

だから、あなたにも仲間を作ってほしいのです。
お互いが励みになる間柄であり、
自分に負けてサボったら
そういう自分が恥ずかしいと思わせてくれる
そういう仲間です。

管理を増やすためのオーナー訪問は孤独だから、
今日はサボっても、
きっと誰も何も言ってくれないでしょう。

でも1ヶ月後に会って
「サボったから成果が出ていない」
なんて報告するのはみっともない。

そう思わせる仲間です。

でも、どうやって作ったらいいか
難しいのも事実でしょう。

そういう仲間が作れる「場」を
僕は作りたいと思っています。

続きを読む

2016.8.20管理を増やすのは良いことですか?

7日前の投稿で

管理戸数1000戸にしたいなら、
「なぜ?」を明確にしてください
と書きました。

目標に対して
その目的を「意味のあるもの」にしよう
ということですね。

その一例として
「経営が安定するから」という解答をあげて

「本当に1000戸で安定するの?」
という疑問を投げかけました。

まだ、ご覧になっていない方は
昨日のメルマガを開封してください。

それを書いていて思ったのは、
「管理戸数が多いことが良いことか?」
という疑問です。

もしかしたら、あなたも、
そのような「思い違い」をしていないでしょうか。

賃貸管理は「数より質なのでは?」という意見に
少し、耳を傾けてみてください。

2人のオーナー様がいます。

ひとりは、賃貸経営に積極的で
借主をお客様と思って大事にして、
必要な投資と判断できるなら
あなたの提案に応じていただけます。

2人目のオーナー様は
経費をかけることに消極的ですが、
賃貸条件を譲歩することにも難色を示し、
「部屋が決まらないのは君たちの責任だ」と
声を荒立てます。

同じように100戸のマンションを
管理させていただいたら、どちらの方が
あなたの収益が多いでしょうか?

答えは明らかですね(笑)

あまりに見え透いた事例ですよね。

もうひとつ、

築30年のマンションが2棟あります。

1棟は、大規模修繕も2回行われてて
各部屋も空くたびにリノベ工事を
費用対効果を考えて施しています。

もう1棟は、故障した時の修繕以外は
ほとんど手をかけていません。
入居募集は「家賃の値下げ」で対応しています。

同じように100戸のマンションを
管理させていただいたら、どちらの方が
あなたの収益が多いでしょうか?

これも明らかですよね(笑)

極端な事例の方が
話が見えやすいと思いました。

管理させていただくオーナー様や物件にも

こう言っては失礼なのですが、

やはり「質」があります。

もちろん、
オーナー様から見ても、

質の良い管理会社と
そうでもない管理会社がありますから、

あなたは前者に入らなければなりません。

(このメルマガ読者さんは熱心なので大丈夫です)

1000戸を管理するということは
1000戸を管理するエネルギーが必要です。

具体的には管理スタッフの数と
それを支えるシステムや設備等ですね。

そして、そのエネルギーは無限ではなく
当然に限界があります。

問題は、
質が「そうでもない」物件とオーナー様は
あなたに余分なエネルギーを要求することです。

何度もオーナー宅に呼ばれ、
何回も現場に駆り出されます。
家賃の滞納やトラブルも多く発生します。
でも、賃料は「低め」ですから
管理料には「マイナス反映」されます。
(マイナス反映は造語です)

そして、エネルギーに限りがあるので、

その分、

質の良い物件とオーナー様に
向けるべき分を減らされます。

質の「そうでもない」オーナー様は満足せず、
質の良いオーナー様も不満を抱えるでしょう。

このエネルギー配分の矛盾は
大なり小なり必ずあって
完全に防ぐことはできません。

でも、「質」を顧みずに「数」だけに
目的と目標を合わせるのは危険です。

同じ築年とタイプの物件を管理するなら

手入れが行き届いて
賃料も高めに設定できる方が

管理料も増えるし
稼働率も高くなります。

そういう物件のオーナー様は
話が分かる方が多いでしょう。

あなたが管理を増やす目的が

収益を増やし安定させることなら、
スタッフにやり甲斐を持ってもらうことなら、
地域に良質の賃貸物件を供給することなら、

数だけでなく「その質」にも、
明確な基準を持つべきです。

管理が増えるなら
「何でも良い」ワケではありません。

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2016.8.17オーナー座談会 「もっと“民泊”を知ろう」

司会 いま話題の民泊は、オーナーも無関心ではいられないですね。
今回は、民泊に詳しいZさんの解説を聞きながら、皆さんのご意見や感想をお聞かせください

T 4月から「民泊が解禁になる」という報道がありましたね。

Z 民泊はもともと禁止されていませんから解禁という表現はどうでしょう。
やるには旅館業の許可が必要なだけなのです。
4月からハードルが下がり、1人当たり「3.3㎡」で良い、フロントを設けなくて良いことになりました。
でも相変わらず「住居専用地域」では営業できません。ハードルは下がったけど撤廃された訳ではありません。

Y 賃貸の民泊活用は難しいですか?

Z 政府は、この新しい産業の育成に積極的です。
2020年の外国人観光客の目標を4000万人に引き上げました。
30年には6000万人です。とても宿泊施設が足りません。
民泊普及を後押しするために、旅館業とは違う枠組みを作る構想があるようです。

A オーナーの問題は何でしょうか?

Z まず賃貸住宅が「ヤミ民泊」に利用されないように気をつける必要があります。

Y ヤミ民泊って何ですか?

Z 自分が住むと言って、オーナーの承諾なしで、民泊物件として使用することです。

D けしからんですね。
防止するには転居理由をしっかり確かめるなど、何らかの防衛策が必要ですね。

A 賃貸住宅を合法で民泊できるようになったらオーナーはどうすれば良いですか?

Z オーナーさんが民泊に反対のときは、貸さなければ良いだけです。
もし活用を検討するなら方法は3つあります。
1つめは、オーナーが貸主(ホストという)になって、民泊利用者(ゲストという)を迎入れる方法です。
うまく借り手が稼働がすれば、通常家賃の倍近い収入が得られる可能性もありますよ。

T でも、随分と大変そうですね。

Z 短期間にゲストが入れ替わるので大変ですよ(笑)。
食事こそ出しませんが民宿を営業するようなものです。
言葉の問題もありますし、よほど「世話好き」でないと務まらないでしょう。
でも、多くの外国人と、身振り手振りでコミュニケーションするのが楽しくて「生き甲斐になった」というホストもいらっしゃいます。

Y 僕には無理ですね(笑)。

Z 2つめは、管理会社さんがホストになる方法です。
管理会社さんは入居者管理をしていますから、経験の下地はありますよね。
鍵の引き渡し、ルールの説明、緊急時の対応などを行うには、一番近い存在かもしれません。

A 僕たちオーナーのメリットは、「空室が埋まる」ということですね。

T 管理会社がホストをやるでしょうか

D まず空室対策になりますし、その部屋が稼働すれば「差益」が稼げますからね。

Z 3つめは、ホストの経験豊富な方に貸す方法です。
今後は賃貸の部屋を借りて、民泊活用したいという個人が増えてくるはずです。
民泊需要が生む新たな職業です。

Y でも、ちょっと不安ですよね。
しっかり管理してくれる人と、いい加減な人がいるでしょうから。

T 無責任なホストだとトラブルが起こるし、問題が起きても責任を取らない可能性もありますよね。

Z ホストが外国人旅行者を募集するには専用の仲介サイト(略称エアビーといいます)を使うのですが、そこにはホストを評価する制度があります。
評価するのは泊まったゲスト達です。
そこで、トラブルのない経験豊富な優良ホストだけを選んで貸し出す、ということが可能になります。

A なるほど。では、評価が足らないとか悪いホストには貸さない、という判断基準があるのですね。
逆に、評価の高いホストは「いい仕事」をしている証明だから、しっかりと管理するし、トラブルも少ないのでは?ということですね。

司会 さて。仮に賃貸住宅を民泊に貸すとしても、法律面でのハードルが多く残っている、ということですので、今後の成り行きを見守るしかありませんね。
最後に、Zさんのお話を聞いて、皆さんはどのように思われましたか。

Y 僕は不安ですね。
確かに空室の問題は今後も深刻ですが、外国人旅行者に貸したら今の入居者が不安に感じると思います。

T 一戸建てなら良いですが、賃貸住宅は他の入居者さんもいるので、僕も不安の方が大きいです。

D 僕も入居者さんが第一なのは同じです。
でも新しい可能性は追求したいと思います。
だから勉強と検討をしていきたいですね。ホストはやりませんが(笑)。

A 僕はかなり積極派ですよ(笑)。
課題は1つ1つ解決していけば良いと思います。
日本に来る外国の旅行者が増えるのは良いことですし、彼らは洋風化されたホテルに泊まっても面白くないでしょう。
「ありのまま」の日本の住宅を体験してもらえるし、空室を埋めることもできます。
「良いことずくめ」でないことは承知なので、法律面等の環境整備に合わせて準備していこうと思います。

司会 4人それぞれの反応ですね。
これが全国のオーナーの気持ちを映し出しているのかもしれません。
政府の主導で民泊がどのように推移するのか、慎重派も積極派も無関心でいられないのは事実ですね。
本日は有り難うございました。

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