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管理を増やす準備シリーズ「いつまでに1000戸?」

今回は、管理戸数300戸に満たないあなたへの、
応援メッセージです。

1000戸を超えているあなたの場合は、
別のテーマを見つけていただけると嬉しいです。

管理を増やすためには目標設定が必要ですよね。
これには異論はないでしょう。

管理を増やしたい理由の第一に、
「安定収入を得たい」と仰る方が多いと思います。

安定収入とは「どの程度」を想定しているのでしょうか。

管理物件の平均家賃が7万円とします。
管理料率が5%なら一戸当たり3500円です。
100戸の管理で35万円ですから、
仲介を3~4本やれば稼げるレベルですね。

これでは「安定収入」と言えません。
300戸でも105万円ですから、
仲介の10本程度です。
一人の営業スタッフ分ですね。
これでも「安定収入」ではないでしょう。

ホントに「安定収入」と言えるのは1000戸くらいから、
だと思います。

つまり、
100戸200戸300戸の管理というのは、
まだ「割に合う領域」に達していません。

収入は「安定領域」とは言えないのに、
作業やリスクが発生して、人と時間を割かれてしまいます。

僕は、管理を増やすことを「道」に例えるのですが、
300戸までの道は、
トンネルの中の泥濘(ぬかるみ)に似ています。
300戸を超えたところでトンネルから抜けるカンジです。
だったら、早く抜けた方がいいですよね。

でも、「そこ」に長く滞在している方達が多いのです。
5年も6年も「そこ」に居続けているのです。
「もっと早く抜け出しませんか」と声を高くしたくなります。

目標とは「1000戸をいつまでに達成するか」
300戸(トンネル)を「いつまでに抜けるか」

ゼロからスタートして300戸を抜けるのに、
出来れば1年、
かかっても2年で抜けたいと思います。

そういう目標設定をお勧めします。

次は人員ですが、
そのためには人員が必要になります。

僕の知人が2年前から賃貸仲介を真剣に始めました。
ネット集客にも力を入れて、
スタッフは社長以外は家族3人で固めています。
最初の月の目標は200万円くらいでした。

僕が「どう?」と確認したら、
「最初からは、なかなか難しいね」という返事でした。

それから2年が経ち、同じ質問をしたら、
「年間で3000万円以上、月に250万~300万の仲介は出来ている」
とのこと。
人員は変わらず家族3人とパートさんですから順調ですよね。

ところで「そろそろ管理を増やしたい」と言います。
そこで、アドバイスを求められました。

僕は、
人員を変えないでオーナー営業を始めても、
中途半端になる可能性が高いことを懸念しています。

きっと、
「オーナー営業に全力をかけるつもりはない」
と考えているかもしれません。

「1~2年で300戸」という高い目標ではなく、
「少しずつでも」増えていけばいい、という考えなのかもしれません。

つまり、
トンネルの中の泥濘(ぬかるみ)に入り、
そこに長く滞在する前提ですね。
でも、その実態に気付いてるワケではないので、
泥濘(ぬかるみ)に長く浸かる覚悟をしているワケではないのです。

こんな事実を突き付けて、
人員とスケジュールと目標を決めることを勧めるつもりです。

もしかしたら、
2年間で3000万円以上まで伸ばした仲介実績にも、
影響がでるかもしれません。
このまま仲介を頑張ったら、
つまり、ネットからの集客をさらに増やしたら、
もっと上の高みまで行けるかもしれませんよね。
仲介は、集客さえ増えれば数字が読めます。
人員を増やせばいいのですから。
その機会を、
オーナー営業を意識することによって失うかもしれません。

一度に二兎を追うのは難しいし、
追うなら、それだけの人員が必要ですよね。

仲介か管理か。
300戸を「何年で」超えるか。
1000戸に「いつまでに」到達するか。

目標は、
達成すべき数値と、
そのための人員とスケジュールを、
何度も考えて、打ち消して、新たに考えて
そして決めた方がいいのです。

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