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管理会社の上手な選び方⑧ 「オーナーのための4つの提案」

賃貸管理がオーナーにもたらすメリットは大きく分けて、
①オーナーの作業を代行をする
②オーナーの収益を改善する の二つですが、圧倒的に①の管理会社が多いでしょう。

もし②の「収益改善」が目的ならば、管理会社が心得ておかなければならない提案内容が4つあります。
上手に管理会社を選ぶのでしたら、この4つの提案を心得ているかをチェックしてみてください。

まず賃貸経営の収益は以下の簡単な計算式で表すことができます。

①満室時の賃料収入  500万円
②空室などのロス  △100万円
③実際の賃料収入   400万円
④賃貸経営の運営費 △100万円
⑤純利益(収益)   300万円
⑥ローン返済額   △200万円
⑦キャッシュフロー  100万円
そして「収益改善」とは⑤の純利益と⑦のキャッシュフローの数字を良くすることをいいます。
そのためにできる提案が4つあるのです。それを心得ている管理会社は多くありません。

物件力を上げて収入を増やす

4つの提案の1番目は、①の満室時の賃料収入を増やす提案です。
つまり物件力を引き上げます。
少なくとも物件力が下がるのを「ただ見ているだけ」では失格ですね。
それでは「家賃の値下げ」しか提案できないでしょう。
物件力を引き上げるための具体的な方法は、他の記事の中で連載していますので、ぜひお読みください。

収入を下げている要因をなくす

2番目は、②の空室などのロスを防ぐための提案です。
そのためには、「退去を防ぐ」ことと「募集(空室)期間を短くする」ことですが、特に退去を防いで入居期間を長くすることは重要です。
この具体的な方法も同じく他の記事の中で紹介しています。

ロスは空室以外にも、
・申込み時の家賃の値引き
・申込み時の家賃サービス(フリーレント)
・家賃の未回収による損失など
合計で4つありますので、総合的にロス率を下げるための提案が必要なのです。

コストをコントロールする

3番目は、④の運営費を節約するための提案です。
運営費の大部分を占めるのはメンテナンス費用なのですが、これを出し惜しむのではなく、必要なところに投資して不要なものはカットする「コストコントロール」が重要です。

運営費は1番目の物件力を上げるために過剰な投資をすると収益を圧迫してしまいます。
2番目の空室ロスを下げるためのリフォームも、費用対効果を考えなければ同じく収益を減らすことになりかねません。
そのようにならないためには複数の案を出して、そのシミュレーションをしっかり検討できるような提案が望ましいのです。

キャッシュフローをしっかり残す

最後の4番目は、⑥のローン返済額を減らしてキャッシュフローを増やすための提案です。
キャッシュフローは純利益と同じく経営にとって大事な数字です。
そのために必要なら、金融機関との交渉やローンの組み替えを提案することもあるでしょう。

賃貸経営の収益を改善するには4つの提案を駆使する必要があり、管理会社にはその知識と経験が必要です。
そして、オーナーの賃貸経営の数字を把握していることが不可欠なのです。

単なる作業の代行と、収益改善のための提案を比べたときに、どちらがお望みでしょうか。

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