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オーナーの7つのリスク 立ち退き料編

高額の“立ち退き料”負担

賃貸経営するオーナーの7つのリスク、
最後は『高額の“立ち退き料”負担』です。

僕の「立ち退き交渉」の経験は2件しかありません。
面倒な仕事から一所懸命に逃げていた成果(?)です。

そのうちの1件で、
賃料の10年分の立ち退き料を負担したことがあります。

築35年を過ぎた平屋の貸家が8軒くらい並んでいました。
オーナーさんに木造2階建ての1Kアパートを提案しましたので、
「立ち退き交渉」の仕事が僕に回ってきました。
先輩の支援を受けながら、交渉をスタートさせました。

まず、オーナーさんの説得です。

一番は立ち退き料の負担

「家賃の10ヶ月分は用意してください」
内訳は、
・新しく借りるのに必要なお金  礼金、敷金、手数料
・引っ越し料
・迷惑料   などです。

二番はオーナーの直接交渉の禁止

二番目は、「今後は、借主さんたちとの直接の交渉に応じないこと」
僕との交渉が始まれば、借主さんはオーナーの所に確認に行きます。
そのときは「新井に任せてある」と言ってもらいたいのです。
中途半端に口を出されると「大家さんはこう言った」ということになり、
交渉ごとが面倒になります。
窓口は一本に絞ることが大事ですね。

三番はオーナーの借家法の理解

三番目は、
「借家法によってオーナーの立場は強くないこと」
これは意外にも良くご存じでした。

そのときにオーナーさんがこう言いました。

「右端の2軒は25年以上も住んでるけど、
家賃も25000円の据え置きで安く貸してるので感謝してるはず。
簡単に出て行くと思うよ」

その他は35000円~40000円の相場で貸していたのですが、
2軒だけはかなり安く貸していたのです。

そのことを先輩に報告すると「????」という感じでニヤリと、
謎の含み笑いを浮かべました。

次に、8軒の借主さんに挨拶回りをします。

最初から立ち退き交渉はしない

最初は、
「建物が老朽しているのでオーナーさんが“建て替え”を検討しています」
という内容を伝えて回るだけで、交渉はしません。
一通り回り終えたときに印象に残ったのは、やはり「例の2軒」です。
1軒は、何度行っても出てきません。
もう1軒は夫婦で応対してくれましたが、全くの「無反応」でした。

先輩のアドバイスで「その2軒」は後回しにして、
相場で貸している6軒に、今度は正式な交渉に回り始めました。

内容は、
・建物を取り壊すので契約書通りに「6ヶ月で解約」となります。
・新しい貸家のご希望があれば資料を持ってきます。案内します。
・立ち退き料(家賃の6ヶ月分を提示)の用意がありますが、2ヶ月以内に退去いただければ10ヶ月分お支払いいたします。

もちろん借家法がありますから、
オーナー都合の6ヶ月解約条項は、
借主の合意が得られなければ押し通すことは出来ません。
でも、本人同士が合意した契約書があるのですから、
こちら側は当然に「それ」を主張します。

難敵が借主が現れた

この条件で、6軒の交渉は順調に進みました。
そのうちの4軒は、2ヶ月以内に退去されて10ヶ月分の立ち退き料を手にしました。
残ったのは「例の2軒の借主さん」です。

なかなか出てこない方は、中年女性の一人暮らしでした。
それこそ、10何回目かにやっと顔を出してくれて、
少しずつ話を聞いてくれるようになりました。
そしたら、隣の夫婦から「今までひどく虐(いじ)められた」
という話をし始めて、延々と「恨み話」を聞かされました。
「飼っていた猫が“毒の饅頭”を食べさせられて亡くなった」みたいな話です。

この方は、僕に「その話」をし終わると、
意外にあっさりと立ち退きに応じ始めて、
6ヶ月の立ち退き料で出てくれました。

最後のご夫婦の交渉は手間取りました。

最初は「この家で死にたい。骨を埋めたい」などと言います。
(骨を埋められても困りますし)
「金の問題ではない」と何回も言ってました。
当社(当時)の事務所に来てもらって
上司の部長にも交渉してもらいました。

そのうちに「1000万円くれれば出て行く」と言い始めました。

僕は目を丸くしたのですが
部長は「金額が出てきたから、もうすぐに決着するよ」と予言しました。

家賃10年分の立退料

結果は部長の言葉通り、1~2週間後に「300万円」で話が付きました。
25000円の家賃の10年分です。

オーナーは協力に拒みましたが、
最後は当社の建築利益から半分を負担することで、
ようやく納得してくれました。
「相場より安く貸していたのに」というわけですが、
これが、相手の借家権を強くしてしまう結果になるのです。
皮肉ですね。
これが、あのときの先輩の「不思議な笑顔」の正体だったのです。

さてさて、引用が長くなりましたが、
賃貸経営しているオーナーは、
皆さんが「立ち退き料」のリスクを負っています。
建物は、いつかは「取り壊し」の運命にありますから、
そのときに「退去してください」と頼むことになります。
その場合の「借家権」は強力ですから、
強欲な借主に遭遇すれば、高額な立ち退き料の負担を強いられることがあります。

私達はこのリスクを回避するために、
・賃料を相場以下に落としてはならない
・借主とのコミュニケーションをとっておく
・定期借家契約を導入する
などの対策を、オーナーに提案して実行する必要がありますね。

賃貸経営の7つのリスクとは

もう一度、オーナーの7つのリスクを再確認しましょう。

1.『空室』
2.『値下がり』
3.『未回収損の発生』
4.『運営費の増加』
5.『天災地変に遭遇』
6.『事件に巻き込まれる』
7.『高額の立ち退き料』

オーナーには、このようなリスクが存在することを、
日頃から伝えておくようにしましょう。

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オーナーの7つのリスク 立ち退き料編 への2件のコメント

  1. 森田 より:

    初めまして。
    興味深く読みました。
    2年前のこと。築50年の木造アパートが古くなって、
    今すぐ危険な状態ではないのですが
    新規の入所者がなかなか入ってくれないため
    思い切って建て替えをしようと決めて
    入居している4軒の前回の更新時に
    「次回は更新しない」旨を記入した契約書を取り交わしました。
    ところが、この6月の退去が近くなった先月になって、
    法律相談の弁護士に入れ知恵された店舗室の入居者が
    引っ越し・移転広告・転出先の敷金礼金の他に迷惑料も含め
    800万円を出せ、と言って来ました。
    建て替えにあたってそんなお金まで出せません。
    前回の更新契約で次回の更新はないものとする、との契約書を交わしていても
    この請求に応じなければならないのでしょうか。
    アパートマンションの貸主というのはバカらしい仕事だと思うようになってきました。

    • 新井昭光 より:

      そうですね。
      6ヶ月前の告知でも、借主が拒否した場合は、貸主に正当事由がないと認められませんからね。
      そうなると立退料での交渉しかなくなります。
      店舗で貸しているなら、その額も高くなりますね。
      800万が妥当かどうかは分かりませんが、最初は「高く吹っかける」のが普通なので、交渉して下がる余地は十分にあると思います。
      いまさらですが、次回のために、前回の更新時に定期借家契約に上手く切り替えができたら、良かったかもしれません。
      でも、相手に弁護士が入っているなら、その合意は無効、とか言ってくるでしょうけど。
      賃貸の貸主という商売には、リスクがあるので、それを承知で、保全措置を講じておかないと怖いです。
      なので、良心的で知識と経験の豊富な管理会社を見つけておくと心強いです。

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