管理と仲介手数料が増える!無料メルマガ 賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。 →さらに詳しく知りたい方はこちらをクリック

最新の記事

2016.8.27大空室時代に新築を建てるときの工夫とは

少し古いのですが、平成20年の調査によると、全国の賃貸住宅の空室率が19.0%となっています。
賃貸住宅の5件に1件は空室という事になりますが、現在はもっと深刻になっているでしょう。

しかし一方で、新築の賃貸住宅は増え続けていて、その理由のトップが「相続税対策」です。
今までに十分な対策をされていた大家さんや、これまで心配の無かった大家さんまでも、相続税の増税の影響で、新たな対策を考えなければならなくなりました。

 日本の賃貸住宅が大空室時代に突入している事を十分理解された上で、それでも土地を売却することは出来ないので、賃貸住宅の建築で相続税を下げる、という手段を使う必要がある、と仰る方が多いのです。
このような日本の制度にも問題が有りますが、文句を言っていても相続税は平等にかかってきます。
その対策として建てる必要があるのなら、空室時代を前提にして、「長期的に借主に支持される賃貸住宅」を考えた方が得策というものですね。

 さて、この厳しい時代に賃貸住宅を新築しなければならなくなったら、何に気を付けていけば良いのでしょう。
業界歴の長い不動産屋さんでも、親の代から賃貸経営をされてるベテラン大家さんでも、今のような厳しい環境で新たな賃貸経営をスタートさせるのは初めての経験ですし、賃貸経営は投資額が大きいので、環境が目まぐるしく変化する時代には、過去の経験だけに頼って始めてしまうと大怪我をする可能性があります。まずは、スタートを切る前の計画段階が肝心です。

お客様のニーズを知っているのは誰か?

 今の賃貸経営はもはや「不労所得」では無く、厳しい競争を勝ち抜いて顧客に選ばれなければならない「サービス業」に変化しました。
賃貸経営にとっての顧客とは、そのお部屋を気に入ってくれて、毎月家賃を支払ってくれる入居者さんです。
たくさんの物件の中から選んでもらうためには、彼らのニーズをしっかり把握して、ここに住みたいと思ってもらえる賃貸住宅を作らなければなりません。
そのとき、過去から現在にかけて多くの賃貸住宅を供給しているハウスメーカーさんが、入居者のニーズを一番知っていると思うかもしれませんが、実はそうとも限りません。

 お部屋探しのお客様のニーズは時代とともに変化しています。
賃貸住宅に住まわれる入居者さんは20代から30代が主な層になりますので、平均的な大家さんのご年齢からは当然ながら離れて行きます。
大家さんが、賃貸に住んでいる若者たちと交流して、住まいや暮らしに関する意見を聞く機会はなかなか無いので、賃貸住宅に住まう若者たちの生活パターンや要望を正確に知るのは簡単ではありません。
そこで登場する強い見方が、不動産会社の賃貸仲介営業マンです。彼らは日々、お客様のお部屋探しのお手伝いしをして、たくさんの物件を実際にご案内し、その物件へのお客様の感想を直接聞く立場です。
大家さんの物件のご近所に出来た新築物件や人気のライバル物件も直接見ることが出来ますし、最新の設備なども自分たちの目で見てお客様に説明しているので詳しく知っています。
大家さん自身がご自分で調べ、新築物件や人気物件を実際に見に行くのはとてもハードルが高いと思いますが、彼らに聞くことが出来ればとても参考になるはずです。

最近の入居者さんが望むものとは?

 最近の賃貸住宅に住まわれる入居者さんのニーズについて、具体的に考えてみましょう。
まず、ここ10年で大きく変わったのは、箪笥(たんす)やチェストなどのいわゆる「箱モノ家具」の事情です。
家具業界では、箱モノが売れない商品の代表格になって久しいそうです。昔は新婚さんと言えば必ず婚礼箪笥を持って来られるので、「天井の梁に箪笥がぶつかって入らないので申し込みキャンセル」などという事もありました。
今では大きな収納家具を持っている入居者はかなり減り、その代わりにお部屋に作り付けのクローゼットや収納がある部屋を望むお客様が多くなりました。

収納が豊富にあるかどうかが、今のお部屋選びの重要なポイントになっているのなら、賃貸住宅を作る時も当然収納を意識したプランニングをするべきですね。
限られた面積の中で、部屋だけでなく玄関や水回り設備のところにまで、便利な収納を確保することが重要になりました。

 もう一つ、入居者さんの最近のニーズについて解説しましょう。
それは「洗濯物の室内干し問題」です。一人暮らしの人はもちろんですが、ファミリーでも共働きの家族が増えたため、洗濯物を室内に干す人がかなり多くなってます。
室内干し用の洗剤も進化して生乾きの臭いもかなり防げるようになった事や、花粉症の人が昔に比べて増えた事も、室内干し派の急増の原因になっています。
新築のプランニングの時には、室内干しが出来る場所や設備を考えてあげないと、入居者さんはカーテンレールや鴨居に洗濯物を掛けることになってしまいます。
カーテンレールもグラグラしてしまいますし、近くを通るたびに洗濯物が床に落ちたりしそうです。
見た目も雑然としてしまい、居心地が良くなさそうですよね。
今では室内物干しが安価で売られていますので、新築の時にプランニングに組み込む事が出来れば、若い入居者さんのニーズに対応出来て、他の新築との差別化になりそうですね。

 2つの具体例を挙げましたが、この他にも入居者さんのニーズは刻々と変化しています。
地域によっても違うでしょうし、間取りタイプによってもターゲット層が変わるので、ニーズは異なるでしょう。
せっかく新築されるのであれば、不動産会社の賃貸仲介営業マンや管理担当(私たちのことです!)と一緒に、最近の入居者ニーズについて考えて、出来そうなものは是非プランニングに取り入れてみて下さい。
大家さんと営業マンや管理担当の「理想の物件」に近づけることが出来れば、お客様も長く暮らしたいと思うに違いありません。

続きを読む

2016.8.23仲間がいると頑張れる

管理を増やすには仲間が必要です。

といったら、あなたは
どう思うでしょうか、

仲間とは、
一緒に大家さんを訪問して
管理営業をしてくれる仲間・・・・・

のことではありません。

その仲間は、あなたと地域も違うし
もちろん会社も異なる人です。

仕事というものは
孤独なものですよね。

特にあなたが経営者なら、
一人で考えることが多いのではないでしょうか。

賃貸会社のスタッフさんも
社内に仲間はいたとしても
仕事は孤独なものです。

最後は自分で決めて、責任を取らなければなりません。

そういうときに仲間がいると励みになるんです。

たとえば、全国で
同じ不動産会社の賃貸部門で
管理を増やすために活動している人たちと
情報交換や成功事例を共有できたら
大きな励みになるでしょう。

管理を増やす担当ではなく
仲介や管理やネット集客の担当でも同じです。

あるいは、
あなたとゼンゼン業種が違っていても
何かに向かって頑張っている人たちとの交流で
ヒントや元気や刺激をもらえることがあります。

僕(新井)は基本は「ひとり」で仕事をしています。

カスタマーサポートの仕事とか
お手伝いしてもらっている方は外部にいますが、
基本は、ひとりで決めて、ひとりで活動しています。

だから、サボっても誰からも怒られないし、
1ヶ月何もしなくても、文句を言う人はいません。

でも、いまが一番、人生の中で仕事をこなしています。

なぜなんだろうな・・・と思うのですが、
間違いなく、その答えのひとつは
“仲間”の存在です。

僕と同じように起業して
基本は一人で上を目指して活動している仲間。

僕のお師匠さんとして
僕にテーマを与えて「尻を叩いて」くれる仲間。

賃貸管理の現場で頑張っていて
僕と情報交換してくれたり
「一緒に発信しましょう」と言ってくれる仲間です。

この人たちがいなかったら、
僕は、ゼンゼン頑張れないんです。
元々はサボるのが大好きだし。

だから、あなたにも仲間を作ってほしいのです。
お互いが励みになる間柄であり、
自分に負けてサボったら
そういう自分が恥ずかしいと思わせてくれる
そういう仲間です。

管理を増やすためのオーナー訪問は孤独だから、
今日はサボっても、
きっと誰も何も言ってくれないでしょう。

でも1ヶ月後に会って
「サボったから成果が出ていない」
なんて報告するのはみっともない。

そう思わせる仲間です。

でも、どうやって作ったらいいか
難しいのも事実でしょう。

そういう仲間が作れる「場」を
僕は作りたいと思っています。

続きを読む

2016.8.20管理を増やすのは良いことですか?

7日前の投稿で

管理戸数1000戸にしたいなら、
「なぜ?」を明確にしてください
と書きました。

目標に対して
その目的を「意味のあるもの」にしよう
ということですね。

その一例として
「経営が安定するから」という解答をあげて

「本当に1000戸で安定するの?」
という疑問を投げかけました。

まだ、ご覧になっていない方は
昨日のメルマガを開封してください。

それを書いていて思ったのは、
「管理戸数が多いことが良いことか?」
という疑問です。

もしかしたら、あなたも、
そのような「思い違い」をしていないでしょうか。

賃貸管理は「数より質なのでは?」という意見に
少し、耳を傾けてみてください。

2人のオーナー様がいます。

ひとりは、賃貸経営に積極的で
借主をお客様と思って大事にして、
必要な投資と判断できるなら
あなたの提案に応じていただけます。

2人目のオーナー様は
経費をかけることに消極的ですが、
賃貸条件を譲歩することにも難色を示し、
「部屋が決まらないのは君たちの責任だ」と
声を荒立てます。

同じように100戸のマンションを
管理させていただいたら、どちらの方が
あなたの収益が多いでしょうか?

答えは明らかですね(笑)

あまりに見え透いた事例ですよね。

もうひとつ、

築30年のマンションが2棟あります。

1棟は、大規模修繕も2回行われてて
各部屋も空くたびにリノベ工事を
費用対効果を考えて施しています。

もう1棟は、故障した時の修繕以外は
ほとんど手をかけていません。
入居募集は「家賃の値下げ」で対応しています。

同じように100戸のマンションを
管理させていただいたら、どちらの方が
あなたの収益が多いでしょうか?

これも明らかですよね(笑)

極端な事例の方が
話が見えやすいと思いました。

管理させていただくオーナー様や物件にも

こう言っては失礼なのですが、

やはり「質」があります。

もちろん、
オーナー様から見ても、

質の良い管理会社と
そうでもない管理会社がありますから、

あなたは前者に入らなければなりません。

(このメルマガ読者さんは熱心なので大丈夫です)

1000戸を管理するということは
1000戸を管理するエネルギーが必要です。

具体的には管理スタッフの数と
それを支えるシステムや設備等ですね。

そして、そのエネルギーは無限ではなく
当然に限界があります。

問題は、
質が「そうでもない」物件とオーナー様は
あなたに余分なエネルギーを要求することです。

何度もオーナー宅に呼ばれ、
何回も現場に駆り出されます。
家賃の滞納やトラブルも多く発生します。
でも、賃料は「低め」ですから
管理料には「マイナス反映」されます。
(マイナス反映は造語です)

そして、エネルギーに限りがあるので、

その分、

質の良い物件とオーナー様に
向けるべき分を減らされます。

質の「そうでもない」オーナー様は満足せず、
質の良いオーナー様も不満を抱えるでしょう。

このエネルギー配分の矛盾は
大なり小なり必ずあって
完全に防ぐことはできません。

でも、「質」を顧みずに「数」だけに
目的と目標を合わせるのは危険です。

同じ築年とタイプの物件を管理するなら

手入れが行き届いて
賃料も高めに設定できる方が

管理料も増えるし
稼働率も高くなります。

そういう物件のオーナー様は
話が分かる方が多いでしょう。

あなたが管理を増やす目的が

収益を増やし安定させることなら、
スタッフにやり甲斐を持ってもらうことなら、
地域に良質の賃貸物件を供給することなら、

数だけでなく「その質」にも、
明確な基準を持つべきです。

管理が増えるなら
「何でも良い」ワケではありません。

続きを読む

2016.8.17オーナー座談会 「もっと“民泊”を知ろう」

司会 いま話題の民泊は、オーナーも無関心ではいられないですね。
今回は、民泊に詳しいZさんの解説を聞きながら、皆さんのご意見や感想をお聞かせください

T 4月から「民泊が解禁になる」という報道がありましたね。

Z 民泊はもともと禁止されていませんから解禁という表現はどうでしょう。
やるには旅館業の許可が必要なだけなのです。
4月からハードルが下がり、1人当たり「3.3㎡」で良い、フロントを設けなくて良いことになりました。
でも相変わらず「住居専用地域」では営業できません。ハードルは下がったけど撤廃された訳ではありません。

Y 賃貸の民泊活用は難しいですか?

Z 政府は、この新しい産業の育成に積極的です。
2020年の外国人観光客の目標を4000万人に引き上げました。
30年には6000万人です。とても宿泊施設が足りません。
民泊普及を後押しするために、旅館業とは違う枠組みを作る構想があるようです。

A オーナーの問題は何でしょうか?

Z まず賃貸住宅が「ヤミ民泊」に利用されないように気をつける必要があります。

Y ヤミ民泊って何ですか?

Z 自分が住むと言って、オーナーの承諾なしで、民泊物件として使用することです。

D けしからんですね。
防止するには転居理由をしっかり確かめるなど、何らかの防衛策が必要ですね。

A 賃貸住宅を合法で民泊できるようになったらオーナーはどうすれば良いですか?

Z オーナーさんが民泊に反対のときは、貸さなければ良いだけです。
もし活用を検討するなら方法は3つあります。
1つめは、オーナーが貸主(ホストという)になって、民泊利用者(ゲストという)を迎入れる方法です。
うまく借り手が稼働がすれば、通常家賃の倍近い収入が得られる可能性もありますよ。

T でも、随分と大変そうですね。

Z 短期間にゲストが入れ替わるので大変ですよ(笑)。
食事こそ出しませんが民宿を営業するようなものです。
言葉の問題もありますし、よほど「世話好き」でないと務まらないでしょう。
でも、多くの外国人と、身振り手振りでコミュニケーションするのが楽しくて「生き甲斐になった」というホストもいらっしゃいます。

Y 僕には無理ですね(笑)。

Z 2つめは、管理会社さんがホストになる方法です。
管理会社さんは入居者管理をしていますから、経験の下地はありますよね。
鍵の引き渡し、ルールの説明、緊急時の対応などを行うには、一番近い存在かもしれません。

A 僕たちオーナーのメリットは、「空室が埋まる」ということですね。

T 管理会社がホストをやるでしょうか

D まず空室対策になりますし、その部屋が稼働すれば「差益」が稼げますからね。

Z 3つめは、ホストの経験豊富な方に貸す方法です。
今後は賃貸の部屋を借りて、民泊活用したいという個人が増えてくるはずです。
民泊需要が生む新たな職業です。

Y でも、ちょっと不安ですよね。
しっかり管理してくれる人と、いい加減な人がいるでしょうから。

T 無責任なホストだとトラブルが起こるし、問題が起きても責任を取らない可能性もありますよね。

Z ホストが外国人旅行者を募集するには専用の仲介サイト(略称エアビーといいます)を使うのですが、そこにはホストを評価する制度があります。
評価するのは泊まったゲスト達です。
そこで、トラブルのない経験豊富な優良ホストだけを選んで貸し出す、ということが可能になります。

A なるほど。では、評価が足らないとか悪いホストには貸さない、という判断基準があるのですね。
逆に、評価の高いホストは「いい仕事」をしている証明だから、しっかりと管理するし、トラブルも少ないのでは?ということですね。

司会 さて。仮に賃貸住宅を民泊に貸すとしても、法律面でのハードルが多く残っている、ということですので、今後の成り行きを見守るしかありませんね。
最後に、Zさんのお話を聞いて、皆さんはどのように思われましたか。

Y 僕は不安ですね。
確かに空室の問題は今後も深刻ですが、外国人旅行者に貸したら今の入居者が不安に感じると思います。

T 一戸建てなら良いですが、賃貸住宅は他の入居者さんもいるので、僕も不安の方が大きいです。

D 僕も入居者さんが第一なのは同じです。
でも新しい可能性は追求したいと思います。
だから勉強と検討をしていきたいですね。ホストはやりませんが(笑)。

A 僕はかなり積極派ですよ(笑)。
課題は1つ1つ解決していけば良いと思います。
日本に来る外国の旅行者が増えるのは良いことですし、彼らは洋風化されたホテルに泊まっても面白くないでしょう。
「ありのまま」の日本の住宅を体験してもらえるし、空室を埋めることもできます。
「良いことずくめ」でないことは承知なので、法律面等の環境整備に合わせて準備していこうと思います。

司会 4人それぞれの反応ですね。
これが全国のオーナーの気持ちを映し出しているのかもしれません。
政府の主導で民泊がどのように推移するのか、慎重派も積極派も無関心でいられないのは事実ですね。
本日は有り難うございました。

続きを読む

2016.8.13「何」より「なぜ?」

「管理が思うように増えない」
「オーナー訪問の行動ができない」

このように仰る方のお話しを聞くと

「管理を増やしたい」

とは言うのですが

「なぜ増やしたいのか?」

に答えられる人が少ないと感じます。

「管理戸数1000戸になりたい!」

という目標があっても

「なぜ管理1000戸になりたいのか?」

と、その目的や理由がハッキリしていません。

これではパワーが出ませんし、
スタッフのモチベーションも続きません。

皆さん、目標は語るのですが
そこに目的がない場合が多いんです。

「なぜ1000戸ですか?」と聞かれて

パッと解答(目的)が思いつかないのは、
『1000戸になったらいいな』という
単なる願望の可能性があります。

願望にパワーは出ませんよね。

「管理が1000戸になれば経営が安定するから」

という目標を話してくれたとしても
本当に1000戸で経営が安定するのでしょうか?

世間一般で語られている目的を
自分の目的だと「思い込んで」いませんか?

他の会社もそうだから、というのは
あなたの目的ではありませんよね。

1000戸には1000戸なりの、

人員が必要ですし、
クレームは増えますし、
経費も増えてきます。

1000戸になったら
本当に経営は安定するのでしょうか?

経営を安定させるためには
最低でも5000戸の規模が必要。

管理料だけで〇〇千万円、
関連売上を含めれば〇〇千万円。

適正人員は〇名必要で、
経費も増えるが収益は〇〇は見込める。

管理オーナー様の数が〇百人になり、
相続税対策や資産活用提案の部隊を
充実させることができる。
資産の組み替えで売買仲介でも稼ぎたい。

5年後に5000戸にするためには、
今年中に「1000戸にしなければならない!」

たとえば・・・ですが、

これなら「今年中に1000戸にする!」
という目的が理解できます。

現場の担当スタッフさんにも
「何をしなさい」という目標が
与えられていることと思います。

それを「なぜ、する必要があるのか?」
という、目的が語れるようにしてあげると
仕事の意味が理解できます。

それが、やる気に繋がります。

目的と目標は
混同されて使われている事が多いです。

それを明確にすると
やるべき事が見えてきたり
やり甲斐が感じられるようになります。

そもそも、目的が間違っていた

ということに気付くかもしれません。

続きを読む

2016.8.10広告に投資しよう

あなたは集客のために広告を使っているでしょう。
僕も「Facebook広告」を使っています。

この広告というのは、
事業にとっては重要な「投資」です。

事業を発展させたいなら
利益の一部を「投資」に回す必要があります。

もちろん投資ですからリターンを求めます。
かけた費用より多くの収益を求める訳ですね。

たとえば、
月10万円の広告費で賃貸仲介の集客をします。
そこから20件の反響があり
10組の来店、6件が成約となり、
60万円の手数料となる。

ここから人件費や経費を支払いますが、
悪い投資ではありませんよね。

広告というと、
反響を20件鳴らすところまで、と考えがちですが、
反響対応で多くを来店に導き、
営業力で高い成約率を維持する。

ここまでが、投資のワンセットです。

この方程式が確立したら
広告費を20万円に引き上げれば
手数料も2倍の120万円が読めます。

広告費を50万円かければ手数料300万円です。
必要に応じて営業スタッフを増やすことができます。

もちろん、地域の需要には限界があるので
この方程式が天井知らず、ということにはなりません。

一店舗単位で方程式が確立したら
つぎは地域を変えて店舗を出して
同じような広告の投資を続ければ良いのです。

ただし、すぐに同じ結果にはなりません。
市場が違うし、ライバル業者の力も異なるし
手数料単価も同じではありませんから。

そこでまた、広告料10万円から始めて
50万60万の手数料リターンが得られる
方程式を探します。

このあとは、同じことの繰り返しです。

売買仲介の折り込みチラシも同じす。

たとえば100万円かけてチラシを撒いて、
何件の反響と来場客を見込んで、
いくらの手数料を見込めるか。

高いリターンが得られる「方程式」を確立できれば、

月に一回の折り込みチラシより
月に二回の折り込みチラシの方が
手数料が2倍になります。

用紙のサイズ、
カラーか単色か、
タイトルやコピーやデザイン、
折り込みエリアと枚数。

これらの組み合わせで「方程式」が構成されます。
それを見つけるのです。

ここまで読んで

「新井さん、そんなに上手くいくはずないよ」
と思った方が多いかもしれません。

「広告なんて、いつも同じ結果は出ないよ」
「広告は“水もの”だから、打ってみないと分からない」

多くの方がこのように反論するかもしれません。

ぼくも「その通りだな」と思います。
実際に、多くの不動産会社さんが打っている広告は
「その通り」だと思います。

しかし、

もし、「打ってみなければ分からない広告」なら
それは「投資」ではなく「博打」です。

僕は、多額のお金を博打に回すような余裕はないので、
リターンの読めない広告は使いたくありません。
というか、経済的に使えません ^ ^

いま、僕が仕掛けてる「Facebook広告」の目的は
「メールマガジンに登録」してもらうことです。

簡単に言うと、1件の登録にかかる広告費を
「どれだけ下げられるか」をテストしています。

あなたは、
「メルマガ登録にお金をかけるのか!?」
と驚くかもしれませんが、

僕にとってのメルマガ会員は
管理を増やしたいと願う不動産会社の
「オーナーリスト」と同じなんです。

このリストが増えないと、
僕の「明日」はないんです(笑)

「Facebook広告」も「ネット集客」も
あるいは「折り込みチラシ」であっても、

最も高いリターンが得られる広告を見つけるには
テストが必要です。

テストというと、そのために
無駄な広告を打つように思うかもしれませんが、

そうではなく、

真剣に広告を打ちながら「テスト」するのです。

そういう意味では「すべてがテスト」です。

僕はいま、
「Facebook広告」でテストを繰り返しています。

どの「画像」が、僕の見込み客に選ばれるか。
「見出し」に何と書いたら、
僕の見込み客は反応してくれるのか。

その方程式を探しています。

エジソンが
白熱電球に最適なフィラメントを探すのと
似ているなと思っています(例えが大げさですが)。

賃貸管理を増やすにせよ、
仲介の集客を増やすにせよ、

広告という投資は不可欠です。
ただし博打ではありません。「投資」です。

投資と博打の違いは
「高いリターンの得られる広告パターン」を信じて、
それを見つけるまで「テストしているか」どうかです。

ぜひ、高いリターンが得られる
「投資の方程式」を見つけてください。

ただし、簡単には見つからないかもしれません。
見つかったとして、やがて効果が下がるので、
また次の方程式を見つけなければなりません。
その繰り返しです。

広告に本番はありません。
常にテストです。

「AかBか」のテストです。

結果が良いモノだけ残してください。

その繰り返しなら、必ず「良いモノ」だけが残るのです。

続きを読む

2016.8.7トラブル・クレーム対応シリーズ「家賃の督促」

賃貸経営の収益を減らす項目として「未回収損失」があります。
入居しているのに家賃が貸し倒れになる、というのは最悪の状態です。

これを防ぐために、近年では保証会社が登場しましたが、全ての借主が加入している訳ではありませんので、その場合は、自主管理オーナーは、ご自身で回収行為を行う必要があります。

 回収で一番大切なのは「初期督促」です。
特に入居して初めての遅れに対しては、「様子を見よう」ということで、つい見逃してしまい勝ちになります。
これが常習のキッカケになるかもしれませんので、最初の注意が肝心です。

と言っても、いきなり厳しい調子では人間関係を損ねてしまいますから、「もしかしたら、お忘れですか?」という内容の手紙をポストに入れます。
内容は柔らかくても、「遅れたら、すぐに手紙を出す!」という行為は厳しくします。
これで「うっかり」の借主は入金してくれますし、支払いの期日にも注意してくれるようになります。

問題は、これでも連絡や入金のない借主です。
その後、督促の手紙は5日ごとに出し、3回目(滞納から10日経過)の督促をしても、連絡も入金もない借主は、この時点で「要注意」となります。
電話か訪問で本人に事情を確かめる必要があります。
もし連絡が取れないようなら連帯保証人に直ちに連絡します。
10日や15日で保証人に連絡するのは「早すぎる」と思われるかもしれませんが、オーナーの被害を食い止めるには、早めの行動が一番の対処策なのです。

次回は、オーナーが行う法的手続きについて解説いたします。

続きを読む

2016.8.3賃貸経営に必要なキーワード 「賃貸住宅の防犯対策」

賃貸住宅の防犯対策は、オーナーにとって重要なテーマです。

理由の1番は、物件の競争力が高くなること。
借主のセキュリティへの関心度は高いものがありますし、部屋を決めるときは理性より感情が優先されます。
「安全・安心」という事実は、部屋を検討している借主の感情を大きく動かし、その部屋に決める決定打になります。
実際にお部屋探しのお客様から、「セキュリティはどうですか?」という質問を多く受けるようになりました。

 2番は、賃貸経営で発生するオーナーのリスクを減らします。
万一、物件内で盗難事件が起これば、オーナーが損害賠償を請求される可能性も生じますし、不安に思う借主達の退去あり得ます。

盗難事件を起こす犯罪者には、
 ・下見を入念に行う
 ・逃走経路を確保する
 ・5分で入れないと諦める
等の特徴があります。

彼らにとっての最大関心は「稼ぐより捕まらないこと」です。
そういう意味では「ペット可物件」は犯罪者に敬遠されるかもしれませんね。

 具体的な防犯対策として、まず、オーナーと入居者の防犯意識を高く保つことです。
下見で物件内を伺うような素振りを見せる人物には、積極的に声をかけるようにしましょう。
ゴミ出し等がルーズ、集合ポスト周辺が乱れていると、防犯意識が低い、と見なされるようです。

そして防犯設備として、
 ・解錠に時間のかかる玄関錠
 ・さらに玄関に補助キー
 ・サッシに防犯フィルムを貼る
 ・テレビ付きドアホン
 ・センサーライト
 ・防犯カメラと「作動中」張り紙
などがあります。

犯罪者が隠れる場所をなくすため、植栽を剪定して見通しよくしておくのも効果的です。
賃貸経営の重要なキーワードとして「防犯対策」を考えましょう。

続きを読む

2016.7.30管理を増やすターゲットの絞り方

僕はよく
「ターゲットを絞ろう」という話をします。

賃貸管理を増やしたいなら
「どんな物件を管理したいのか」
なるべく明確にする、ということです。

これが難しいみたいです。

1つは「意味が分からない」からでしょう。

なぜ絞る必要があるのか?
どんな物件でも管理できる方が
管理を増やす可能性は高いのでは?

と考えるのですね。

2つめは「どう絞るのか分からない」のでしょう。

仮に絞った方が有利だ、と理解しても
具体的に絞るプロセスが見つけられないんですね。

結果的に
地域にある賃貸物件の中から、
仲の良い業者さんの看板がついてる物件を省いて

「残りはすべて」と
何となく決めているんです。

ターゲットを絞るべきか否か?

答えは明白です。
ゼッタイに絞るべきです。

あなたが管理したい物件には
オーナーさんがいて

そのオーナーさんの
賃貸管理に対する想い(ニーズ)は様々です。

「すべてのオーナーに突き刺さる」
そんなメッセージは発信できません。

前のメルマガで
「大家さんの会」に所属して
真剣に勉強しているオーナーさんがいることを
紹介しました。

一方で、
不動産会社に「任せっきり」で
賃貸経営に無頓着なオーナーもいます。

それぞれの賃貸管理に対する想い(ニーズ)は
明確に違いますよね。

あなたのターゲットは「どっち」ですか?

収益を最大の目的としているオーナーと
税金を下げることが目的のオーナーさん。

築10年の物件オーナーと
築30年の物件を所有するオーナーさん。

サラリーマン大家さんと
専業大家さん。

それぞれの賃貸管理に対する想い(ニーズ)は
明確に違いますよね。

あなたのターゲットは「誰」ですか?

それは何となく分かるけど・・・
「でも具体的に絞るのが難しい」
と感じたとすれば

「絞る」という概念を間違えているかもしれません。

何も、
何年も先まで「絞れ」と行っている訳ではありまん。
期間限定でいいのです。

たとえば、
12月や1月にオーナー営業するなら
ターゲットとする物件やオーナーの
イメージが湧きませんか。

5月6月ならどうですか?

10月11月ならどうですか?

地域ごとに、季節によって、
需要と供給のバランスが違うのですから、

オーナーの賃貸管理に対する想い(ニーズ)は
変化するのではないでしょうか。

僕のお勧めは、

あなたを知っていて
賃貸管理にお金を払うことの価値を
理解しているオーナーに、

最初の3ヶ月間は絞ります。

あなたを知っているとは
第三者を介しいる場合も含みます。
つまり、
紹介していただけるオーナーです。

誰に紹介してもらうのか?

管理オーナーさん、
銀行、保険会社、出入りの業者さん
親戚、知人、向こう三軒両隣。
可能性のある人は「すべて」です。

この3ヶ月は、ここに集中します。

つぎの3ヶ月は、

あなたを知っているけど
賃貸管理にお金を払うことの価値を
理解していないオーナーに
ターゲットを絞ります。

そんなオーナーがどこにいるのか?

まずは専任や一般で
募集だけ依頼されているオーナーさん。

彼らの中には、
賃貸管理に価値は感じているけど
あなたが無料(ただ)でやってくれるので
それに甘んじているオーナーもいるでしょう。

でも、それはオーナーにとって不幸であることを
あなたは知るべきです。

有料の賃貸管理と
無料(ただ)で仕方なくやってる管理と
同等であるはずがないからです。

そのオーナーさんは
あなたから、本来なら得られるべき価値を
逃しているかもしれないんです。

オーナーの勉強会に顔を出してみると
「管理会社は何もしてくれない」という
オーナーの声をよく聞きます。

でも、この考えは間違ってますよね。
正しくは、

何もしてくれない管理会社もある一方で、
一所懸命に提案する管理会社もある。

ということです。

これを潜在需要のオーナーさんと言いますが、

あなたを直接に知っていて、
あるいは第三者を介して知っていて、

あなたの賃貸管理の価値に気付いていないなら、
つぎの3ヶ月のターゲットとしてはどうでしょう。

つぎの3ヶ月のターゲットは「A社の管理オーナー」です。

A社とは、
あなたの地域で管理物件を多く持ち、
その賃貸管理に問題のある管理会社です。

空室だらけ、とか
共用部分が汚れている、とか
クレームをほったらかし、とか
原状回復工事が杜撰(ずさん)とか。

A社が管理している物件オーナーが
賃貸管理に「何を望んでいるか」は明白ですから、

あなたが発すべきメッセージも明確です。

しかも、このオーナーは
賃貸管理にお金を払うことは認めています。
需要が顕在化されているんです。

この3ヶ月は、A社のオーナーだけに的を絞って
オーナー営業の戦略を組み立てます。

次は、いよいよ、
あなたを知らないし、
賃貸管理の価値も知らないオーナーに
ターゲットを絞ります。

このオーナーのハードルが一番高いことを
あなたもご存じでしょう。

あなたを知ってもらい、
あなたの賃貸管理の価値に気付いてももらうのに
少しの時間が必要です。

でも安心してください。

3ヶ月ずつ
3つのターゲットにアプローチしていた間に、

たっぷりと「種まき」をする時間がありました。

オーナーに毎月メッセージを送り、
あなたの会社や賃貸管理について
十分に知っていただける時間がありました。

そろそろ、芽が出ているオーナーもいるはずなので
そこから訪問を開始してください。

これが、
僕が勧めるオーナー営業の
戦略の1つです。

繰り返しますが、

ターゲットを絞るべきか否か?

答えは明白です。
ゼッタイに絞るべきです。

続きを読む

2016.7.28空室対策実践塾 「新米大家さんが入居者さんの気持ちを知る方法」

突然ですが、このブログをお読みの大家さんに、質問をしたいと思います。
大家さんがお持ちの賃貸物件のことを一番知っているのは、いったい誰でしょう?

大家さんでしょうか?それとも不動産屋業者でしょうか?

 いいえ、答えは「そこに住んでいる入居者さん」です。

どんなに物件に詳しい不動産業者の担当者でも、どんなに物件に思い入れがある大家さんでも、そこに住んでいる人の持つ情報量には敵わないのが現実だと思います。

 そして、もう一つ別の質問をしたいと思います。
このニュースレターを読んでいらっしゃる大家さんの中で、入居者さんのお顔が分かるという方や、普段交流があるという方はどの位いらっしゃるでしょうか?

お持ちの物件の近くに住まわれていても、入居者さんと親しく交流があったり、顔見知りだという大家さんはとても少ないと思います。

今回は、この質問の答えに関連した、男性大家さんのお話しをしたいと思います。

 お父様が急に亡くなられ、賃貸物件を相続する事になったその男性は、物件のことを何も知らないまま大家さんになりました。
賃貸経営に関しては、亡くなられたお父様が全てを取り仕切っておられたため、残された家族の誰も詳しいことが分からない状況だったそうです。
そして、その男性大家さんが物件を相続されてすぐ、一部屋退去してしまったのです。

新たに入居者を募集しなければならなくなった男性大家さんは、本業で物販の仕事をしていた経験から「まず商品のことを知らないとダメだ」と思ったそうです。
そして「新米大家の自分は何も物件のことを知らないから、住んでいた人に聞いてみよう」と考え、退去したご家族に宛てて、お礼状と一緒にアンケートを送ったのです。

この話を知り合いの不動産屋さんにしたところ「そんなの面倒がって書いてくれないでしょう」と言われたそうなのですが、待つこと数日のうちに、回答がびっしり書かれたアンケート用紙が返送されてきたのだそうです。

さて、そこにはいったい何が書かれていたのでしょうか。

 なんと、男性大家さんの用意した質問事項の一つ一つに丁寧に回答が記入されていたばかりか、それ以外にも大家さんに伝えておきたい事があるからと、余白にもびっしりと書き込まれていたそうです。
今回の引っ越しの直接の動機は会社の転勤であったが、前々から上階の騒音に悩まされていたので、遅かれ早かれ引っ越ししようと思っていたこと。
駐輪場にとめていた自転車に時々いたずらをされて困っていたこと。
裏の家の人が野良猫に餌付けをしているせいで、そちらの窓を開けると猫のおしっこの臭いがきつく、換気をしたくてもできなかったこと。
でも、お部屋自体はとても気に入っていたこと。

そして最後には、住ませて頂いたお礼の言葉まで書かれていました。
男性大家さんは、そこに書かれていた情報を元に、他の入居者さんにも事情を聞き取りされました。
そして、他の方からも同じ話しが出たので、裏のお宅に訪問して猫の餌付けについて話し合いをしたり、駐輪場にセンサーライトや防犯カメラを設置したり、上階の方にそれとなく音の件を伝えたりしたそうです。

男性大家さんの行動力で、今住んでいる入居者さんばかりか、これから入居する方の住み心地まで良くなったことは間違いないでしょう。
今住んでいる入居者さんと顔見知りになれたことも、今後の賃貸経営に大いに役に立つはずです。

 賃貸経営について悩みがあり、次の一手を考えあぐねている大家さんにとって、この男性大家さんが取った「入居している人に聞いてみる」という行動は、真似してみる価値がある事ではないでしょうか。
住んでいる人に聞いてみたい事を考えてみましょう。

「なぜこの物件を選んでくれたのか」
「(電車通勤の方には)電車の混み具合はどんな感じか」
「(駅から距離がある場合は)駐輪場の空き状況や料金や出し入れしやすさはどうか」
「スーパーの安さや品揃えなどの買い物情報」「おすすめの飲食店」
「(ファミリー物件の場合は)病院の評判や混み具合」
「室内の使い勝手」
「騒音やゴミ捨てや駐輪場の使用マナーなどの情報」

少し考えただけでもたくさん出てきますね。
これらをしっかり把握できれば、自分の物件の強みや弱みが分かり、物件管理や入居募集にも大変役に立つはずです。
入居中の方に聞きにくい場合は、この男性大家さんのように、退去した方に聞いてみるところから始めてみると良いかもしれません。

件(くだん)の男性大家さん曰く、「お礼状やクオカードなどと共に送ると、案外返信してくれる人は多いですよ。」とのことでした。
この大家さんはこの経験以来、毎年入居者アンケートを取って、賃貸経営に生かされているそうです。
不動産賃貸業では忘れられがちな「顧客の意見を取り入れる」という事を、ご自分のお仕事の経験からすぐに行動に移されたこの男性大家さんは素晴らしいと思います。

今すぐ実行出来なくても、こういう方法もあるのだと言うことを覚えておくのは、無駄な事ではないと思います。

続きを読む