カリスマ大家のノウハウを実践する方法

明けましておめでとうございます。

今回はオーナー向けの内容です。
もしあなたが管理を増やすために営業しているなら、この記事のような提案をしてはいかがでしょうか。
２０１４年も頑張って、賃貸管理を増やしてください。

カリスマ大家と言われる方たちが、本を出版したり講演をされたりしています。
築年数の古い建物や、駅から遠く立地の悪い物件でも、満室に近い状態を維持しているようです。
もちろん収益もあげています。“彼ら”の本を読んだり話を聞いて“彼ら”の行動を知ると、世の中のオーナーが簡単に真似できるものではないことに気付きます。

では諦めて、ある程度の空室には「目をつぶる」しか方法はないのでしょうか。
今回は、「管理会社に、オーナーの代わりになって、カリスマ大家のような行動をとってもらう」という提案です。
もちろん管理会社は、カリスマ大家のすべてを真似することはできません。
ひとつの物件に掛けられる時間とエネルギーが違います。一人の管理スタッフが１００室～２００室、多いところでは５００室以上を担当していますから、「ご自分の物件だけを見る」カリスマ大家さんと同じレベルの行為はできません。
しかし「その行動」の一部分だけでも実施してもらえたら、収益増に役立つのではないでしょうか。
それでは「カリスマ大家」はどのような行動をとっているのでしょうか。
優先的に紹介してもらうために

まず、近隣（不動産）業者に自分の空室を優先的に紹介してもらう必要があります。
そのために「お客様に説明する案内図面」をこだわりを持って工夫しています。
間取図と写真が一点ずつでは、貸室の「良いところ」を訴えきれません。
室内や周辺施設の写真を多く使って、貸室の魅力を余すところなく訴えた図面を自ら作成します。

つぎに、用意した写真を「インターネット掲載用」に近隣業者に提供します。
業者がお客様を募集するのはインターネットですから、そこに掲載する写真は枚数が多く質が高いと反響も増えます。
反響が増えれば案内の回数が多くなるので貸室も早く決まります。掲載する写真は各業者がそれぞれに撮影するのが普通ですが、カリスマ大家は自ら用意するのです。
ひとつの貸室に３０～４０枚の良質な写真を撮っておいて業者に選ばせたりします。
こうすることによって、同じ時期に募集中の、同じようなタイプのライバル物件より目立たせることができます。

つぎは、多くの近隣業者（１００件以上の場合も）を訪問して、用意した図面と写真を配って回ります。
その際は、貸室の「セールスポイント」をしっかりと説明します。
客付けしてくれる業者やスタッフにインセンティブ（報奨金）を与えることもあります。

いかがでしょうか。
空室を優先的に紹介してもらうために、カリスマ大家たちはこのような行動をとっています。
正直なところ「とても真似できない」と思われたのではないでしょうか。
ですから、募集や管理を依頼している業者に「このような」行動をとるようにお願いするのです。
すべて、というのは無理だとしても・・・。
部屋を「良く見せる」ために

２番目はいつ案内されても「こんな部屋に住みたい」と思われるようにしておく必要があります。
せっかく近隣業者が紹介してくれてお客様が部屋に案内されても、「トキメキが感じられない」と思われてしまっては決めてもらえません。
そのような部屋では業者も紹介するのを敬遠し始めるでしょう。そのために、定期的に空気の入れ替えや簡単な清掃をしておくべきですね。

そして、玄関にスリッパ、玄関マット、消臭剤などを用意しておけば、お客様の印象も良いでしょう。
スーパー、公園、学校、病院などの周辺施設の情報（物件からの距離など）を説明した用紙を用意したり、室内に家具や家電を設置したり、オーナーからの「お礼メッセージ」を置いたりしています。
ここで設置する家具や家電は決して高価なものではありません。貸室の魅力を少しでも際立たせるための「ちょっとした小物」で充分です。
もちろん外観と共用部分を常に清掃しておくことは不可欠です。

いかがでしょうか。
案内されたお客様がお部屋に好印象を持ってもらうために、カリスマ大家はこんなことをしています。
「ムリムリ。真似できない」と思われたのではないでしょうか。
この一部だけでも管理業者に依頼してみてはどうでしょうか。
「長く住んでもらう」ために

３番目にカリスマ大家は、入居した借主にはなるべく「長く住んでもらいたい」と考えます。
退室の機会が減れば、募集のために苦労をする回数が減ります。賃貸経営にとって最も大事な考え方といえます。

そのためには、よく現場に行き入居者とのコミュニケーションの機会を多くとっています。
そんな日頃の会話から入居者の不満や希望を聞いて、「暮らしやすい賃貸住宅」へのヒントを得るのです。
また、長く住んでくれた借主に設備（エアコンやドアホンなど）をプレゼントすることもあります。
お金は出ていきますが「退室を止められる」と思えば「安いもの」と考えます。
プレゼントと言っても設置した設備はオーナーの所有物ですから、次の募集のときには「エアコン付き、ドアホン付き」で募集できるのです。
そしてここでも「共用部分を綺麗に保つ」ことが重要なので日常清掃は欠かせません。

また、借主は「長く住んでもらいたい大切なお客様」ですが、他の借主に迷惑をかけるような（不良）借主には毅然と注意をして、程度によっては排除する行動もとります。
不良借主を放置すると優良借主が静かに退室してしまい、全体のグレードが下がってしまうのです。

いかがでしょうか。借主に長く住んでもらうために“彼ら”はこんなことをしています。
「分かるけど、実行するのは難しい」と思われたのではないでしょうか。
だから募集や管理を頼んでいる業者に任せればいいのです。
まだまだ色々とあります

４番目に「貸室の価値を上げることでお客様に決めてもらう」必要があります。
そのために、入退去のたびにマメに部屋に手をかけます。決して多額の費用をかけるのではなく、小まめに細かなところに少しずつ「手をかける」のです。
また案内されたお客様から、家賃の値引き交渉やフリーレントの希望があったときのために、あらかじめ「応じられる条件」を決めておいて、紹介してくれた業者に「裁量の幅」を与えたりしています。
そして条件交渉のときは、いつでも連絡がとれるようにしておきます。たとえオーナーが旅行に出ているときでも・・・です。

５番目に収益を増やすためには「運営費を効率よく使う」必要があります。
そのためには、リフォームやメンテナンス業者を選ばなければなりません。リフォーム業者なら「どこも同じ」ではないからです。
仕事が早くしっかりしていて、相手が素人でも暴利を要求するようなことをしない「真面目な」業者を見極めなければなりません。

つぎに、マメな点検によって、設備等は壊れる前に修理することを心がけます。
点検のために経費や時間をかけるのは無駄に感じるかもしれませんが、それが経費節約の近道であることを知っています。
「無駄な出費は省き、必要なことにはお金をかける」のです。

いかがでしょうか。
誰もがカリスマ大家になることは難しいでしょう。だからといって悲観することはありません。
賃貸経営に対する情熱や価値観、そこに費やすことのできる時間には個人差があるのですから。
だからその分、募集や管理を依頼している業者に、「その行動」の一部だけでも実施してもらるようにお願いしてみてはいかがでしょうか。
そのようなオーナーの「想い」に応える業者がきっといるはずです。