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【オーナー座談会】確定申告と節税対策、そして今後の課題

司会 確定申告の真っ最中です。
オーナーとして節税の準備を整えておられることと思います。
皆さんは「青色申告」をされているのでしょうか?

全員 そうです。

司会 では「なぜ青色申告なのか」というところからお話ください。

D 私は税理士から勧められました。私のアパートは世帯数が20なので「事業的規模」ということで、まずは「65万円の特別控除」が受けられるというメリットがあります。これだけで税率にもよりますが、納税額に20万円くらいの差がでます。
(税率30%(所得税20%、住民税10%)で計算しました)

司会 事業的規模とは?

D 形式的な基準ですが「5棟10室」と言われていますね。
貸家なら5棟、アパート・マンションなら10室以上が事業的な規模になります。

A 二つ目のメリットとして「家族に支払う給与が必要経費になる」というのもあります。

司会 青色事業専従者給与ですね。

A そうです。僕の不動産所得(賃料収入から必要経費と特別控除を差し引いた金額)は年間800万円くらいですが、家内に年間300万円の給与を支払っています。もちろん家内には、帳簿付けなどの仕事をしてもらっています。
計算によると、家内に給与を支払わずに僕が800万円の所得で申告する場合と、家内に300万円を支払う場合で、納税額の合計に65万円くらいの差が出ます。
これは大きいですよね。

司会 給与を支払う相手に制限はありますか?

A 賃貸事業に従事していることは当然ですが、「生計を一にしている親族」であることと「年齢が
15歳以上」であることが要件のようです。

Y もうひとつ、「赤字を繰り越せる」という大きなメリットがあります。僕の場合は開業当初は赤字になったのですが、その分は3年間繰り越せたので、税金が随分と助かりました。

司会 白色申告では繰り越せないのですね。青色申告のメリットは分かりましたが、デメリットもあるのではないですか?

T 複式簿記で帳簿を作成しなければいけない、というのが大きなハードルと言われます。親族に給与を支払えば、所得税の源泉徴収や納税もしなければなりません。
僕の場合は、家内が少しだけ簿記と経理の知識があったので助かっています。でも家内に言わせると、最初は難解に思えるけど、慣れれば難しいものではない、と言ってますね。

司会 なるほど。だから全員が当然のように青色申告されているのですね。青色申告以外には、どのような節税対策をされていますか?

A 僕は必要経費を「漏れなく計上」するようにしています。たとえば車は、基本的には自分達の生活のために使っていますが、週に2日くらいは管理会社に行ったり現場に行くためにも使用しています。月に8日ですから、ほぼ25%は事業のために使っていることになるので、ガソリン代、駐車料、修理費、保険、自動車税など、それから車両代金の減価償却分の4分の1は必要経費として計上しています。

Y 必要経費は他にもありますよ。管理会社さんとの打ち合わせ時のコーヒー代や食事代や手土産代とか、僕はよくミスドのドーナツを差し入れます・・・(笑)。賃貸関連の書籍やセミナー参加費や交通費もそうですね。判断が難しいときは税理士さんに相談しますが、お中元やお歳暮、結婚式やパーティーなどの祝い金、忘年会・新年会の参加費、その帰りのタクシー代など、これらは事業の関連先であることが前提ですが・・・。
マメに領収証をもらって必ず相手先の名前などをメモするようにしています。

司会 節税対策では「法人化」が勧められますが、皆さんは考えていらっしゃいますか?

T 事業規模が小さいので予定していませんが勉強はしています。

D どんな節税メリットがあるのですか?

T たとえば賃料収入から必要経費を差し引いた所得が500万円のとき、我々のような個人事業者の不動産所得は500万円になりますよね。これが会社だと、この500万円を役員給与として代表者(つまり僕)へ支払うことで会社の利益はゼロになり、法人税は課税されません。さらに僕は、500万円の役員給与から給与所得控除を受けることができるんです。その控除額は僕の場合だと154万円になります。
これは、物件を会社が所有しているケースの話ですが・・・。

T 事業を手伝っている家族が役員や社員になって給与を支払えば、さらに給与所得控除が増えるのでメリットは大きくなります。ほかにも、赤字を9年間繰り越すことができるとか、法人契約の生命保険を経費にできたり、社宅や出張費や退職金など、必要経費として計上できる幅が広がります。ただし、ある程度の不動産所得(2600万円程度といわれる)が法人化の目安のようです。

司会 さて最後になりますが、繁忙期と確定申告が終わって新しい1年が始まります。どのような計画を立てていますか?

D 今更ですが、しっかりと「事業計画」を作りたいと思っています。いままでは、毎月の収支は、管理会社からの報告で掴んでいますし、年間の収支も確定申告で知ることができますが、すべて「事後確認」です。アパート経営も事業ですから、事前に予算を立てるべきなんですね。そうすれば空室に対しても、家賃を下げるのか費用をかけるのか、予算に沿った判断がつくのではないかと思います。それと、帳簿上は所得があるのに、税金を支払うお金が足らなくて、個人の預金を取り崩したこともありました。そのようなことが起きないように,3年か5年間くらいの事業計画書を作って、「所得」と「キャッシュフロー」の予定額を把握したいと思ってます。

Y ホントに、「勘定合って銭足らず」というのはありますよね。
僕は年間の「納税管理表」というものを作り始めました。

A 納税管理表?

Y そうです。1月から12月までの表に納付通知書の税額を書き込んでおくのです。1月は住民税とか、2月は固都税とか、3月は消費税とかです。そして年間の納税額を合計して12か月で割ると、納税のために必要な毎月の積立額が明確になるので、「いざ」というときに慌てなくてすみます。

A お二人ともエライですね(笑)賃貸経営は、建物と入居者とお金の「三つの管理」が大切だといいますね。建物と入居者さんは管理会社にお願いできても、お金の管理は自分にしかできません。だから「キャッシュフローの予算」や「納税額を把握しておく」ことは、自分自身でしっかりとやらなくてはダメですね。勉強になりました。

司会 繁忙期と確定申告が一段落したら、「あるべき賃貸経営」に向けて、計画と実行を進めていく大事な期間となります。
みなさん、ぜひ頑張っていただいて、よい賃貸経営をしてください。
有難うございました。

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