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賃貸リノベは入居者ターゲットを明確にする

賃貸経営されているAさんのお部屋の
空室対策を考えます。

テーマは「上手なリフォーム」です。

物件は築24 年の鉄骨造で間取は2DK、
面積は43㎡で空室は2部屋です。

一口にリフォームと言っても、
間取り変更や水廻り交換を含むリノベーションや、
壁一面にカラークロスを貼ったり
オシャレな床材を使用して
築古のイメージを一新するデザインリフォーム、
大家さん自ら物件の価値を高めるDIY など、
工事の種類は様々です。

家賃は下げたくないけど工事費用も抑えたい︕
というのが大家さんの共通の願いですので、
今回は費用対効果の高いお部屋づくり
についてお話しさせていただきます。

リフォーム対策で真っ先に検討すべきは
「どういう属性をターゲットにする事で
早く入居が決まるのか」
という点です。

これはエリア、立地、間取り、床面積によって
異なるので市場調査がとても大切です。

今回の物件は2DK ですのでターゲット層はカップルか、
もしくは小さなお子様が1 人くらいのファミリー向け
に建てられたはずです。
しかし現在では、
その層のニーズは50 ㎡を超える2LDK
を求めるように変化していますから、
40 ㎡前後の2DK は選んでもらえません。

そこでターゲットを単身者にして、
2DK を1LDK に変更するという案が容易に浮かぶでしょう。

しかし単身向けとして一般的なのは
25 ㎡くらいの間取りなので、
40 ㎡では設定家賃がどうしても高額になります。

そこまでの家賃が支払える単身者ニーズが
このエリアにあるか、という点と、
同じような物件がライバルとして
どのくらい存在するかを検討する必要があります。

この市場調査がとても重要になります。

2DK を1LDK に変更するという方針が決まったとして、
つぎのポイントは
「どの様な人に入居してもらいたいのか」
をイメージすることです。

ここでは、
「広めの間取りに高額家賃を払える人なら誰でも良い」と、
ターゲットを広く設定したいところなのですが、
そうすると選べる壁紙や床材が
一般的で特徴のないモノになってしまいます。

今は「広めの単身物件」がエリアに少なくても、
すぐに同じ間取りが増えるかもしれません。
せっかく費用をかけるなら、
ライバル物件との差別化をはかり、
物件に強みを持たせたいと思います。

そこで写真のように
2 つの空室を異なるテイストで、
壁紙、床材、照明器具などを選んでみました。

左の部屋は男性を、
右の部屋は女性を意識してデザインしました。

人によっては左の方がカッコよくて好き︕
という方もいれば、
右の方が明るくて好き︕
という感想を持つ方もいると思います。

実際、左のお部屋には40 代の男性が、
右のお部屋は20 代の女性が気に入って入居されました。

ご自分が気に入って入居を決めてくれたのですから、
きっと永く住んでもらえることと思います。

もうひとつ採用したポイントとして
「アクセントクロス」がありました。

今さら目新しいモノではありませんが、
コロナ渦によって自宅でリモートワークの
需要が増加しているので、
背景に映る壁紙に「白基調や単色だけでは面白くない」
というニーズが密かに増えているのです。

壁紙の上から簡単に貼れるDIYクロスなどの
売上も伸びていると聞きます。
これなどは費用対効果の高い施策と言えると思います。

空室対策としてリフォームを検討するときは、
「誰をターゲットに募集すれば
早く永くお部屋を稼働できるか」
「どの様な人に選んでもらいたいか」
という2点で入居者ターゲットを明確にして、
デザインで差別化することが
重要なポイントになります。

この記事は当社のオーナー向けニュースレター2020年11月号に掲載されたものです。

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