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まだ経験と勘に頼ってるのですか?

不動産会社が大家さんに与える価値、

大家さんが不動産会社に期待するメリット、

として、

「家賃査定」があります。

あまり意識されていないかもしれませんが
家賃査定は重要です。

募集条件を間違えてしまうと、

高ければ 長期空室を招きますし、

安ければ 受け取れたはずの賃料を
逃してしまいます。

その期間は4年も5年も続きます。

部屋が決まらないとすぐに
「家賃を下げる」提案しか
できない不動産会社は

大家さんの役に立っていないだけでなく
損失を与えているのかもしれません。

しかし大家さんも不動産会社も
その重要性の認識が低いです。

なので、ここに
他社との差別化のチャンスがあります。

何度も書きますが

大家さんは不動産会社の
賃貸管理や賃貸仲介の

「違いが分からない」のです。

あなたが管理を増やしたいとか
媒介物件を増やしたいと思っているなら

「差別化」は重要なテーマです。

それが無ければ

義理と人情に訴えるか

「安売り」するしか手段がありません。

「査定」について
最近の僕の経験を書きます。

現在、事務所として使用している
区分所有マンションの査定を依頼しました。

本気で売るかどうかは分かりませんが、
現在の評価を知りたかったのです。

10年ほど前に新築で購入したときは、

買った瞬間に
「2割は価値が下がった」と覚悟しました。

しかし、
その後に東京オリンピックの招致が決まり
「これから上がるかも」の期待もありました。

そして「都内のマンション価格は今がピーク」
と感じたので

売るかどうかはともかくとして
適正な評価が知りたかったのです。

査定を依頼したのは
売買仲介大手のベスト3の中の一社です。

「査定報告書」を受け取って
その資料の多いことに驚きました。

クリアファイルに入っている資料は
厚さが2センチ以上もあります。

その内容はザッと以下の通りです。

 ・査定報告書 22ページ
 ・成約事例のマイ速 15物件
  (うち同じマンションが3件)
 ・販売中事例のマイ速 3件
 ・売却プラン提案書 43ページ
 ・周辺環境レポート 20ページ
 ・統計調査レポート 18ページ
 ・土地調査レポート 18ページ
 ・住宅地図
 ・パンフレット抜粋 5ページ
 ・新築時の価格リスト 3ページ
 ・CGによるリフォームプラン 6ページ
 ・パンフレット(仲介のサービス内容)
 ・パンフレット(売却の流れ)
 ・売却保証の説明書
 ・会社パンフレット
 ・過去のチラシ事例

媒介がとれるかどうか分からないのに
こんなに「分厚い」資料を
会って3日後に提出してきました。

もちろん不要と思えるモノもあります。
でもお客様は
資料の多さに圧倒されるでしょう。

「査定とは こんな多くの資料が
 必要なモノなのか」を知るでしょう。

そして、
2~3ページだけの査定表を
「なんと手抜きをしていることか」
と思うでしょう。

上の一覧の項目を
大家さん向けの資料に置き換えて
考えると面白いと思います。

「売買と賃貸では違う」

と言うかもしれません。

たしかに、
この仲介で受け取れる手数料は
売り主側だけで120万円
両手なら250万近くなる案件です。

賃貸仲介の手数料とはケタが違います。

でも
賃貸管理を見据えての査定なら

賃貸管理させてもらうことで

6万円で10戸のアパートで
管理料は年間で30万円
5年で150万円の収入です。

関連売上を計算すれば300万円を超すでしょう。

決して見劣りはしないのです。

さすがに 大家さんへの家賃査定に
厚さ2センチで100ページ以上のレポートを

「提案しましょう」とは言いませんが、

「経験と勘」だけの口頭で告げるのとは

あまりにもギャップが大きいと思います。

家賃査定をする機会は、

 管理物件の解約・退去のとき
 専任一般物件の募集を確認したとき
 新規訪問で空室を知ったとき

など色々とあります。

そのときに
地域の賃貸のプロとして
大家さんが一番得をする家賃査定が
できる仕組みを作りませんか。

今回の売買仲介大手さんも
手間をかけないで資料が作れるような
システムなっているはずです。

パートさんでもできるように
仕組化されているはずです。

これらは仕組化することで
誰でも作れるようになります。

大家さんの言いなりで
管理料を下げるのではなく

大家さんに役に立てる
差別化されたメニューを
ぜひ 手にしてください。

モデルルームも
空室の巡回点検も
適正な家賃査定も

そのひとつです。

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