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【空室対策】物件の付加価値と募集条件のバランス

「オーナーニュースレター活用で
管理を増やすためのビデオ講座」

35本目をお届けします。
本日のタイトルは
「空室対策に強くなる1
物件価値と募集条件のバランスを合わせる」です。

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空室対策の基本は、
物件の価値と募集する家賃の
バランスが合っていることです。

お部屋を探しているお客様は
インターネットで多くの物件を
見ていますので、
家賃と物件の魅力を無意識に
秤(はかり)にかけています。

この中で、
少しでも家賃より価値の高い物件を
見つけようとしていますから、
バランスの著しく崩れている物件は
見向きもされません。

ここに架空の秤(はかり)があるとします。

向かって左側には、
物件の価値を構成する錘(おもり)
が乗っています。

反対の右側には
家賃という錘が乗っています。

なかなか決まらないとか、
問い合わせがこないとか、
近隣の業者が案内してくれない、
という物件は、

この秤が右側に傾いているのです。

左側にはどんな錘が乗っているのか、
というと

立地

1つめは立地という錘です。
駅などの主要な交通拠点からの所要時間。
周辺の環境。
地域の人気度などです。

建物

2つめは建物という錘です。
木造か鉄骨か鉄筋コンクリート造などの構造と階数。
外壁や外観のデザインなどの要件です。

部屋

3つめは部屋という錘です。
間取りや専有面積。
水回りの配置。
収納スペース。
床や壁や天井の色や素材なども構成要素です。

設備

4つめは設備という錘です。
昔はエアコンくらいしかありませんでしたが、
昨今ではインターネット設備、防犯用の設備に加えて、
今後は Iot対応の設備などが増えてくるでしょう。
もちろんキッチン、トイレ、浴室、
洗濯機スペースも重要な構成要素ですし、
水栓具や建具なども設備の中に含まれます。

賃貸条件

5つめは賃貸条件という錘です。
ペット可物件とか高齢者・外国籍オッケイ
というのも条件になります。
礼金敷金ゼロ、フリーレント、入居金ゼロという
入居促進のためという条件も増えています。

サービス

6つめはサービスという錘です。
サービスが錘に含まれているのは
意外ではないでしょうか。

なぜなら今までの賃貸経営に
「お客様にサービスをする」という概念が
なかったからです。

同じく建物設備を使わせることで
成り立っている商売に旅館・ホテルがありますが、
顧客が旅館・ホテルを評価するときの
一番のポイントはサービスの質です。

立地やお部屋を褒めるお客様もいますが、
何と言っても心に残るのはサービスの質です。

これからの賃貸経営もサービスという価値で
差別化がはかれるようになりますから、
この錘は重要なのです。

以上の6つが秤の左側に乗っていて、
物件の価値を作り上げている錘です。
そして右側の家賃という錘の重さによって、
この秤のバランスを合わせるのです。

そうなりますと、
秤のバランスを合わせる方法は

「2つしかない」
ということに気づくと思います。

左側の錘のどれかを重くするか、
右側の錘を軽くする、
つまり家賃を下げるという方法の2つです。

ご存じの通り、
左右の錘を軽くするという判断は、
物件の価値を下げるという判断と同じです。

管理している物件の価値を下げる提案を
積極的にしていたら、
資産を失うのは大家さんばかりでなく、
その管理会社も収入の元を
減らしていることになるのです。

もちろん、家賃を下げるという判断が
必要なときはあります。

建物設備が古くなり、
相場も下がっているなら、
錘の重量をそれに合わせる必要はあります。

しかし一方で、

価値を構成する錘の重量を増やすという
選択肢があることを忘れてはいけません。
効果的に左側の錘を増やす方法を
提案できることが管理会社に求められています。

今回の動画はこちらになります。

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