「オーナーニュースレター活用で
管理を増やすためのビデオ講座」

４０本目をお届けします。
本日のタイトルは
「空室対策に強くなる６
空室の定期巡回とモデルルーム」です。

こちらをクリックしてください。

空室を早く埋めるための手立てとして
「モデルルームと空室巡回点検」
について解説します。

大家さんの一番の悩みは空室です。
管理会社に求める一番の望みも
「入居率を高くすること」です。

そのために管理会社は
客付け力を強化する必要があります。

客付け力という定義の範囲は広く、

自らの集客力と営業力を強化する
近隣の業者とのネットワークを強化する
大家さんに適正な家賃やリフォームの
提案を承諾いただく
インターネットを中心に情報発信を徹底する

などの方法を駆使する必要があります。

その中で、現場となる室内を、
内見に訪れたお客様に対して、
つねに魅力的な状態にしておくことも重要な仕事です。

まず募集中の室内を
綺麗に保っておくことです。

そのために空室の巡回点検が必要になります。

７日ごと、
あるいは１０日ごと、
少なくとも２週間ごとに、
管理スタッフか外部スタッフが室内に入って、
簡単な清掃と空気の入れ換えを行います。

管理会社にしてみれば、
これは手間と費用のかかることですが、
これが確実に入居率アップにつながる
と信じられるなら、
積極的に行うべきです。

管理料は空室からは生まれません。
部屋に入居が決まって初めて
管理料がいただけるのですから、
部屋を決めるために手間と時間を
かけるのは必要な行為です。

ただし、
空室巡回のためだけに人を派遣するのは
合理的ではないので、
日常清掃とセットで考えることを勧めています。

空室巡回の具体的な手順は、

・室内に入って窓を開ける
・目上の部分のホコリや蜘蛛の巣をはらう
・床のホコリを掃除する
・簡単に拭き掃除をする
・窓を閉めて玄関の消臭剤を補充する

このように取り決めておけばよいでしょう。
そのうえで
「いつ、何時頃に実施したか」を
報告書としてまとめておきます。

もし大家さんに「空室状況報告」
というマンスリーレポートを提出するなら、
とても説得力があり、
あなたの賃貸管理に満足いただける資料になるはずです。

つぎに募集中の部屋に
家具や家電をセットして、
モデルルームのようにする、
いわゆる「モデルルーム化」
「ステージング」と呼ばれる方法です。

募集中の物件に競争力があり、
物件タイプとしての競合も少ないなら、
あえてモデルルームにする必要は
ないかもしれません。

モデルルームにするのは目的では無く手段ですから、
必要な物件だけに行えば良いのです。

しかし多くの物件の場合は、
同じようなタイプや設備や賃料の
物件が同時期に募集しています。

その中で、
まずインターネットの写真で選んでいただき、
つぎに現地で少しでも興味を持ってもらうために、
「差別化」という戦略は検討の余地が大いにあります。

まず「空室セット」を検討してください。

これは厳密には「モデルルーム化」の範疇というよりも、
「当社の管理物件の空室に必ずセットする」と
決めるべきことかもしれません。

セットするのは、

スリッパ
玄関マット
消臭剤
照明器具
カーテン

などです。

照明器具とカーテンを除いた
３点セットというケースも多いです。

つぎに、
トイレに手拭きタオルや
トイレットペーパーを置いたり、
プラスチック素材で作られたフェイクの植木を
飾ったりするだけでも見栄えが良くなります。

これらは100円ショップで手に入ります。

家具は、
キッチンのテーブルセット、
居間のテーブルセット、
それに付随するラグマットや置き型の照明器具などです。

これらは大きく重くなりますので、
セットするときの人員と、
予備の家具の置き場をどうするか、
ということがテーマとなります。

そのために、

家具は一人で運べる大きさと重さに限定する
希望する借主には そのまま使ってもらう
（あるいは有料でレンタルする）

という方法もあるでしょう。

また、持ち運びやすい段ボール家具や、
プラスチック段ボール家具も登場しています。

現場で組み立てるタイプです。

物件を差別化させるための
モデルルーム化という方法を、
あなたの賃貸管理メニューに
加えるかどうかを検討してください。

その条件として、
費用負担は大家さんにお願いする。
費用も管理会社が負担する。
などの選択肢があります。

後者の場合は管理メニューとして
別にパーセンテージをいただくことになるでしょう。

この「空室巡回」と「モデルルーム」は、
この方法だけが独立したものではありません。

いくら部屋を飾っていても、
物件自体に価値が無ければ内見すらも発生しません。
たとえ内見してもらえても決めてはくれないでしょう。
客付け業者から
「あて物件」として使われてしまうかもしれません。

まず物件に、
家賃に見合った価値があることが前提です。

あるいは、
価値に見合った募集条件であることが前提です。

近隣の業者への告知も行い、
インターネットにも綺麗な画像を公開する中で、
現場の部屋を魅力的に維持しておくための行為です。

せっかく見ていただいたのに、
部屋の魅力を表現できていないのは勿体ないです。

そのための「空室巡回とモデルルーム」として、
管理メニューに採用するかどうかを
決めていただきたいと思います。

今回の動画はこちらになります。