良い子、悪い子、普通の子

このサイトの目的は「管理を増やすこと」です。

でも、
どんな管理でも「増やせばいい」というものではありませんよね。
もし、それが「悪い管理」なら増やさない方がいいですし、
できれば止めてほしい、と思います。
悪い管理とは、

・空室が長引いてもほったらかしで「何も提案しない」
・日常清掃や定期メンテナンスは「やらない」
・面倒なトラブルは途中から「逃げる」
・業者マージンを大きく「上乗せる」
・入居審査も督促も「丸投げする」
（キリがないですね）

「悪い管理」といっても「悪気」でやっているわけではありません。
賃貸管理に「無知」なだけです。
ただ管理さえ請け負えば「安定収入」につながると思っているのでしょう。

このような管理を「増やしてほしく」ない理由は明確ですね。

・入居者の居住環境が劣悪になる
・オーナーの賃貸経営が悪化する
・賃貸管理の評判が悪くなる
大げさに言えば、地域の住環境が悪くなります。
先日、熱心なオーナーさんが集まるセミナーに参加しました。
東京での開催ですが、北海道や九州からも来られていました。
このような「熱心オーナー」は、全体の１％以下かもしれません。
このオーナーさん達の共通の想いは、
「賃貸管理会社は頼りにならない」
「だから、自分たちで経営改善していかなければならない」
ということのようです。
「悪い管理」が増えると、こう考えるオーナーさんを増やしてしまいます。
では
「普通の管理」なら良いのでしょうか。

普通の管理とは、

・空室が長引いたら「家賃の値下げ」を提案する
・日常清掃は業者に「丸投げ」して行う
・入居審査や督促は「保証会社に委ねる」
・クレームやトラブルは収まったところで「一件落着とする」
・普通に退去連絡を受けて、普通に立ち会い処理する
そして、
・リフォーム業者等から普通にマージンを受け取る（上乗せする）

これで「何の問題がある！？」と思うかもしれませんね。
賃貸管理とは「こういうものだ」と考えている社長さんが多いでしょう。
正直に言えば、２５年前は「ぼくら」も同じでした。

しかし、
前述の「熱心オーナー」は、この普通の管理では、
「賃貸管理会社は頼りにならない」
「だから、自分たちで経営改善していかなければならない」
と思うでしょうね。
そのセミナーの講師は、札幌で不動産投資をしているオーナーさんですが、
「僕は管理はどこかに依頼していますけど、
空室対策のための工夫や、募集のための業者回りは、
すべて自分で行っています」と言っていました。
「空室を埋めることに関して、賃貸管理会社は頼りにならない」とも。
参加しているオーナーさん達は、大きく頷いていました。
「普通の管理」では、
賃貸経営に行き詰ったオーナーの「頼り」にはならないのです。

これから管理を増やそうとするとき、
２５年前に僕らがやっていた「普通の管理」でいいのでしょうか。
それで増えるのでしょうか。
疑問ですし、心配ですね。

だから「良い管理」を目指しませんか。

良い管理とは、

たとえば「日常清掃」は何のために行うのでしょうか。
それは、
居住環境を良くして、入居者さんに「長く快適に暮らしてもらう」ためです。
定期的に現場に行くことによって「トラブルやクレームの芽を摘む」ためです。
建物や設備等の点検を合わせて行って「予防的なメンテナンス」につなげるためです。
だから少なくとも「週に一回」は必要になります。
そして、もうひとつ重要なことは、
これらの日常清掃をローコストで提供することです。
オーナーの費用負担を増やして「収益を圧迫」させては元も子もありませんから。
だから、必然的に「自前の清掃部隊」作り上げるべきでしょう。

たとえば「入居審査」は何のために行うのでしょうか。
それは、
もちろん「家賃を支払わないような借主を排除する」のが第一目的です。
でももうひとつ、「他人（ひと）に迷惑をかけるような借主」も排除しなければなりません。
そうでなければ、善良な借主が去ってしまいます。
「普通の保証会社」に入居審査の全てを委ねたら、
「迷惑借主」が審査の目を潜（くぐ）り抜けて入居してしまいます。

たとえば「クレームやトラブル対応」は何のために行うのでしょうか。
もちろん解決させることが第一義でしょう。
しかし、
借主からの訴えが収まっても、借主の不満が残ったら「解決」とはいえません。
また同じクレームやトラブルが繰り返すことになります。
クレームやトラブル対応は「解決させること」と、
もうひとつ「再発防止の仕組みに改善していくこと」が目的です。

たとえば「退去処理」は何のために行うのでしょうか。
まず「今回の退去を防ぐことができないか」と考えます。
そのための借主の説得を試みるべきです。
防げないとしても、退去の原因があるなら「摘み取れないか」と考えます。
それが、あなたの賃貸管理の改善につながります。
そして、
次の募集のために「一日も早くリフォームを完了させる」ように行動します。
業者からの見積もり、貸主と借主の負担額調整、
そして工事の時間を「できる限り短縮させる」ことです。
それが空室対策につながります。

たとえば、なぜ「業者からのマージン」を受け取るべきではないのでしょうか。
それは、
良い賃貸管理とは「オーナーの収益に貢献するもの」だからです。
そのために、賃貸経営の運営費カットを提案します。
マージンを取れば業者は請求額に上乗せするので「逆の行為」になりますね。
空室対策の提案も「家賃の値下げ」が唯一の手段ではありませんよね。
あなたの賃貸管理を増やすには、
「商品力」と「信用力」と「営業力」が必要です。

その商品として、
「良い管理」を目指すべきです。

それを
“プロパティマネジメント”といいます。