Ｑ．隣の入居者がベランダで喫煙するのをやめさせて欲しい、と苦情がありました。
「窓を開けていられないし、洗濯物にも臭いがついて迷惑」とのことで「やめさせないなら家主を損害賠償で訴える」とまで言っています。
これは、当事者同士の問題なのでは？と思うのですが。

Ａ．家族に嫌われて、しぶしぶベランダで喫煙する人たちを「ホタル族」と呼んで同情したのは「今は昔」ですね。
「路上喫煙禁止条例」と言って、歩きながらの喫煙を禁止する自治体も増えています。
単なるルールではなく、罰金刑を明記している条例も多いようです。

分譲マンションでも、「ベランダ喫煙」を管理規約で禁止するところが増えています。
愛煙家の方には肩身の狭い世の中になりました。

　そうは言っても、非喫煙者にとってはタバコの煙は迷惑千万です。
「受動喫煙」とは、非喫煙者が喫煙者のタバコの煙を吸わされることですが、それによる健康被害が広く知られていますから、嫌煙されるのは仕方がありません。

今回の入居者さんは、「洗濯物の臭い」「窓を開けられない」等の苦情を訴えていますが、これが「家族に喘息の子がいる」というような事態だったら、もっと深刻な問題になるところです。

　さて、まず確認したいのは、オーナーさんの賃貸物件は「禁煙アパートではない」、ということです。
室内やベランダでの喫煙を「禁止する」というような契約内容ではないと思われます。
となると、ベランダで煙草を吸う行為を咎めることは適当ではありません。
そこで『受忍限度』という概念が登場します。

『受忍限度』とは、社会一般的に我慢できる限度のことで、相手の行為が我慢の限度を超える場合には、不法行為に該当することとなります。
超えていなければ苦情を訴える側が我慢することになります。
その判断基準は「社会通念上」「一般的に照らして」とありますので、やや曖昧ではあります。

　そこで質問ですが、苦情を言われている方がベランダで喫煙される、「時間帯」はいつ頃でしょうか。
一度に何本位をどれくらいかけて吸うのでしょうか。
その頻度はどうでしょうか。毎日でしょうか、数日に一回でしょうか。
これらの実態を把握する必要があります。

そして、実際に洗濯物に付いた臭いや、窓から室内に入る煙の様子を確認する必要があります（できる限りで結構ですが）。
そうでないと「受忍限度を超えているかどうか」の判断がつきません。
限度を超えていると判断したら、すぐに注意をしてやめてもらうことです。
我慢する範囲と判断されても、「迷惑に感じている人がいる」ことを告げて、気を遣っていただくようにお願いすべきでしょう。

　オーナーさんは「当事者同士の問題なのでは？」と仰いますが、今回の件では貸主の責任も存在します。
受忍限度を超えた迷惑行為を知っていて「何もしない」のは債務不履行となり、損害賠償の対象になりかねません。
でも、「貸主の義務や責任」よりも、入居者に快適に長く暮らしてもらうために、積極的に解決に努力すべきでしょう。
この問題を放っておくと、入居者のどちらかの退去に繋がってしまう可能性もあります。
円満に解決することが「貸主の利益」になります。

　そこでまず、「ベランダ喫煙」に対するオーナーさんの考えを明確にしてはどうでしょうか。
たとえば「今後はベランダでの喫煙を禁止する」として、契約書や入居規約に明記し、そのうえで入居者に宣言する。
以前からの入居者に遵守を義務づけることはできませんが、貸主の意思は伝わりますので、多くの人は遠慮するか気を遣うようになるでしょう。
今後のトラブルを防ぐこともできます。

あるいは、「禁止」までは踏み込まないまでも、「ベランダ喫煙は他人の迷惑につながるので気を遣って下さい」と宣言して、時間帯、喫煙の量、頻度などの制限を具体的に掲げるのです。
明確な規定がないのに、苦情がきてから「注意してください」とお願いするのは、対応が後手に回っている感があると思いますが、いかがでしょうか。