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多様な働き方が増えた現在の入居審査の考え方

新型コロナの影響によって
借主の賃貸住居の移動が起こっているようです。

都心から広さを求めて地方に移る人や、
リモートワークに適した物件に転居する人、
収入が減ったので賃料の低いお部屋に
移動する人たちなどです。

その際に受け入れ側の大家さんと
不動産会社には「入居審査」という
重要な意思決定業務があります。

入居審査でチェックするのは、
借主の勤め先や勤続年数や年収などです。

ちなみに現在では多くの不動産会社が
入居審査を保証会社に任せているケースが
多くなっています。

その保証会社の審査は上記と同じ項目に加えて、
中には業界のデータベース(過去の家賃支払い履歴等)
を閲覧する会社もあります。

入居審査では勤務先が重要となりますが、
最近では20代30代の働き方が変化してきました。

今までは一つの企業に永く勤めることが推奨されて、
転職を繰り返すことは「良し」と
されていませんでしたが、
近年は「フリーランス」という働き方を
よく耳にするようになりました。

フリーランスとは、
会社や団体などに所属しないで、
自分の得意分野の仕事を受注してる人々のことです。

この名前の由来が面白く、
中世ヨーロッパでは、
契約によって有力者に仕えた騎士を
フリーランス(ランスは当時の武器である槍)
と呼んだことからきているそうです。

当時の有力者に売り込んでいたのは
「槍の使い手としての個人能力」だったのですね。

インターネットが社会に浸透することで、
ライターやデザイナーやプログラマーという、
個人能力を生かせる仕事が増えたことと、
大企業でも副業を許可する流れが、
フリーランスを増やす下地にあるのかもしれません。

内閣府は昨年7月の時点で
フリーランス人口を341万人と推計しています。

これは専業フリーランスの数ですが、
副業も加えると1,119 万人(日本の労働人口の17%)
にもなるようです
(ランサーズ株式会社調べ、2018年度)。

入居希望者の5人に1人がフリーランスに関わっている、
ということになるようです。

今後も日本の社会は
多様な働き方が増えていくことになるでしょう。

新型コロナの影響でテレワークが当たり前になり、
自宅や共有オフィスなどで仕事をこなすのが
一般的になると予想されますが、
その際に引っ越すときにネックとなるのは
「入居審査」です。

実は彼らの収入には個々に差がありますので、
その実態を把握することが入居審査の肝になります。

フリーランスに近いカテゴリーは「個人事業主」ですが、
この個人事業主の入居審査は
賃貸の現場で昔から行われていました。

会社勤務であれ個人事業主であれ、
正しく収入を申告すれば税金を納めているはずなので、
それが証明になります。

さらに得意分野で収入を得ているのであれば、
その成果物として記事や写真やデザインを、
インターネットで確認することができます。

難しいのは「始めたばかりで実績の乏しい人」
「収入を正しく申告していない人」などですが、
これは本人面接と、
前述の成果物と、
連帯保証人(保証会社でよし)で判断することになります。
 
現実問題として「いい人に住んでもらいたい」
と考える大家さんとしては、
それなりに年収があるのに
勤務先がないばかりに入居審査で落としてしまう、
というのは残念です。

最近の保証会社の中にも、
フリーランス向けに独自の基準で審査することで、
これまで杓子定規に判断していた審査を
見直す会社も出てきています。
 
たとえば保証会社を使わない大家さんの場合、
彼らが収入や納税証明を提出できない事情のとき、
本人の人柄や前述の成果物などから、
どのように支払い意思と能力を見極めるか、
が重要になってきます。

「疑わしきは入居拒否する」のも一つの選択ですが、
一方で空室を長引かせることもできませんので、
その方針を不動産会社と
協議しておくことも必要になってきています。

このような時代変容を
しっかりと注視していくことは、
不動産運用にとって大事なことの一つとなります。

この記事は当社のオーナー向けニュースレター2020年11月号に掲載されたものです。

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