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管理会社の上手な選び方⑨ 「収益の予算を立てていますか」

賃貸経営の年間収支が簡単に分かるデータをお持ちですか?「年間の収支計算書」のようなものです。
オーナーは申告をされるので、必要な過去のデータはお持ちのはずですね。
でも、来年の年間収支を予想した「計画書」はお持ちでしょうか?多くのオーナーが来年度の予算計画書をお持ちではないようです。
賃貸経営も「経営」なので、そのような来期の収益計画書を持つべきだと思います。今期と比べて来期は「どれだけ稼ぐか」を、しっかりと計画しましょう。
仮に、今期の年間の収益が350万円だったとします。その内訳は以下の通り。

賃料収入     500万円
運営費     △150万円
収益       350万円
負債返済額   △200万円
キャッシュフロー 150万円

実は今期も100%の稼働率だったワケではありません。
つまり年間を通して満室ではありませんでした。もし満室だったら賃料収入は600万円だったとすると、空室などによるロスが100万円あったことになります。
その数字も加えると右上のようになりました。

①満室の賃料収入  600万円
②空室などのロス  △100万円
③実際の賃料収入   500万円
④運営費      △150万円
⑤収益        350万円
⑥負債返済額    △200万円
⑦キャッシュフロー 150万円

たとえば、来期は「収益を400万円に増やしたい」という予算(目標)を立てるとします。
350万円を400万円に増やす目標を実現するためには、手段は3つあります。

1つめは、②の「空室などのロス」を防ぐこと。最も効果的なのは、借主の退去を防ぐことです。
そのために借主に快適に暮らしてもらうことが最も重要な課題になります。
もし何らかの苦情があったとしたら、それは借主からの「ここで永く暮らしたいためのサイン」かもしれません。地道な努力ですが、それらを叶(かな)えていくことも大事です。

もし退去されてしまったときは、出来るだけ「空室期間を短縮させる」手段を考えます。
空室を早く決めるために「家賃を下げる」という手段がありますが、下げ過ぎると賃料収入が減るので収益を減らしてしまいます。
家賃を下げるより入居条件を緩和したり入居時の初期費用をサービスする方が良い、という意見もあるでしょう。
費用をかけて設備を設置する方が良いとか・・・いくつかの手段があり、その中から最も収益増に結び付く手段を選ぶことになります。

2つめは、④の「運営費」を下げること。
運営費とは賃貸経営に必要な費用で、・固定資産税・火災保険・管理料・メンテナンス費用・共用部分の水道光熱費・事務費・人件費・その他の費用 などの項目をいいます。
特にメンテナンスにかかる費用が大きいので上手にコントロールすることが出来れば、不要なコストをカットすることができます。
人間の体と同じで、定期的なメンテナンスをすることによって、故障やトラブルを防ぐことができるのです。結果的に建物と設備を長持ちさせて無駄な出費を防ぐことが可能となります。

3つめは、①の「満室の賃料収入」を増やすこと。つまり物件力を上げて募集賃料を値上げする手段です。
もちろん簡単ではありません。建物や設備は年数と共に劣化していますし、賃料相場も下がっている状況です。
何も手を加えないで募集賃料が上がることはありません。しかし、設備の追加や間取の変更や大規模なリニューアルによって物件力が上がれば、募集家賃を引き上げることは可能です。
30年~40年の賃貸物件の一生の中では、このようなリニューアルのタイミングが一度はあるはずです。
そのときなら思い切って投資するのも効果的な手段のひとつです。

また大規模でなくても、借主の要望する設備を追加することで募集賃料を引き上げることができるかもしれません。
これらの手段を講じることによって来期の予算を以下のように計画したとします。

満室の賃料収入  620万円
空室などのロス  △80万円
賃料収入     540万円
運営費     △140万円
収益       400万円
負債返済額   △200万円
キャッシュフロー 200万円
このような計画を立てると、必然として来期の手段を事前に考えることになります。
それだけでも「何もしないより」計画数字に近づくはずですね。
終わった結果の数字だけでなく、未来の目標の数字を示してくれる賃貸管理会社はいかがでしょうか。
その方が、オーナーのお役に立てるのではないでしょうか。

 

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