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管理会社の上手な選び方⑦ 「オーナーのリスクを承知しているか」

賃貸経営にとって「リスクマネジメント」は重要です。
このリスクマネジメントとは、賃貸経営に立ちはだかる問題を事前に把握して、その問題が起こらないように対処し、もし起きてしまった場合でも被害を最小限に抑えるように備えておくこと、です。

賃貸経営に立ちはだかる問題とは「空室」と「家賃の値下がり」と「家賃の未回収損失」が思い浮かびます。
これらは三大リスクなどと呼ばれます。

「修繕費用負担の増大」もオーナーを困らせる最近の大きな問題です。
消費増税などの「税制の変化」もありますね。間接的には相続増税もそのひとつでしょう。

そのほかにも、建物内で何らかの被害を受けた借主がオーナーを「損害賠償で訴える」、という事態もあり得ます。
地震や津波といった「天災」も避けられません。
貸室が何らかの「事故や事件」に巻き込まれて借主が退去してしまったり、新しい借主も寄り付かないという事態も起こり得ます。
代表的な事件は室内での自殺です。最後は「高額の立退き料」を要求されることも視野に入れなければなりません。
考えると「気分が悪くなる」かもしれませんね。

実際は、ほとんどのオーナーがこのような大きなリスクに運よく遭遇することがなく経営を続けているのでしょう。
ほとんどの方が問題なく賃貸経営を終わらせることができているのだと思います。
でも賃貸経営を続ける以上はリスクの可能性から逃げることはできません。
万一のときは大きな被害を蒙ってしまいます。だからリスクマネジメントが必要なのです。

重要なことは、パートナーとしての賃貸管理会社が、これらのリスクを熟知しているかどうか、ではないでしょうか。
熟知していなければ備えることはできません。
起きたときに右往左往するだけでは被害は拡大してしまいます。
多くの賃貸管理会社が「管理とはオーナーの作業を代わりに行うことだ」と考えていたら、おそらくリスクへの対処はできないでしょう。

リスクに備えるということは、たとえば「空室」「家賃の値下がり」「家賃の未回収損失」の三大リスクに備えるために、退室時のリフォーム工事に一工夫をしています。
単なる原状回復工事だけで済ましてはいません。
「損害賠償で訴えられる」というリスクのために、日常清掃と巡回で建物と設備の点検を行っています。
「天災」というリスクのために耐震診断や保険を提案しています。
「事故や事件に巻き込まれる」リスクのために入居審査を保証会社に丸投げはしません。
「高額の立退き料負担」のリスクのために定期借家契約を検討・提案しています。

いかがでしょうか。
オーナー様のパートナーは、賃貸経営リスクマネジメントのプロでしょうか?

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