ＩＲＥＭ・ＪＡＰＡＮ（アイレムジャパン）のＣＰＭ向けのフォローアップセミナーがあり、参加してきました。

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何を言ってるか、分かりませんよね。

まず、ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）というのがシカゴに本部を構えています。

こちらは、ＣＰＭ （不動産経営管理士）という資格を認定している団体です。

ＣＰＭとは、サーティファイド　プロパティ　マネージャーの略称ですが、

要するに、アメリカでプロパティマネジメントをする人たちの資格です。

国家資格ではありませんが、大変に権威と信用のある資格です。

アメリカで１万人くらい保有しているのかな？

プロパティマネジメントとは何か？　　と言われると、

僕がこのブログで推奨している、

「管理を増やしたいなら、オーナーの収益増に貢献できなければならない」

ということを実現するための手法です。

その日本支部が、ＩＲＥＭ・ＪＡＰＡＮです。

日本のＣＰＭ資格保有者は２００人前後しかいません。

僕もその一人です（エヘン）。

この資格を取った人向けに、「せっかくの知識を忘れるなよ」ということで

定期的にフォローアップセミナーを開催してくれるのです。

今回のテーマは「建築提案書の読み方」でした。

僕らが読み方を知る、ということではなく、

その知識を地主さん家主さんに説明して、信頼していただき、

間違った建築提案に「引っかからないように」導き、

そしてもちろん、僕たちに建築やプロデュースの仕事をいただく、

というのが目的のセミナーです。

だから、これも、「管理を増やす」ことにつながるお話でした。

たとえば、こんな話がでました。

あるハウスメーカーの建築提案書を例に出しました。

（以下のデータはセミナーで示されたもので、僕の作ったものではありません。

残念ですが・・・・・・）

１LDK（４２平米＝約１３坪）✕8戸のアパートの企画です。

殺し文句の「３０年一括借り上げ」も謳ってあります。

一部屋あたり５万５千円の想定賃料で、月４４万円、年間５２８万円の家賃収入です

。
サブリースなので借上賃料はこの８５％で計算します。

土地代８００万円＋建築費６８００万円＋諸費用４００万円で、

総事業費は８０００万円かかります。

単純に表面利回は、５２８万円÷８０００万円✕１００

で計算できるので、６．６％　になります。

低いですね。

どの位のキャッシュフローが出るか計算したところ、

以下のような計算式（キャッシュフローツリーといいます）ができました。

GPI（総潜在収入）　5,256,600円
✕８５％
EGI（実効総収入）　4,468,110円（サブリース賃料です）
▲Opex（運営費）　 1,590,000円（固定資産税・水光熱費・除雪・消防点検・清掃など）
＝NOI（純営業収益）　2,878,110円
▲ADS（元利返済額）3,218,241円
＝BTCF（税引前キャッシュ・フロー）▲340,131円

キャッシュ・フローがマイナスになってしまいました。

つまり、毎月オーナーさんの持ち出しです。

３０年保有する想定で計算してみると・・・

購入時キャップレート　３．８３％
FCR（総収益率）　３．５６％
K%（ローン定数）　４．２３％
CCR（自己資本配当率）　▲７．０９％
DCR（借入償還余裕率）０．８９（全期間平均０．６３）
BER（損益分岐入居率）９１．４７％（全期間平均１１２．１３％）
IRR（内部収益率）税引前▲１３．３０％　税引後▲１６．８６％
PB（自己資本回収期間）税引前　回収不能　　税引後　回収不能

となりました（笑）

投資指標の読み方が分からないとチンプンカンプンですよね。

でも、ＣＰＭなら理解できます。
そうでないと試験に受からないですから。

こんな知識が何の役に立つんだ！　　　

と思った方はいるかもしれない。
役に立ちますよ。

この提案書を持って相談にきた地主さんに、上記の数字を、もっと丁寧に説明します。

いくら丁寧に説明されても地主さんは理解できないかもしれませんが、

・この提案書はヤバイ（テレビで宣伝している大手のハウスメーカーなのに）
・そして、こんな分析ができる人はスゴイ
・単に、建てて貸すだけでなく、こんな知識が必要なら、今任せている不動産屋では頼りない

ということに気が付いてくれます。

地主さん・家主さんからの信頼度の次元が違うのですね。

このブログで、こんな難しいことを書くつもりはありませんでしたし、
今後もありませんが、
久し振りに勉強の場に出てみたら
「やっぱりＣＰＭを取っておいてよかった」と思ったので書いてしまいました。
ちなみに、今年もＣＰＭの資格取得を目指したセミナーが始まります。
興味がありましたら、こちらをご覧ください。

http://irem-japan.org/user/schedule2012.html
また明日・・・・