賃貸管理を増やすために欠かせない14の講座　７回目

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賃貸経営の疑問に答える「賃貸に必要な税金基礎講座」①

【７日目】ネット集客②　自社サイトの運営方法

今回の講座の後半は、
「少し」専門的な言葉が並びます。
あなたは賃貸管理の専門家であるべきなので、
本当は、ＳＥＯ対策や検索エンジンの
難しい知識などを習得する必要はありません。

僕はアウトソーシングすべきだと思います。
（そこに突っ込むと、本来の業務が「おろそか」になります）

ただし、本質を知らないと業者の「餌食」になります。
そうならないために「原則」を理解してください。
そして、目的と手段を混同しないように気を付けましょう。
この講座で語られるのは「すべて手段」です。

目的は、「入居率を高く」して、
あなたの賃貸管理を増やすこと、です。
忘れないでください。

自社サイトは、ポータルサイトが提供している
「検索システムと集客力」を自前（じまえ）で
用意しなければなりません。
前回の「賃貸物件データ」も大切ですが、
その前にサイトに「訪れてもらう」努力を、
すべて自分達で行わなければならないのです。
（アウトソーシングも含めてです）

そのために手間と時間と費用がかかります。
だから自社サイトは「あるだけ」の存在で、
ネット集客は「ポータルサイト頼み」
という賃貸管理会社様も多いですね。

そのように割り切るならその考えも「ひとつ」です。
結局はコストの問題なのです。

一件の問い合わせに「いくらかかるか」
ひと組の来店に「いくらかけられるか」
ひとつの契約に「いくらかかったのか」

ポータルサイトでも自社サイトでも、
このコスト意識がしっかり出来ていれば、
採算に合う方法を取り入れればいいのです。

ただし、ポータルサイトだけに頼っていると
ポータルサイト側の「言いなり」にならなければなりません。

それと、ポータルサイトには
他社との差別化に限界があります。
あなたが選べるのは、
「物件データを圧倒的に良くすること」と、
「掲載数（エリアも）をどうするか」くらいです。

自社サイトは可能性と選択肢が、
まだまだ大きく残っています。
ＳＥＯ対策やリスティング広告などを使って、
サイトへの集客をどこまで増やすかは、
「予算のかけ方」と「マーケットの大きさ」次第です。

もうひとつ大事なことは、
自社サイトを「あるだけ」の存在でなく、
「ネット集客の柱」とするには、
ある程度の時間が必要、という事実です。

ポータルサイトなら契約して入力すれば、
すぐに結果が出ますが、
自社サイトは、本当に役に立ってもらうためには、
そこそこの時間がかかります。
運営のノウハウや知識も、多少は必要です。
だから、早めに始めておかないと、
エリアのライバルから「遅れて」しまいます。

コストと時間とスタッフ・・・・・・
この３つの代償を「どれだけ」払えるか、
大げさに言うと、その「覚悟」を決めてください。
代償を払うことなしに、
「自社サイトからの集客」が増えることはありません。

ホームページさえ作ったら反響があるはずだと、
「勘違い」しないでくださいね。

さて、本題に入ります。

まずは自社サイトへの「訪問者」を増やす必要があります。
１００人の訪問者があって、
その中から１件の問い合わせがあれば
そこそこ「合格」と言われています。
反響率１％、ということです。

１０件の問い合わせが欲しければ、
１０００組の訪問者が必要です。
５０件の問い合わせなら５０００組・・・・・・・・

もちろん反響率を、
１％から２％３％と高めていく努力もやります。
それについては、あとで説明しています。

訪問者は何の手も打たなければ、
月に１００組程度だったりします。
自社のスタッフやエリアのライバル会社しか見ていないのです。

ここから、話が少し専門的になります。
覚悟しておいてください。

サイトへの訪問数を増やす目的でＳＥＯ対策は必須ですが、
多くの不動産会社が「間違ったＳＥＯ対策」をしています。

そのひとつめは「キーワードの選び方」です。

ＳＥＯ対策とは、
あるキーワードで上位表示させることなので、
最初にキーワードを選ぶ必要があります。

その時に「〇〇市　賃貸」とか
「〇〇（駅）　賃貸」のようなキーワードを
「上位にさせたいキーワード」として選んでいます。
それがＳＥＯ対策の目的になっています。
でも、これは間違いです。

お客様はもっと細かなキーワードで探しています。
たとえば、
「〇〇市　デザイナーズ　ペット可　２ＬＤＫ」
のようなキーワードです。
これを「スモールキーワード」などと呼んでいます。

確かに賃貸住宅を探し始めた最初は、
「〇〇市　賃貸」などで検索するかもしれません。
でも、何度も検索するうちに、
自分の希望条件をキーワードに使った方が、
探している物件が見つかることに気が付くのです。

ここで、テストをしてみてください。

あなたの自社サイトに掲載されている
賃貸管理物件のひとつを選びます。
その部屋を探しているお客様が使うと思われる
スモールキーワードを使って
グーグルかヤフーで検索してみてください。
３つ以上のキーワードの組み合わせです。

あなたの物件が５番目以内に表示されれば
ＳＥＯ対策は「良く出来て」います。
でも、ほとんどポータルサイトが占めているのではないでしょうか。

同じことを別の視点から見てみます。
ＳＥＯ対策のもうひとつの間違いは、
「トップページ」にお客様を集めようとしている、ことです。

最初にお客様に見ていただきたいのはトップページではなく、
賃貸物件の詳細ページです。
１００歩譲っても、
お客様の希望条件に合った賃貸物件一覧のページです。
決して、トップページではありません。

トップページは、たとえば、

腹痛の原因を調べるので本を探しているときに、
医療百科事典の目次を見せるようなものです。
それより、「腹痛の原因は？」というページや、
「おなかの専門書」が見たいはずです。

このページをグーグルの検索結果の上位に表示させるには
スモールキーワードに対してのＳＥＯ対策が必要なのです。

では、どのように物件詳細ページを
スモールキーワードで上位表示させれば良いのでしょうか。

重要なのは３つです。

ひとつめは、「使用するキーワード」

物件登録するときに、
お客様が使用するキーワードを意識して使うようにしてください。
備考欄やセールスポイントなどです。

本日のテーマではありませんが、
ポータルサイトへ登録するときも、
このキーワードを意識すると、
ポータルサイトの詳細画面が検索結果に表示されます。

また、
自社サイトにブログを利用されているなら、
ブログでも同じように、
このスモールキーワードを多用すると上位にきます。

ふたつめは、「使用する検索システム」

反響の取れる自社サイトの第一条件は
デザインやレイアウトではありません。
使用している「検索システム」です。

このシステムを選んだ時点で
「反響が取れるかどうか」の多くの部分が決まるほどです。
だから検索システムは慎重に選ぶべきです。

１年前に良かった検索システムが「今も良い」とは限りません。
それほど変化が早くなってきました。

物件登録でお客様が使用するキーワードを意識できたとして、
次はシステムが、
そのキーワードでグーグルに選ばれるような
ページを作成できなければなりません。
このページが作られないと検索結果の上位に引っ掛かりません。

そのためのポイントは２つあり、

ひとつは「ページがグーグルに認識されること」です。

システム会社やＳＥＯ対策会社では
「インデックスされる」と表現します。
１０００件の物件を登録していたら、
１０００ページの全てが「インデックス＝認識される」
ようなシステムであるべきです。

ポイントのふたつめは
「ページがグーグルに理解されること」です。

あなたが狙ったキーワードで、
グーグルが「このページはユーザーが求めているページ」
と理解することが大事です。

具体的には、
ページのタイトルや
大見出しや
メタタグ　と呼ばれるhtmlソース上の記述のことです。

ここに「狙ったキーワード」が
上手く記述されるようなシステムであるべきです。

反響のとれる検索システムを選べば、
これらのことは意識しなくても
システムが自動的にやってくれます。

ホームページ制作会社の担当者に聞けば、
「うちのシステムは出来てます！」と答えるでしょう。
単に「できている」レベルではなく
「どう出来ているか」が問題なのですね。

スモールキーワードで上位表示させる重要項目の３つめは、

「被リンク数を増やす」ことです。

あなたのサイトが
グーグルに認識され理解されても
それだけで上位表示は万全ではありません。
その条件をクリアしたライバルサイトは多くあります。
「良い検索システム」を選んで、
物件登録に「キーワードを意識する」ことは
多くのライバルでも出来ます。

つぎは、
あなたのサイトが「グーグルに高く評価されること」です。

高く評価される条件の中で効果が最も大きいのは

「被リンク数を増やす」ことなのです。

つまり、あなたのサイトを紹介してくれているサイトの数を増やすことです。
出来るだけ良質なサイトからの紹介が多いほど
グーグルは高く評価します。

具体的には「相互リンク」。
全国の不動産会社との相互的にリンクを
貼っているサイトを良く見かけることができます。

アメブロなどのブログから自社サイトに
リンクさせるのも効果があります。

「リンクを買う」という方法もあります。
「ヤフーカテゴリー」や「クロスレコメンド」などに登録させると、
有力な「被リンク」を得ることができます。
ＳＥＯ対策会社もサービスを提供しています。

もともと評価の高い「ドメイン」を購入するという方法もあります。
この場合は「グーグルのページランク」の高いドメインが選ばれます。

今回のテーマから外れますが・・・・・
興味がないときは２０行くらい飛ばしてください。

以上のように「無理して」リンクを増やすのは邪道です。
グーグルが「被リンク数」を重視するのは、
「リンクの多いサイトはユーザーに良質な情報を提供してい」
という考えがあるからです。
だから、「良質なサイト」を運営していると
自然にリンクが集まるはずだ、と。

僕の「大したこともない」経験ですが・・・・
僕は１８年前から賃貸管理をテーマにした
このサイトを運営しています。

最初は「ホームページを作るのが目的」だったので、
とりあえず思いつくことを記事にして更新していたのです。
当時はネットで「ものを売る」
という発想はありませんでしたから。

何も考えずに数年間、
月１回ペースくらいで更新を続けていたら、
ある日、驚きました。

僕のサイトを（許可も得ずに）紹介しているサイトが
沢山あることに気が付いたのです。

ほとんどが名前も知らない不動産屋さんのホームページでした。
少しは役に立つサイトを運営していると、
リンクは向こうから集まってくることを実感しました。
（現在はブログがそうですよね）

当時は「グーグルページランク」が
勝手に「５」になっていました。
その頃のサイトは以下のようなクラシックなスタイルです。
（ホームページビルダーで自分で作っていました）
http://geonetwork.co.jp/index_old.htm
最初の記事が、1999年9月ですね・・・

賃貸管理会社が物件を紹介するサイトは、
いくら頑張って更新しても誰もリンクを貼ってくれません。
それでも、グーグルの評価方針は変わりませんから、
お金や手間をかけてでも、
被リンクを増やすしか方法はないのです。

以上のように、訪問者を増やすには色々な方法がありますが、
これらはいずれも「お金が必要」です。
つまり、費用対効果を考えなければなりません。
費用さえかければ１００件でも、１０００件でも、
場合によっては１００００件でも訪問者を呼べるでしょう。

それが「割に合うか」で判断してください。

たとえば、
１件の訪問者のために５０円をかけたとします。
１０００件を呼ぶためには５００００円かかります。
その１０００件のうちから１％の人が
問い合わせしてくれたとして１０件です。
そのうち３件が来店して１件が契約になったとすると
１件の契約に５万円がかかったことになります。
この計算が「割に合うか」で判断してください。

これは、
「反響単価」と
「反響率」と
「来店率」と
「契約率」　　の問題です。

反響単価は、
賃貸物件登録時のキーワードと、
検索システムと、
ＳＥＯ対策などの集客手法で決まります。

もし月額１５０００円のＳＥＯ対策の会社があったら
反響単価の目標が５０円とすれば、
「月に３００件以上の訪問者が見込めるか」を質問してください。

１５０００円÷５０円＝３００件

「〇〇＋賃貸で上位に表示させます」は手段であり、
目標は「月３００件以上の訪問者数」です。
キーワードで上位表示されても
訪問数が達成されなければ意味が無いのです。

そのときの、
ＳＥＯ対策会社の説明を聞いてください。

訪問者数の保証はできないのか？
「そのために、どう役立つのか」という説明を聞きたいものです。

反響率は、
賃貸物件データの優劣と、
検索システムで決まります。

反響率が１％以下なら、
賃貸物件データが原因か、
検索システムが弱いか、
検討した方がいいかもしれません。

反響率を２％３％に上げるのも、
このシステムが最も大きく影響します。

あともうひとつは「物件データ」です。
どこにも掲載されていない物件を、
「早く」「質が高く」「たくさん」掲載できれば、
反響率はよくなりますよね。

いかかでしょうか。
ポータルサイトと比べたら「やるべきこと」が
多すぎて頭が痛くなると思います。