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管理会社の上手な選び方⑩ 「なぜ、日常清掃が不可欠なのか」

あるオーナーから「日常清掃」について質問を受けました。そのときの会話の一部を紹介させていただきます。

Q.借主さんが退去するときに理由を尋ねたところ「入口や共用部分が汚れていて友達を呼ぶのに恥ずかしかった」と言われてショックでした。
清掃会社が月一回は清掃しているのですが、それでは足らないでしょうか?

A.賃貸物件のエントランスや共用部分の定期的な清掃(日常清掃という)は賃貸経営にとって不可欠です。
その目的は借主さんの環境を「綺麗に保つため」です。
そのために、どのくらいの頻度で掃除すべきかを考えると月に一回では足らないのではないでしょうか。
少なくとも週に一回は必要だと思いますが、いかがでしょうか。

Q.毎週ですか?それほど日常清掃に手間と費用をかけなければなりませんか?

A.日常清掃をマメに行うのは賃貸経営で「収益を増やす」ためです。
確かに費用がかかりますので収益を圧迫すると感じるかもしれませんが、借主の居住環境が良くなれば、かけた経費より収入が増えて、結果的に収益が良くなるのです。

Q.分かりやすく説明してください。

A.一番の理由は、借主さんに永く住んでもらうためです。
退去された借主さんが言っていたように、居住環境が汚れていると、そこで暮らす人にとってストレスとなります。
綺麗好きな人なら、毎日でも自分で掃除をしたくなるでしょう。でも、賃貸住宅の共用部分を掃除する借主はいませんね。
友達も呼べないなら「いつか引っ越そう」と考えても不思議ではありません。

二番目の理由は、部屋に案内されたお客様に、良い印象を持ってもらいたいからです。
お客様は「この物件に決めるかどうか」の判断を、室内を見る前に決めるときがあります。
まず外観を見て、ゴミ置き場や駐輪場が乱れていたり、粗大ゴミが放置されたままになっていたらどう感じるでしょう。
つぎに、部屋に行くまでのエントランスや通路が汚れていたら、部屋を見る前に「ここはやめよう」と決めてしまいます。
どんなに室内が原状回復されていても、そのマイナスを埋めることは難しいと思います。お客様がインターネットで物件を選んだ時とのギャップが大きすぎるのです。

三番目の理由は、定期点検ができるということです。
週に一回以上は清掃のために現場に行くので、その際に必要な箇所をチェックできます。
たとえば、通路に無断で自転車や段ボール等の私物を置いているのを発見したら、その都度、張り紙などで注意を促すことができます。
このようなルール破りが放置されていると優良な借主が退去してしまうのです。

また、共用灯の球切れや、駐輪場やゴミ置き場の状態もチェックできます。
事前に対処できれば、クレームに発展する前に防ぐことができるのです。
ついでに、募集中の部屋の窓を開けて、空気を入れ替えることもできます。

Q.しかし業者から見積りを取ると、週一回の清掃費用が家賃の5%近くでした。
管理料で5%が差し引かれているので、さらに5%は経営的に厳しいと思います。

A.まず、オーナーご自身が日常清掃する時間は取れないのでしょうか。
日常清掃の基本は「掃き掃除」と「拭き掃除」の簡単な作業です。
廊下や階段部分を箒(ほうき)で掃いて、材質によっては床にモップをかけて、手すりやドアやガラス部分を拭くのが基本作業です。専門的な作業ではありません。
そして、オーナーご自身が清掃するメリットは経費だけではありません。
ご自身が毎週現場に行くことによって色々なことが見えますし、入居者とコミュニケーションをとる機会を得ることができます。

Q.それは無理です。1~2ヶ月間のことなら可能でしょうが、ずっと続けるのは無理です。
時間もとれませんし「毎週欠かさず」となると体力的にも自信がありません。

A.そうですね・・。
それでも(しつこいですが)、1度か2度はご自身でやってみると、必要な時間や清掃の程度が分かりますので、業者の「言いなり」にはならないで済みますし、提供されている掃除の質が良いか悪いかのチェックもできます。
そのうえで、家賃の2%~3%以内で週一回の(質の良い)清掃を請け負ってくれるところをお探しください。
管理会社がその程度の日常清掃を提供すべきだとも思います。

いずれにしましても、日常清掃と定期点検は地味ですが、賃貸経営で収益を増やすためには大切な作業であることを、ご理解ください。

 

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