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空室対策は10年20年で考える

賃貸経営は、短期的でなく長期的な視野が必要なのは言うまでもありません。
しかし現実は、目の前のことだけに注力してしまい勝ちです。
「いまが満室ならいい」「いまの空室が埋まればいい」「いまのトラブルが片付けばいい」という考えに、どうしても支配されてしまいます。
もちろん、目の前の緊急事態には最優先で対処しなければなりませんが、同時に、長期的な視野で眺める習慣を持たないと、安定した賃貸経営は望めないでしょう。

新築であっても10年後は

 もし、ご所有の賃貸物件が新築や築浅なら、きっと満室かそれに近い状況でしょう。
でも10年後は、「何の手も打たないで」満室を維持するのは難しくなっていることが予想されます。
さらに20年後では、空室に悩み、想定以上の修繕費がかかることに、驚いたり悩んでいることでしょう。
新築で満室のいま、その時のために、何かを決めて行動する必要があるのではないでしょうか。

 もしご所有の賃貸物件が築10年なら、そろそろ、退去後の部屋が「なかなか決まらなくなってきた」という時期に差し掛かっているでしょう。
広告料とか、フリーレントとか、家賃の値下げとか、募集を依頼している不動産会社から、色々な提案があるのではないでしょうか。
このときの決断が、「とりあえず部屋が埋まればいい」という短期的なものか、「10年後を見据えた」長期的なものか、その選択によって結果が大きく変わることになります。

 もうひとつ、築10年といえば、外壁の塗り替えや、エアコン等の設備の交換といったメンテナンスが必要になり始める時期です。
しっかりと大規模修繕の予定が組まれていれば、「やるかやらないか」の決断が容易ですし、そのための資金も用意できているはずなので何の問題もありません。
もし予定を組まずに築10年を迎えたとしたら、今からでも遅くありませんので、さらに10年後のために、準備を始めるべきです。

築20年でも20年後を考える

 もし、ご所有の賃貸物件が築20年なら、老朽化物件の坂を転がり始める直前にあるか、あるいは、高い稼働率を維持しているか、そのどちらかではないでしょうか。
困ったことに、建物設備のメンテナンス費用は、築20年以降から本格的にかかってきます。
家賃収入は減っていくのに、修繕費用の出費は増えるという事態が始まります。それでも、ローンの支払利息分や減価償却という経費が少なくなるので、「利益が出て税金は課税される」という厳しい時期です。

 でも、たとえ老朽化物件への坂にあったとしても、これからの10年20年を見通して決断をすれば展開が変わってきます。
たとえば、最低限の費用だけをかけて、低額家賃の入居者層をターゲットとして、必要な収益とキャッシュフローを得ることは可能です。
あるいは、築20年を賃貸経営40年の「折り返し点」と捉えれば、大規模なリノベーション工事で積極的に攻めるという選択もあります。
新たなローンを抱えても、必要な収益とキャッシュフローが得られるような計画も可能でしょう。
もちろん、これらの中間をいくような選択肢がいくつもあるはずですが、重要なのは「入居者ターゲット」をできるだけ明確にして、必要最低限の支出を真剣に検討して、そして決めて実践する、という長期的視野です。

 現在の賃貸物件が「築何年」でも、「空室でも満室」でも、「トラブルを抱えている最中」であっても、そのときの決断の中に、「10年後20年後を見通してみる」という考えを加えることが、とても重要で意味があることです。

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