前回は、

・築30年を超える「リノベ適正世代の建物」が増えている
・しかし収益改善を伴うリノベ提案ができる管理会社は多くない
・そのための知識やノウハウを得ることを会社の方針としてはどうか

というお話をしました。

そこで今回は「具体的なプランニング」について解説いたします。
　
　
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リノベ提案の解説ビデオ③④がご覧になれます。
https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=ezwsnm
　
　
　
まず最初にやるべきは、「ターゲットを絞る」ことです。

たとえば、55m2の３ＤＫのリノベーションプランを考えるとします。

間取りを２ＬＤＫに変えよう、
キッチンや洗面ユニットを新しくしよう、
床と壁と天井のクロスを貼り替えよう、

というような案を考えて実施したとしても、
これでは、表面的に新しい２ＬＤＫが出来上がるだけです。

このような２ＬＤＫなら、新築や築淺物件が多く募集しているはずです。

プランの対象は、建物の外観や共用部分が古いのですから、
新しい物件と比べたら、
お客様から選択される順番は後回しになってしまいます。

２ＬＤＫが極めて少なく、今後の供給も望めないならよいでしょうが、
そのような地域は希でしょう。

もし新築や築淺物件なら、単なる２ＬＤＫでも、
それなりに競争力があるかもしれませんが、
築30年を超えているような建物で単なる２ＬＤＫを作ることは、
大きな賭け、と言わざるを得ません。

築古物件には古いなりに、戦える戦略が必要です。
それが、「住む人を絞り込む」という戦略です。

たとえば、同じ55m2の面積でも、DINKS という、
子供のいない、共稼ぎのカップル世帯にターゲットを絞る、と考えた場合、

ベッドだけ置ける小さめな部屋と、
仕事ができるスペースが併設された広いリビングを主体にした間取り、
というプランが考えられるかもしれません。

さらに、ペットを飼っている、という条件を加えたり、
ペットは猫に限定する、という条件に絞っていくと、
考えられるプランが極めて特徴的になってきます。

このプランで作られた部屋は、
小さなお子さんのいるファミリーには受け入れられませんが、
猫を飼っている、あるいは飼うことを希望している、
二人だけのカップルにはドンピシャの物件になります。

これが、ターゲットを絞る、ということです。

ターゲットを絞れば絞るほど、
そのターゲットとされたお客様にとって、
魅力のある物件になります。

この方たちは、今までは、
子供のいるファミリーにも受け入れられるような普通の部屋に、
我慢して暮らすしかなかったのです。

ただし、一方で、
その需要が本当にあるか、という見極めが重要です。

この需要は、地域によって大きく違いますので、
賃貸管理や仲介をしている者が、お客様の動向に常にアンテナを張って、
新しい需要を予想できるようになっておく必要があります。

研修などでプランニングのワークをすると、
「ターゲットを絞ること」としつこく説明しても、
ありきたりの入居者像を想定するグループが多いです。

練習なのですから、思い切り 尖ったプランが登場するのを期待しても、
どこにでもあるプランを考える参加者が多いのが現実です。

それだけ、顧客層を絞る、ということは、潜在的に怖いのだと思います。

でも、世の中でヒットしている商品の中には、
顧客を絞っているものが多くあるのが事実です。

大量生産で大量消費という時代は終わっているのですから、
築年数が古い、というハンディを背負っている物件は、
可能な限り、住んでいただく顧客層を絞った、
間取りや設備や素材選びが必要なのです。

ターゲットを絞ったあとは、
つぎに、予算の上限を決める必要があります。

これは、ターゲットが支払える賃料がベースになります。

同じ55m2物件でも、

子供のいるファミリー世帯と、
二人だけのカップル世帯と、
収入に余裕のある単身世帯では、

支払う家賃の予算が異なります。

ターゲットを決めることによって、
お客様が支払える家賃が決まるのです。

「２ＬＤＫだから家賃はいくら」ではなく、
暮らす人が「いくら払えるか」で決めるのです。

それが、リノベーションのあとの募集家賃になります。

すると、このリノベーション工事にかけられる総予算は、
「賃料収入の何年分で回収するか」という方針で決まります。

もし、ターゲットが支払える賃料が８万円として、
回収期間の目標を3年とするなら、
工事にかける費用の上限は、

8万円×12ヶ月×3年＝288万円　と計算できます。

300万円を上限として、
ターゲットが望む部屋にリノベするためのプランを考えるのです。

上限が決まっていれば、やりたいことが多くあったとしても、
工事予算の中で優先順位をつけて、取捨選択する必要があるでしょう。

あるいは、キッチンや洗面ユニットを新しくしたいけど、
パネルの表層にシートを貼ることで、予算内で納めよう、
という選択もできるでしょう。

リノベーションは、多くの空室対策のひとつです。
それ自体が目的でないことは、最初に述べました。

仮にお客様が決まり、空室が埋まったとしても、
回収するために、
入居者の入れ替わりが何回も必要なほど期間がかかるのでは、
よい提案とは言えません。

お客様に選んでいただくために、色々なことをしたいとは思いますが、
そこには上限を、必ず設けておくべきです。

それは、ターゲットと投下資金の回収期間を決めることで、
明らかになります。

リノベ提案の解説ビデオ③④がご覧になれます。
https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=ezwsnm