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2024年の賃貸経営の豊富とは!?

新しい年になりました。
今年こそ賃貸経営にとって、明るいことが暗いことより
「少しでも」多い一年としたいものです。

毎年、一年の抱負や目標を掲げると思いますが、
賃貸経営に対しては、どのような「抱負・目標」を掲げましたか?

考えたことはあるけど
「なかなか実行できなかった」
ことがあるようでしたら、
この機会に、新年の目標として掲げてはいかがでしょう。

以下は、このブログで紹介させていただいた
アイディアの「いくつか」です。

「よろしければ」目標のひとつに付け加えていただけると幸いです。

①テナント・リテンションを強化する。

いきなり横文字ですが、
これは「入居者さんに快適に長く住んでいただくための行為」のことです。

わざわざ外来語を持ち出さなくても
「もう、やってるよ」と言われるかもしれません。

たとえば、
物件のエントランス部分や通路などの
共有部分を綺麗にしておくのも、
「入居者さんに快適」に暮らしていただくことが目的の一つです。

2年か4年間住んでくれた借主さんに、
希望する設備(数万円程度)を付けてあげるのも「そのひとつ」です。

一度空くと、
次の借主さんを見つけるのに時間がかかるご時世ですし、
場合によっては賃料も下げなければならないかもしれません。

多少の出費でも住み続けてくれるなら安いものだと思います。

それに、
設備が増えるということはオーナーさんの資産が増えているわけですし・・・・。

②ちょっとの工夫で外観の「見栄え」を良くする

外壁を塗り替えるとか「大げさ」なことをやらなくても、
ちょっとした工夫で「見た目」が良くなります。

植栽を増やしたり、ちょっとした「ゲート」を作ったり、
物件名称の銘板を変えるだけでも雰囲気が変わったりします。

「今年は外観を少し変えてみるか!」というのも、とてもよい目標だと思います。

③キャッシュフロー経営を始めてみる

これも「大げさ」に考えずに・・・・。

簡単な計算式に当てはめて「営業純利益」と
「キャッシュフロー」を把握するだけで始められます。

賃貸経営の状態を測る物差しを「これら」の数値にすると、
問題点が見えてきます。

「営業純利益」は実際に入金された家賃等の収入から
「運営費の合計」を差し引くだけで算出できます。

そこからローン返済額を差し引けば
「キャッシュフロー」が出ます。
簡単な計算です。

この「営業純利益」を維持し、
可能ならば増やすことが賃貸経営のひとつの目標になるはずです。

そのために、空室や未回収といった「ロス」を少なくしたり、
余分な費用をカットするという「方針」が生まれます。

キャッシュフローが確保できないと
、将来の修繕のための貯蓄ができないし、
ローンの早期償還も出来ません。

まず、現状の数字を把握することからスタートしてみましょう。

④築20年の前にローンを完済する計画をスタートさせる

賃貸物件は、建物や設備を維持するだけで費用がかかります。

もっとも必要となるのが20年を過ぎた後からです。

全修繕費の半分以上が20年後にかかってくる、
と言っても大げさではありません。

しかし家賃収入は激減する可能性もあります。

そのために貯蓄をしておくか、
ローンの支払いをゼロにしておかないと、
キャッシュフローがかなり苦しくなるでしょう。

物件の築年数によっても残された期間が異なりますが、
「貯蓄か、早期償還か」方針を決めて計画をスタートさせる。

これを今年の目標にするのはどうでしょうか。

⑤中古アパートを購入してみる

この提案は、土地の有効活用から
賃貸経営を始めたオーナーさんは驚くかもしれません。

でも近隣には「掘り出し物」の物件が売りに出ることがあります。

たとえば、売り出し価格がその物件の
「土地の価格」を下回っている「売り物」など。

普通なら「土地価格+建物の残存価値」が売値になるのですが、
収益還元法で計算する収益物件のケースでは
「土地代より安い賃貸物件」が存在します。

よほど「営業純利益」が悪化しているのか、
オーナーさんに事情があるのかもしれません。

もちろんリスクがありますから慎重が第一ですが・・。

何かのキッカケで「出来なかった」ことのスタートをきれることがあります。

新年の抱負や目標を「いいキッカケ」に、
賃貸経営を明るくするためのチャレンジとして
「何かひとつ」を掲げてみてはいかがでしょうか。

 

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