Ｑ．ペット可で貸していますが、原状回復工事の負担で意見が食い違い、トラブルになってしまいました。どのような契約にすればよいでしょうか。

Ａ．通常の敷金とは別に「ペット敷金」を預かってはどうでしょう。
たとえば通常の敷金1ヶ月、ペット敷金2ヶ月という具合です。
そして契約書の条項に、「ペット敷金は建物の明け渡し時に全額を償却する」と記載するのです。

さらに、飼育状態が悪く、故意過失で請求する分がペット敷金を超えたときは、「不足分を借主が負担する」という条項も入れる必要があります。
そして、契約書とは別に「ペット飼育規則」を作成して、ペットを飼育する上での細かなルールを定めて、ここにも署名捺印をもらってください。

この「ペット飼育規則」については、契約書の条項にも「別添のペット飼育規則の内容を充分に理解し、これを順守すること」という一文を入れてワンセットにしておきます。

Ｑ．これで裁判になっても大丈夫ですか？

Ａ．裁判は裁判官の心証次第ですから、「大丈夫」という太鼓判を押すことはできません。
この裁判とは消費者契約法による違法性を争う裁判のことだと思いますが、もともと借主は消費者であり、賃貸借契約条項などについて知識が不足していることを理解した上で、それを前提に契約を進めておく必要があります。

そのために「ペット飼育規則」を別に作って署名をいただくのです。
ペット敷金を通常の敷金と別に預かり、明け渡し時に全額償却し、なおかつ、足らない場合は追加で徴収するという決まりは、正直なところ消費者にはかなり不利な決め事です。
そのことも借主にきちんと説明してください。

でも、一般的に禁止されているペット飼育を認めるのですから、原状回復の負担でトラブルになることが予想されるので、それをお互いが避けるために「やむを得ず」定めた敷金特約、という考え方です。
借主がペット飼育を希望しなければ不要な特約ですし、この特約に不満ならばペットを飼わない、という選択権も借主にはあります。
そこまで説明した上で署名捺印したのですから、「消費者だから知らなかった」とは言えないと思います。

裁判の結果を心配するよりも、裁判に訴える気持ちを起こさせないことが大切だと思います。
その説明の経緯を「お互いの後日のために」と説明して録音しておくことは、退去後に裁判を起こす抑止効果が高いのでお勧めします。