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高齢者一人暮らしのリスクに対処する方法は?

同業の賃貸管理スタッフの会合があり、参加者の一人から以下のような報告がありました。

築25年の木造アパート(和室6、洋間6、DK6)
に新築から入居したご夫婦(ご主人58歳、奥様56歳)。
元気で収入もしっかりしていたが、
入居後14年目に奥様が亡くなり一人世帯となり、
この2023年の秋に、ご主人が寝具の中で亡くなっているのが発見された。
死因は病死で83歳だった。
発見が亡くなってから7日後だったので、
大家さんと相談の上、家賃を1割下げて「告知事項あり」とした。
大家さんは事故物件となることを懸念して
「高齢者の一人暮らしの方には貸したくない」と仰っていたが、
今回の事情では防ぐことはできなかった。
「管理会社は どう対応したらいいのでしょうか」

今回は「高齢者の入居問題」について考えます。

 
2年ほど前のNHK「クローズアップ現代」で孤独死を何回か取り上げていました。
当時は新型コロナで増加傾向にあったからでしょう。

番組で紹介された大家さんが、
所有アパートの一部屋が事故物件となったときの顛末を話したあと、
「2度と経験したくないので高齢者には貸しません!」と語っていたのが印象的です。
以下、番組で示されたキーワードで、この問題を検証してみます。

「4人に1人が65歳以上」

令和3年10月のデータでは、
総人口の28.9%が65歳以上で4人に1人を超えています(内閣府)。

2036年には3人に1人となる予想もあります。

一方で、60歳以上の持ち家比率は79.8%(2018年の住宅・土地統計調査)ですから、
2割の方は賃貸で暮らしています。

お部屋を供給する貸主側からみると、
“借り手”というマーケットが増えていくことになります。

空室の長期化で収益悪化に悩む大家さんにとって、
無視できない市場であることは確かです。

募集を依頼している不動産会社が
「高齢者向け賃貸のリスクを回避する手段」を持っているのか? 

一度 相談してはいかがでしょうか。

「事故物件に住みたくない人は7割以上」

一方で事故物件の借り手が極端に少なくなるのも現実です。

事故物件とは、
「殺人や自殺などで人が亡くなった部屋」を指しますが、
その中に「病死や自然死で発見が遅れたケース」も入ります。

高齢者の一人暮らしは「その可能性が高い」と敬遠されるのですね。

では実際はどうでしょうか? 

実は、孤独死の全国的な統計データはありません。

そこで、一般社団法人日本少額短期保険協会の孤独死対策委員会が作成した
2022年のデータを参考にします。

この委員会は、孤独死に関する認知・啓蒙活動を行っている団体です。

その調査によると、孤独死で亡くなった方の平均年齢は61.9歳で、
60歳以上の割合は60.8%、70歳以上の割合は29.9%となっています。

やはり高齢者に多い、という認識に間違いはないようですが、
個人的には想像したより、その割合は大きくないと思いました。

ここで課題となるのは、もし高齢者一人暮らしに賃貸しても、
「いかに事故物件としないか」という仕組みとルールを用意しているかです。

万一に対応してくれる近隣在住の近親者の身元引受けを条件とする、
地域の福祉活動関係者や地域住民と協力して「見守る態勢」をつくる、
セコムやAI機器の活用で異常事態をリアルタイムで把握する、
新聞や高齢者向け弁当などの毎日宅配システムによって訪問回数を増やす、
などの方法が、前述の管理スタッフの集まりでも報告されていました。

これらを知らない不動産会社はいないと思います。

「高齢者4人に1人が入居拒否を受けた経験あり」
「大家さんの約8割が高齢者に拒否感を持つ」

高齢者の一人暮らしが敬遠される理由は
「孤独死の不安」だけではありません。

年金のみの収入で貯金も減る一方なら家賃の支払いも心配です。

認知機能の低下によって生活に支障をきたす、
他の借主に迷惑をかける、という問題もあります。

これらの複合的な不安から、
高齢者の入居に拒否感をお持ちの大家さんが多いのです。

一方で、家賃支払いの心配なら、
高齢者に対応している保証会社を利用することで取り除くことはできます。

近親者とのダブル保証にもするべきです。

認知機能については、
いざという事態には近親者の身元引受人に頼ることになるでしょう。

不動産会社側に策がないわけではありません。

空いてもすぐに決まる物件なら、
高齢者に目を向けなくてもいいと思います。

しかし、貸室の供給量が需要を上回っている地域の中で、
築古や立地条件が不利な物件を預かっている不動産会社が無策では困ります。

対策を講じるにしても家賃の値下げや使える経費も限られています。

増加する高齢者マーケットは、ひとつの選択肢に間違いはありません。

リスクを理解したうえで回避策をしっかりと検討する必要がありますので
、ぜひ、不動産会社のアイディアを活かしてみてください。

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