随分と、マニアックなセミナーを聞いてきました。

オーナー向けのセミナーです。
よくある「空室対策セミナー」みたいな、
オーナーなら誰でも「聞きたい」と思う「軽いセミナー」ではありません。

賃貸経営を真剣にとらえて、
自分の手で、「なんとか」収益を上げようと考えているオーナーが参加する、
超マニアックなセミナーです。
東京で行われたのですが、北海道から来ている方もおられました。

この方たちに、賃貸管理会社のアドバイスは不要かもしれません

でも、
ここで教えているノウハウを賃貸管理会社が持ったら、
「収益増をもたらす賃貸管理」として鬼に金棒かもしれません。

興味があるようでしたら検索してみてください。
講師は小林大祐氏です。
「大家さんの為の満室経営実践会」を主宰しているそうです。
きっとネットで、すぐに出てくるでしょう。

今回のセミナーの主旨は、
「オーナーが大規模修繕を行うときのコスト削減のノウハウを伝える」
というものです。

冒頭でも書きましたが、これが「かなり」マニアックな内容なのです。
それだけに「知識は本物」だし、
「経験に裏付けられた内容」だと思いました。
3万何千円かの参加費ですが、全然「高くない」と思いましたね。

著作権のある内容なので、肝心なノウハウの部分に触れるのは危険です。
ただ、僕はセミナーの内容を盗むつもりはなく、かえって宣伝しているつもりです。

さて、
オーナーが「大規模修繕のコスト削減に注目すべき」理由として、
以下の項目を挙げています。

・そもそも賃貸経営は儲かりにくい。
（満室でも赤字の例すらある）
・賃貸経営を中期で見れば「大規模修繕の工事」は避けて通れない。
・工事会社に50％以上の平均利益を「ぼったくられて」いる現実がある。
・だから、賃貸経営で利益をあげるためには「大規模修繕のコスト削減」が必須である。

「その通りだなー」と思います。同感ですね。
プロパティマネジメントとしても、必要な「考え方」だと思います。

では、「差しさわり」がない程度に、セミナーの内容に触れていきましょう。

まず、4時間のセミナーの2時間30分を「知識編」に充てています。
オーナーが工事会社とコストの面で渡り合うには「理論武装」が必要、
というワケです。
工事内容に「ある程度」は精通していないと、交渉できないのです。

ここの講義がマニアックですね。
たとえば「外壁塗装材料の種類」を説明する「くだり」があるのですが････

そこで「下塗り材」や「上塗り材」の種類や特徴や利点をが語られます。

「上塗り材には、アクリル・ウレタン・シリコン・・・・・とあって、
それぞれ特徴はこうで・・・・長所と短所は・・・・」みたいな。

塗装職人のセミナーでなくオーナー向けセミナーですよ。

次に「外装塗装の工事項目」を説明しながら、見積書の見方の講義が続く、
といった具合です。
これが「防水工事」や「解体工事」「給排水設備交換工事」「電気設備工事」･･･
延々と続きます。
いやー、頭が疲れてきました。
お蔭で、修繕工事について「かなり」詳しくなりました。
（今までも、それなりに知ってるつもりでしたが････）

その後も、「元請け業者」と「下請け業者」の、それぞれの立場や「彼ら」の考え方。
それぞれの利益構造や接し方など。
建築業界の裏話を聞いているようで面白いです。
これが延々と2時間30分。

では、
こんな専門的な基礎知識を「どう活かすのか」というと････

たとえば、工事項目ごとの「相場観」を知るために必要になります。
それが分かれば「高い、安い」の判断がつきますね。
見積もりに応じている工事会社の「本気度」も分かります。

講義はさらに、エリア内の工事会社の探し方、
見積りの依頼の仕方、
そのときの業者の順序　など、
かなり詳細な説明が展開されていきます。

これらの基礎知識を蓄えたうえで、
見積もりを依頼する相手を見据えて、
しっかりと交渉して
コストを大幅にさげていくノウハウが語られるのです。
（うーん、もっと書きたいけど、これ以上は著作権にかかる・・・・）

これは、このセミナーのセールスレターにも書いてあったので隠さなくていいと思いますが、
50％以上の利益を、
たとえ10％以下に減らしてでも請け負ってもらう方法が「ミソ」になっています。
それだけに、簡単ではないし、相手も選ばなければならないでしょう。
渡り合うだけの知識が必要なのも頷けます。

さてさて、
今回の記事の主旨は、
このセミナーの内容を盗んで、皆さんに伝えようとするものではありません。
また、このセミナーに参加を呼び掛けるつもりもありません。

賃貸管理をする上で、オーナーに大規模修繕を提案することはありますね。
そのときに、工事会社を選定して発注したり、
工事の進捗をチェックする作業を真剣にやっていたら、
これらの知識と経験は「望めば手に入る」はずですから。
（望まずにやっていたら通り過ぎるだけです････）

このマニアックなセミナーを受けて重要だな、と思ったのは、
「オーナーの収益に貢献したい」と考えるなら、
賃貸管理会社にとって、これも必要なノウハウです。

※驚いたことに、30人限定のこのセミナーの参加者のリピート率が80％ということです。
※ほとんどのオーナーが、「この講師の固定ファン」なのです。

今回のようなセミナーを日本中から聞きに来るオーナーは「ほんの一握り」です。
彼らは「あなた」のお客様ではありません。
あなたのオーナーは、
そんなに一所懸命に知識を得ようとしないし、
任せられるなら任せたいと、と考えているでしょう。
そのようなオーナーが99％です。

賃貸経営を中期で見れば「大規模修繕は避けて通れない」のは事実です。
賃貸経営で利益を稼ぐためには「大規模修繕のコストを削減」するのが効果的なことも事実です。
空室をなくすのも「もちろん」重要ですが、
このコスト削減は1000万円単位でオーナーに貢献できるケースもあるわけです。

そしてこの「ノウハウ」は、望めばあなたにも蓄積できます。

ちなみに、講師の小林氏は、
ご自分が購入した20年以上の賃貸マンションの大規模修繕工事で、
当初見積4000万を1500万に削減した事例を紹介していました。
「新築よりも高い家賃で貸せている」と言っていましたが、
その、ビフォーアフターの写真を見ると、
確かに、この部屋なら「新築より高く貸せるかも」というような出来栄えでした。

最後に････

今回の提案は、

大規模修繕の提案によって、
自社で「たんまり」と儲けようと考えているなら難しい話ですね。

あるいは、
関連や親会社が工事会社で、
そちらに利益を供与するのが宿命づけられているケースも難しいですね。

純粋に賃貸管理会社として、
「オーナーの収益増に貢献しよう」と考えられるか、どうかですが、
これは会社の方針なので強要できるものではありません。

ただし、多くのオーナーは、
そのような「賃貸管理」を求めているはずです。