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2016.7.25恵まれてるのは不幸?

沖縄に来ています。

「営業力アップ」と「管理を増やす」研修を
開催するためです。

長い間、沖縄で研修するのが夢でした。
その理由は何かというと・・・?

うちのカミさんなら
「旅行がしたいからでしょ」と切って捨てますが
そんな理由ではありません!
(5%くらいあるかもしれませんが)

僕のオーナー情報誌のご利用会社様は
全国で約300社あります。
そのうち沖縄県で10社様です。

30分の1だから「普通じゃない?」
と言うかもしれませんが違いますよね。

300のうち首都圏が130社様で
大阪と名古屋で50社様ですから、
残りの120社様が42道県に点在してるとすると
「沖縄で10社様」というのは奇跡なのです。

しかも「一地域に一社様」というルールなので
那覇市の何社様かは「お断り」している状況なんです。

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過去に、同じ地域で利用されている会社様があるので
提供するのをお断りさせていただいた会社様、
本当に申し訳ありません。
それでも、僕のメルマガを読み続けていただいてることに
本当に感謝いたします。有り難うございます。
——————————————————————–

オーナー情報誌以外のコンテンツ、

仲介DVDセットや
管理を増やす5ヶ月プログラムや
賃貸仲介入門プログラム等も、

沖縄の会社様には多くご参加いただいています。

何故なのか?を考えたときに思い出したのは
30年近く前に聞いた
故 濱村社長(北九州・不動産情報センターの創業者様)
の言葉でした。

なぜ、九州で賃貸管理が発達したのか?
その理由は東京や大阪のように
「手数料では稼げないからです」

「不利な条件だから管理が発達したのです」

この言葉は忘れられませんね。

きっと沖縄でも、
ノウハウやツールを得る不便さがあるので、
僕のコンテンツに共感していただいていると、
そのように解釈しています。

でも、オーナー情報誌ならメールで受け取れるし、
その他のコンテンツもネット経由で手に入りますが、
研修となると「そうはいきません」
研修に参加するには沖縄は不便です。

だから「沖縄に行って研修がしたい」と思っていました。
その夢がやっと叶います。

(それでも石垣や宮古からの参加は難しいですね)

人は便利な環境に身を置いているとき
そのメリットを忘れてしまい勝ちです。

手数料で稼げている間は
「管理を増やさなければ」
という悲壮感は生まれないでしょう。

それでも、
「少しでも安定収入を確保したいので」
と管理を増やそうと望むのですが、
その理由ではエネルギーが足りないのかもしれません。

何か別の理由が必要なのではないでしょうか。

「収入が安定するので管理を増やしたい」
とよく言いますが、

不動産会社の収入を安定させたくて
管理を任せる大家さんは「いない」ですよね。

最初のキッカケは「求む、安定収入」かもしれませんが、
管理を増やす目的は別にあるべきです。

それが弱いと「持続させるエネルギーに不足」
するのではないでしょうか。

もう一度、
「なぜ、管理を増やしたいのか」
「なぜ、管理を増やさなければならないのか」
「なぜ、管理を増やさないと未来がヤバイのか」

その目的を見直してみてはどうでしょう。

簡単に情報が手に入って、
簡単に研修に参加できて、
簡単に手数料が稼げる環境にあるのは、

それはそれでラッキーかもしれませんが、
長い目で見ると「そうではない」のかもしれません。

僕自身も最近、「楽をし過ぎてるな」と
メルマガを書いてて、そう思いました。

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2016.7.23サブリースはメリットがあるか?

Q.アパートの新築を検討したときに「サブリース」を提案されました。
サブリース契約はオーナーにとってメリットがあるのでしょうか。

A.賃貸経営のオーナーにとって、サブリースとは「どんなシステムなのか」を考えてみましょう。

 たとえば、設備が故障したときは、すぐに修理や交換をする。
さらに、故障する前に手当てをして、借主の不便や不満を防止する。
この考えに反対するオーナーはいないと思います。
入居者に満足してもらうことが、賃貸経営にとって最も重要なことに異論はないでしょう。

しかし、サブリースされているオーナーの多くは、「それはサブリースしている会社がやることで自分には関係ない」と言うのです。

 敷金精算は、借主と揉めると次の募集に支障をきたすので、スムーズに進めたいですよね。
あるいは入居審査は、家賃の支払い能力だけでなく、入居ルールを守る良い入居者を選んだ方がいいですよね。
さらに家賃というのは、借主の満足度を高めていくことで退去を防いで、結果として値下がりを防ぐことができるはずですよね。
これらの考えに反対するオーナーはいないと思います。

しかし、サブリースされているオーナーは、「それはサブリースしている会社がやることで自分には関係ない」と言うのです。
ここに、サブリースという仕組みの落とし穴があります。

 たしかに、借主が不平や不満を言おうと、敷金精算で揉めようと、毎月家賃が入ってくるのがサブリースです。
ルールを守らない入居者が他の優良借主に迷惑をかけようと、退去が多く発生しようと、今月の収入に変わりがないのがサブリースという仕組みです。
極端に言えば、空室が多く長く発生していても、毎月家賃が入ってくるのがサブリースです。

しかし、この状態が長く続いたら、長期的にはオーナーの収入低下をもたらすことは「火を見るより明らか」です。
サブリース会社が、いつまでも赤字を補填し続けることはないワケです。

「建築させたのだから」「管理を任せたのだから」というオーナー側の主張も分かりますが、だからといって、会社が赤字を出し続けることを容認することはありません。

 このようにサブリースはオーナーに、「経営に無関心でも約束された収入が入り続ける」という「錯覚」をもたらしやすい仕組みと言えます。

Q.では、サブリースはオーナーにとってメリットはない、ということでしようか?

A.そう単純ではないのです。

賃貸経営は満室が続けば良いですが、退去や入居を繰り返すのが宿命です。
そのために収入が安定しない、という側面があります。
安定を求めるオーナーには、一棟や一室を、合意した家賃で「借り上げてもらいたい」、というニーズが生まれます。
直接賃貸したときより賃料収入は少し減りますが、安心料として許容できる範囲なら、サブリースを望むワケです。

一方の管理会社側も、オーナーが安定を望み、それで建築受注や賃貸管理契約がいただけるので、サブリースというメニューを用意します。
両者の思惑がこの時点で一致します。
ただし、もうひとつ、思惑だけでなく「目的」も一致させる必要があるのです。
それは「良い賃貸経営」をするという目的です。

出来るだけ空室が少ない、つまり稼働率の高い状態を維持する。
入居者に快適に長く暮らしていただく。
建物設備に必要なメンテナンスを行い、無駄な修繕や交換を防ぐ。
結果として収益を最大化する。

これらは「良い賃貸経営」によってもたらされる結果です。
たとえ、オーナーが自主管理をしても、管理を業者に委託しても、サブリースで家賃保証を受けたとしても、「良い賃貸管理をする」というこの目的は、見失ってはいけないのです。

オーナーとサブリース会社が、この目的を共有して手を組むことができるなら、安定志向のオーナーにとっては、サブリースはメリットがある仕組み、と言っても良いでしょう。

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2016.7.20日本で成功できないはずはない!

全国に「大家さんの会」というものが
たくさん誕生しています。

あなたのエリアにも、
設立されているのではないでしょうか。
管理会社としては、
注目した方が良いでしょう。

大家さんの会にも
色々な目的や主旨があります。
「管理会社の参加オッケイ」のところも
あるはずです。

そこに入って「管理を増やそう」と思うより
地域のオーナーの声に触れることが大事です。
価値を提供することが大事です。
地域のオーナーが何を欲しているか、
それが分かれば
「オーナーに支持される管理」は楽勝ですよね。

オーナーと管理会社の共通の目的は、
入居者さんへのサービスを向上させて
賃貸経営を「より良くする」ことでしょう。

そして、もうひとつの共通の目的は
「地域を住みやすくする」ことでしょう。

だから、オーナーと共同で、
地域の美化運動をしたり
防犯運動に力を入れたり
防災計画を考えられるような
そんなコミュニティーがあったら良いですよね。

先の長い話になりますが、結果的に地域が活性して
家賃の相場を上げることも出来るかもしません。

そのようなコミュニティーがないなら、
管理会社主導で作ってはどうですか。
協賛してくれる人や団体はあると思います。

2日前に「大家さん学びの会」代表の、
水澤健一氏と会う機会に恵まれました。

12年前に設立されたこのコミュニティは、
いまや全国の会員数400名という
日本最大級の「大家さんの勉強会」です。
関東が本部ですが、関西など3支部があり、
2つの支部が開設準備中とのこと。

岩手支部(盛岡市)の勉強会には
80名の会員さんが集まっているようです。
勉強熱心ですね。

管理会社も会員になれます。
一般会員とは別に
「パートナー会員」という資格もあるようです。
勉強熱心なオーナーと机を並べて勉強したり
懇親会で話し合うのも良いのではないでしょうか。

やはり、新しい環境を作ることと
他人(ひと)と出会う機会を多くすることを、
いつも忘れてはいけないと思います。
(と、自分に言い聞かせてます)

一度、サイトを覗いてみてください。
→ http://ooya-manabi.com/

水澤氏からは、
多くのお話しを聞かせていただきましたが、
その中の「差し障りのない話題」をひとつ。

現在、東南アジアの中でも発展が期待される国に
賃貸住宅の投資を計画・推進されているそうです。

そのために何回か現地に行って思うことは、

「日本の昭和30年代のような活気がある」
ということです。
国民は貧しいけれど「皆笑って」います。
今が貧しくても将来が明るいと
人は笑って生きていけるんですね。

いまの日本人が失ったモノかもしれません。

現地を見れば見るほど
日本が「どんなに住みやすく整備されているか」
実感できるそうです。

「だから」と水澤氏は言います。

「この日本で成功出来ないはずはない」

これから発展する国でなら
なんとか成功出来るチャンスが掴めるかもしれないが、
すでに大勢が決まった日本では「もう遅い」。

このように考える人は多いし、
それは「ひとつの真実」を語っているかもしれませんが、

まったく逆に、
何から何まで整備された日本で

「成功出来ないはずはない!」というのは
力強い言葉ですよね。
とても勇気付けられました。

だから、あなたも
賃貸管理で成功できないはずはない!
と信じましょう。

オーナーの話を聞いて
オーナーの役に立つ管理を目指し続けるなら
必ずオーナーから支持されます。

日本は進んでいるので、
ノウハウもインフラもマーケットも、
すべて整備されています。

あとは、あなたの「マインド」だけです。

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2016.7.18空室対策実践塾 小物を使ったモデルルームづくり

今回は繁忙期向けの対策として、モデルルームの作り方の基礎について、お伝えしたいと思います。
モデルルームというと、少しハードルが高いと思われますが、始めから大きな家具を入れる必要はありません。
まず小さな小物を飾り付けするところから始めてみるのが良いと思います。場所別にお勧めの小物類をあげてみます。

玄関に飾り付けできるもの

 内見者を素敵な玄関マットとスリッパでお迎えしましょう。
ただ案内用のスリッパを置いている空室は多いと思いますが、玄関ドアを開けて一番最初に目に付く場所なので、デザインや色の素敵なものを置いてみると見栄えが違います。
マットとスリッパの色や素材を合わせるのがコツです。
ファミリー物件ならばスタンド式のスリッパラックを設置しても実用的かつインテリアとしても素敵です。
下駄箱の上などに小物を置けるスペースがある場合は、写真立てや小さな植物、置物などを飾ると良いでしょう。

浴室に飾り付けできるもの

 浴室にシャンプーなどを置く棚があれば、お洒落なシャンプーやリンスのボトルを置きましょう。
最近は色やデザインの素敵なものがたくさん売っています。
タオルハンガーには綺麗な色のボディタオルを掛けたり、S字フックを使って可愛いスポンジをぶら下げるのもいいですね。
窓があれば窓枠に小さなグリーンを飾りましょう。
三点ユニットバスなら、シャワーカーテンもインテリアになります。
安すぎるものはまれに、ユニットバスの壁などに色移りするので注意して下さい。

洗面台に飾り付けできるもの

 洗面台の棚部分には、プラスチックやガラスの小さな瓶類を置くと様になります。
ここでフェイクグリーン(人工植物)は大活躍します。タオルハンガーに二つ折りのタオルを掛けます。

トイレに飾り付けできるもの

 マットやスリッパはここでも活躍します。
トイレ用のマットとお揃いのスリッパを設置しましょう。
タオルはそのままタオルハンガーに掛けず、縦に二つ折りにして、輪の方を手前にかけるとモデルルームらしくなります。
トイレットペーパーを置く棚などがあれば、フェイクグリーンなどを置くと見栄えがグッとよくなります。

キッチンに飾り付けできるもの

 キッチン周りには小物が置けるところがたくさんあります。
料理を連想させる小物類を置きましょう。
おしゃれな缶や調味料入れ、キッチンカトラリー、ペーパーホルダー、カップやグラス類などです。
コンロがあれば、ケトルや小鍋などを置いても存在感があります。
キッチンの吊り戸棚下にラックがあるタイプの場合は、S字フックで小物をぶら下げてもいいですね。
ラックがなくても、吊戸棚の底板にはめ込む形のワイングラスラックなどもあります。
ワイングラスを逆さまに吊るせるので、レストランのようなお洒落な雰囲気になります。

 さて、ここまで読んで頂き、「どこで買ったらいいか分からない」と思った方も多いと思います。
最初からあまりお金も掛けられませんので、お勧めは安価でセンスの良い小物が手に入るお店です。
セリアやダイソーなどの100円ショップがあります。
特にセリアはこれで100円?と驚くようなインテリアディスプレイ用小物がたくさん売っています。
セリアのホームページには、「今月のインテリア」というページがあるので、慣れないうちは最初にここでイメージトレーニングしてから、実際のお店に行くのが良いと思います。

お店が近くにない方は、インターネットショップという手もあります。
ニトリのインターネットショップ「ニトリネット」には、商品カテゴリーの中に「インテリア雑貨・生活小物」という分類がされているので探しやすいですよ。
インターネットショップの良いところは、商品が実際に飾られている写真がある事です。
その飾り方を真似すると、初心者でもセンス良く飾り付け出来ます。
インターネットショップはインテリアの素晴らしい教科書となります。

ぜひ、小物を使ったモデルルーム作りに挑戦してみて下さい。

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2016.7.15どのオーナーからアプローチすべきか?

管理を増やす方法はひとつではありません。
つまり、増やすノウハウは「いくつも」あります。

しかし、ベースとなる考え方は「ひとつ」です。
これは江戸時代から、
それよりはるか昔から変わっていません。

ノウハウは時代と共に変化しますが、
考え方は不変です。
だからマインドセットが大事だと、
しつこいくらいに言い続けているんです、

管理を増やすときの重要ポイントは

1番は「オーナーとの関係性」
2番は「賃貸管理の売り方」

オーナーとの関係性が深いほど
あなたの賃貸管理を認めてくれます。
(当然ですよね!)

あなたの賃貸管理が「普通のレベル」でも
「売り方」が良ければ魅力を感じてくれます。
逆に、
あなたの賃貸管理が「良いレベル」でも
「売り方」が悪いと魅力を感じてもらえません。

「売り方」とは、
あなたの賃貸管理が必要だと、
オーナーに気付いてもらうことです。

だから、この2つは重要ポイントなのです。
このポイントを無視して、
ひたすらオーナー訪問しても
効率が下がるだけです。
それでは継続できません。

飛び切りの営業力があるなら
話は別ですが。

管理を増やすとき、
どのオーナーからアプローチしたらよいか、
2つの重要ポイントに照らして考えてみます。

まず、
1.あなたと関係性が深く
2.必要性に気付いているオーナー

このような方は近くにいますか?
いるなら、真っ先にアプローチすべきです。
このゾーンにいるほとんどのオーナーは、
すでにあなたに管理を依頼しているでしょう。

でも、まだ見逃してるかもしれません。
目を皿のようにして探してみましょう。

銀行や税理士や取引業者さんで
オーナーを紹介してくれる可能性が
残っている方はいませんか?
いつも声をかけてますか?

彼らに「紹介しなければ」という
プレッシャーをいつもかけていますか?

親戚や知人にオーナーはいませんか?
ほんの少しの知り合いでも、
あなたが一所懸命に管理していることを
知ってもらうべきです。

オーナーと関係性を築くのが
一番大変なことなのですから、
関係性があるなら、
そこから攻めるべきでしょう。

つぎに、
1.あなたと関係性が深いけど
2.必要性に気付いていないオーナー

このような方は近くにいますか?

専任媒介や一般媒介で
募集だけ依頼されているオーナーは
このゾーンにいます。

すでに関係性はあるのですから、
あとは「売り方」の工夫です。
あなたの賃貸管理に対しての需要が
潜在化している、ということです。
それを「顕在化」するのが目的です。

そのときのポイントは
オーナーが賃貸経営に抱く
不安や不便や恐れを知ることです。

不安や不便や恐れの裏側に
潜在需要が隠れているのです。
ニーズがあるのです。

その不安や恐れは

いま起こっている事に対してか
将来に予想される事に対してものか、

収入の低下をもたらすものか、
支出の増大をもたらすものか、

オーナーによって異なります。
それを「知る」ことは簡単ではありませんが、
それを「知る」ことができれば、
賃貸管理の売り方を工夫することは
難しくありません。

僕はメルマガで、
オーナーとの関係性を築くために

オーナーリストを作りましょう、とか
価値を与え続けましょう、と
言い続けています。

これは正しいベースだと信じていますが、
すでに関係性が築けてるなら
断じて、そちらからアプローチすべきです。

今までの「種まき」によって
実をつけた作物があるなら、
それを刈り取るのが先です。

そして同時に
耕すことを続けていきましょう。

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2016.7.12トラブル・クレーム対応シリーズ「漏水のトラブル」

賃貸物件のトラブル・クレーム対応シリーズの2回目は「漏水トラブル」を取り上げます。

まず、漏水で多いのは雨漏りが原因によるものです。
雨漏り漏水は、建物の構造や種別に関わらず、建物設備が老朽化したときに発生します。
たとえ新築でも、施工不良によっても発生することがあります。
雨漏り漏水で困るのは、原因となる場所の特定に時間と手間がかかることです。
大型RC造の物件ともなると、かなり大掛かりな調査が必要となることがありますので、入居者さんのストレスが貯まりますし、管理会社としては大雨が降る度にドキドキ状態となります。
出窓の上部や、バルコニー、屋根の瓦、共用廊下や外壁のクラック等、雨漏りの場所よって異なりますが、水を流して試しながらの修理になるので、原因を特定するまで長期化する事が多いのです。
このときの管理会社の対応としては、連絡を受けたらすぐに現地に行って、入居者さんの話をよく聞いて、漏水している部分の写真撮影をして、今後の業者による修理の流れを詳しく説明するところから始まります。
晴れた日にハシゴや足場で怪しい個所を調査して、まずは取り急ぎコーキング等で簡易的な処理をして様子を見ます。
これで漏水が無い事を確認できれば、外壁塗装等を実行して、内部も復旧して「無事完了」とすることができますが、なかなか簡単には事は進みません。
雨漏り漏水の対応で最も注意する点としては、解決まで長期化しやすいため、入居者さんの感情に最大限の配慮をする、ということです。

 つぎに雨漏りではない室内漏水では、原因が入居者さんの過失により起こるケースがあります。
代表的なのは、洗濯機のホース外れ、風呂の排水詰まりを放置して起こるあふれ、トイレを詰まらせた事によるあふれ、などが3大原因でしょうか。
原則として入居者さんに過失があるときは、個人賠償保険・借家人賠償保険が使えるのですが、「保険が出ます」と簡単に言ってしまうと、金額で揉める原因となるので気を付けなければなりません。
さらに、入居者さんの過失ではない漏水としては、設備の老朽化による継ぎ目からの漏水、銅管のピンホール漏水、排水管清掃を長い間実施していない為に起きた排水の逆流、などが起こります。
この建物設備の老朽化による漏水は、原則的に保険の対象外となるので注意が必要です。
例外として、漏水特約等が附いていると、保険会社により手厚い保障もありますので、入居者への賠償を目的とした「施設賠償保険」等の検討が必要かもしれません。

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2016.7.10地震と管理会社

この記事は4月15日に書かれたものです。

「管理を増やすための研修」で
福岡に来ています。

昨夜、大阪から新幹線で乗り入れたのですが、
門司の手前で熊本地震を知りました。
新幹線は鹿児島が終点でしたが
博多止めになりました。

本日の研修参加者様は14名の予定ですが、
その中に熊本市からお見えになる方が
お二人いらっしゃいます。
研修どころではないですね。

この福岡も、だいぶ前になりますが、
大きな地震に見舞われました。
そのときも「九州の地震は珍しい」と
言われました。
過去に例が少なくとも、起こるときは起こるのですね。

地震の際の管理会社の役目は重要です。

まず、従業員さんの安否確認。
各自が、自身の生活を第一にすべきですから、
家族のことを最優先すべきでしよう。

そして、落ち着いたら、
会社に集まってもらい、やるべきことがあります。

管理物件の確認ですね。
復旧するという段階ではなく
安全に暮らせるかどうか「確認」です。

危険と判断されれば、
部屋を空けていただかなければなりません。

この段階で管理物件の部屋が
 ・安全で入居中の部屋
 ・危険で空いた部屋
 ・安全で前から空いてる部屋
に別れますから、

管理物件で退避した入居者さんを
空いている安全な部屋に移動していただきます。

そのうえで、まだ空いた部屋があるなら、
一般の希望者に斡旋する訳ですが、
入居希望者さんが殺到するかもしれませんね。

手数料をいただくかどうかは
各社さんの判断ですが、
余分な暴利を得るのはあり得ませんね。
日本人は、そんなこと、しない訳ですが。

もうひとつ、地域内に、
安全で空いてる部屋がないか、
あらゆるオーナーさんをあたって確認します。
取引があろうとなかろうと、
元付け誰であろうと、
夜を明かす部屋がなく困っている方が優先でしょう。

機能不全に陥っている元付けさんも
いるかもしれませんし。

その後、管理物件の復旧です。
長い道のりが始まります。

地震が起こるたびに
災害時のマニュアルをしっかりと
作っておくことの必要性を思います。
判断しなくても、指示しなくても
皆が正しく動ける指示書です。

いまの日本は、全国の各地で、
いつ地震が起きても不思議ではありません。
管理会社の責任が果たせるように
いつも備えていなければなりません。

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2016.7.7閑散期の対策をしましょう!

繁忙期が終わると閑散期というオフシーズンに入ります。
今回は、この時期に大家さんがすべきことは何か、を考えましょう。

残念ながら繁忙期に空室が決まらなかった大家さんは、この閑散期での客付けに向けて動き出さなければなりません。
大家さんに知って頂きたい事は、入居者さんの立場から見た繁忙期と閑散期のお部屋探しが違うように、大家さんの立場から見た繁忙期と閑散期の入居者募集は違うと言うことです。じっくり探す人が多くなりますので、そういう人の心をつかむような仕掛けをする必要が有るのです。お部屋探しのお客様の気持ちは、お客様を日々接客し、たくさんの物件を見ている営業マンが一番知っています。
繁忙期に決まらなかった理由や、閑散期にどうしたら決まるかを、ぜひ彼らに相談して下さい。

 さて、時間のある閑散期は、細かい部分の見直しを行いましょう。
以下にいくつかの見直し項目を挙げてみます。
原状回復だけではカバーできない細かい部分のリフォームは、時間のある閑散期にこそ行うべきです。
クリーニングで取りきれなかった水回りのコーキングのカビや黒ずみは打ち直してしまいましょう。
水垢が取りきれない浴室の鏡や水栓金具は思い切って交換しましょう。
コンセントプレートやスイッチプレートが黄ばんでいたり割れていたりしたら、新品に交換するととても印象が良くなります。
費用対効果が高いリフォームだと思います。

 建物のエントランス周りを見直してみましょう。
エントランスに入った時に、暗くありませんか?管球の種類を変えるだけで随分明るくなる場合もあります。
ポストの周りにチラシは落ちていませんか?
どうしてもチラシがたまるなら、デザインのシンプルな蓋つきのゴミ箱を設置するのも良いアイデアです。
ポストの号室やネームプレートの塗装が剥げていませんか?
テプラを貼り直すだけでも綺麗に見えますし、プラスチックのプレートもインターネットショップで安く買える時代です。
エントランスホールが有るなら、植物や絵を飾ってみる、間接照明をプラスするなども、内見時の第一印象アップに効果が有ります。

 敷地内のごみ置場は綺麗ですか?
ごみ置場が汚れていたり、回収されない粗大ごみが残っていたりすると、せっかくお部屋を気に入ってくれたお客様の「ここに決めようかな」と思う気持ちを鈍らせてしまいます。
ごみ置場をきれいに保つのはなかなか大変ですが、入居者に分別についての呼びかけを行ったり、徹底的に清掃をしてみるなど、行動を起こせば目に見える効果が出る場所です。

 駐輪場に壊れたりパンクしたりして使えなくなっている自転車はありませんか?
また、自転車が増えすぎて駐輪場からあふれたりしていませんか?
使わない自転車をわざわざ自分で処分するのは面倒なので、そのまま放置している入居者もいるのではないでしょうか。
不要な自転車の調査を行い、まとめてオーナー側で処分するのも一つの方法です。自治体によっては安価に処分出来ますので、地域の清掃事務所に相談してみて下さい。

植栽は枯れてしまっていたり、伸びすぎたり、植栽の中にゴミが入り込んでいませんか?
敷地に緑があると良い雰囲気になりますが、定期的にお手入れをしないと逆効果になりかねません。
夏になると植栽はさらに伸びますので、今の時期には自分で出来る範囲で少し手入れをしておくと良いと思います。

 共用階段の下や、廊下に入居者さんの私物が置いてありませんか?
これらも地道な呼びかけや注意が必要で時間がかかりますが、廊下に私物がたくさん置いてあるのは初めて見に来た人にとっては興ざめなものです。
消防上の観点からいっても避難の妨げになりますので、時間をかけてでも解決して頂きたい問題です。
閑散期にゆっくり探しているお客様はこういう細かいところもしっかりチェックする方が多いのです。
こういう細かいことは、即効性は有りませんが、確実に物件価値を上げることが出来ますし、一度やると効果が長続きします。
既に入居して下さっている方のためにも良いことですし、長期入居に繋がるかも知れません。

 時間は掛かりますが、閑散期にしか出来ないことです。まずは出来るところからやってみてはいかがでしょうか?

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2016.7.5管理を増やす正しい方法

おはようございます。
今朝は大阪にいます。
昨夜から民泊です。

今回は、区分所有マンションの
「一室だけ」借りてみました。
ということは、
ホストさんが暮らしている部屋に
泊まらせてもらっている、ということですね。

トイレやバスは共有です。
宿泊料は5000円。
感想は、別の機会に書きますね。

大阪には
「管理を増やすための研修」で来ています。
本日の11時から開演になります。

3日前に東京で初披露をしましたが、
今回の研修のテーマは
「セールスからマーケティングへ」
ということかな、と思いました。

管理を増やすというと
すぐにオーナーのところに行って
管理の説明をしよう、と思うんですね。

普通は、みな、そのように考える訳です。

でもオーナーにしてみれば、
初めて会ったスタッフさんから
いきなり「管理させて」と言われても、
多くの場合は「イエス」とはなりませんよね。

よほど営業力があって、
しかもオーナー側にもニーズがあったら
一回か二回の訪問で管理がとれるかもしれませんが、
それでも10回に1回の割合以下でしょう。

その前に、ドアを開けてもらえないオーナーも
多くいるでしょう。

結局、
運良く管理させていただけたオーナーと
二度と訪問できないムードのオーナーの
2つに分かれることになります。
その割合は、よくて1対10だったりするのです。

これがセールスです。

もちろん、
顔見知りのオーナーがいたら
すぐにセールスすれば良いと思います。
紹介してもらえるオーナーがいるなら
サッサと管理契約をいただきましょう。
でも、そのようなオーナーは
積極的にセールスしたら
すぐに「いなくなる」と思いませんか。

この、顔見知りのオーナーや
紹介してもらえるオーナーのことを
「見込みオーナー」と呼んでいます。

そして見込みオーナーには限りがあるので、
セールスに回ったら、
そのうち「いなく」なります。
だから一方で
見込みオーナーを「増やして育てる」行為を
続ける必要があるんです。

その行動のことを
僕はマーケティングと呼んでいるんですね。

セールスをやらない、のではなく
マーケティングをして
見込みオーナーの機が熟したところで
セールスすれば良いのです。

でも、本当にマーケティング上手くいくと
セールスは不要になるんですよ。

これも研修で話したのですが、

僕が初めてメルマガ読者さんに
「研修するので参加してください」と
メッセージを送ったのは2年前でした。

そのときは全国から16名様が集まってくれました。

嬉しかったですね。
会ったこともない僕の研修に、
しかも安くはない参加費に旅費まで負担して
集まってくれたのですから。

自分がやっているマーケティングの先行きに
自信を持つことができました。

そして2年ぶりに、同じように
「研修するので参加してください」と
メッセージを送ったのですが、
今回は120名の方が応募してくれました。
大変に嬉しいし有り難いです。

16名が2年で120名です。
すごく増えましたよね。

でも、この2年間で
僕のセールスの腕が上がったのではありません。
僕ががやったことはマーケティングだけなんです。

メルマガ会員を増やして、
価値ある(と僕は思っている)情報を
読み続けていただいただけなんです。

これが
僕のマーケティングです。

地域の、あなたが管理したいオーナーにも
同じようなマーケティングができます。
その方法は、僕とは少し異なりますが、
基本的な考え方はまったく同じです。

具体的な方法は研修では説明していますが、
でも、そのノウハウは問題ではありません。
大事なのは、
マーケティングが重要という、
見込みオーナーを育てるのが大切だという
その考え方を身につけることです。

それさえ、本当に身についたら
ノウハウなんて、いくらでもあるんです。

この、考え方を身につける
つまりマインドセットが重要なんですね。

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2016.6.30嬉しいお知らせ!

4月4日に東京で開催した
「賃貸仲介の営業力アップ研修」の
ご参加者様からお礼状をいただきました。

以下、転載させていただきます。

拝啓
先日は「営業力アップ研修」で
教えを賜り、誠にありがとうございます。

早速、実践したところ、申込みがとれました。

質問する承認を得る。

関係構築を図る
(自前の「自己紹介カード」を作って工夫しました)

予想される反論に備える・・・。

すべて上手くいきました。

次は部下にも伝えます!

今後ともよろしくお願いいたします。
敬白

いやー
嬉しいですね。

研修をしていると、
終わったあとに
「〇〇がとてもタメになりました。」
「現場で活かします」
と言っていただくことと

後日に、
このようなお便りをいただくのが
何よりも嬉しいです。
(お便りは少ないんですが)

さて、自慢話を披露しているように
感じると思いますが
(多少は自慢してます)

この参加者様の素晴らしいところを
あなたにも気付いていただきたいんです。

それは、
アウトプットしていることです。

研修でもよく言うのですが、
インプットだけではダメなんですね。
インプットと同じ分量だけ
アウトプットしないと
その知識は自分のモノになりません。

それだけでなく
弊害が起こることすらあります。

それは
「知っている」という反応です。
「やっている」という勘違いです。

「聞いたことがある」と
「知っている」は違いますし、
まして「出来ている」と思うのは
大間違いなんですよね。

でも、インプットばかりしていると
本気で勘違いします。
脳は、そんな風に出来ているみたいです。

だから、
せっかくインプットしたのだから
それを自分のモノにしましょう。
そのためにはアウトプットすることです。

どのようにアウトプットするのか、
この参加者様が
見事に見本を示していただいています。

まず、現場で実践することですね。
実践して結果を出すことです。
インプットしたことが正しいのか
自分の状況に合っているのか、
場合によっては間違っていることも
あるかもしれません。

それは、
やってみないと分からないんです。

結果が良ければ
徹底して続けて「自分のモノ」にする。

少し修正が必要なら
「自分流にアレンジ」した方が
良い場合もあるでしょう。

結果が悪いなら
インプットした知識は削除した方が
良いかもしれません。
間違った知識を、いつまでも、
持ち続けるのは害になりますよね。

実践すれば必ず結果が出ます。
そして「良い結果だけ」を
自分のモノにすることが出来ます。

次のアウトプットは、
「部下に伝えます」と仰っていることです。

アウトプットするのに一番効果があるのは
「他人(ひと)に教えること」なんです。
教えることで本当に自分の身につきます。
これは、ぜひ、実体験していただきたいです。

幸いにも僕は、
自分で「教える、伝える」ということを
職業として選びました。

僕は研修の前日に読んだ本の内容を
翌日の研修に応用することが
よくあります。
まるで10年前から知っていたようなフリして。

他人(ひと)から借用した知識ですが、
それを続けていると
本当に自分のモノになります。
そのうち、自分のアイディアなのか、
借用したものなのか、
分からなくなるくらい自分の血肉になります。

この、インプットとアウトプットも、
去年参加したセミナーで
教えてもらった「考え方」ですが、
もはや、ほとんど自分のモノになっています。

アウトプットすることで
借用物を血肉に変えていくんです。

ていうか、生まれたときは知識ゼロだから、
すべて借用物から始まっているんですよね。

でも、自分は教える立場にない。

新人の方は、そのように思うかもしれませんが、
そんなことはありません。
会社が時間を作り、
あえて新人が先生になって、
インプットしたことを先輩に伝える。

このようなイベントは
とても効果的です。
新人さんが多い時期だけに、
ぜひ4月5月は、
そのような勉強会を何回か実践してみてください。

そのときの教材として
僕のコンテンツは役に立つと思います。

⇒ http://www.geonetwork.co.jp/letting_introductory/

3つめのアウトプットは
お礼状を書いていることです。

僕にとっても大変に有り難い行為なのですが、

第三者に宣言することで
自分が「それを続ける」ことを
自分に言い聞かせることになりますよね。

僕もたまに、決心すべきことを
まだ少し迷っている段階でも
メルマガで宣言することがあります。
その瞬間から、
それは「やって当然」のモノに変化します。
自分の中で変化します。

他人(ひと)との約束は強力です。

これがアウトプットの威力です。

あなたも、日々、
アウトプットしましょう。

「〇〇までに管理を〇〇にする!」
宣言しましょう。

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