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トラブルと空室の多い物件は 共通している!?

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現場の管理スタッフに
「大家さんの収益を守るための賃貸管理」
について話し合ってもらいました。


「空室とトラブルが多い物件は共通している」、
という意見がありますね。
皆さんはどう思われますか︖


空室とトラブルの原因は別ものではないでしょうか。
空室の主な原因は、
立地、間取り、設備、築年数などの物件概要だったり、
家賃や礼金やフリーレントといった募集条件などが
大きな要因でしょ︖


上手に募集されていないとか。笑


それもありますね。
賃貸で起こるトラブルは、建物や設備に問題があるとか、
渦中の人に原因があるケースが多いですよね。
そもそも原因が異なると思いますけど。


たしかにそうですね。
もし建物や設備の原因でトラブルが多く起きているなら、
それは解決しなければなりませんね。
貸主さんは安心して暮らせる住居を
借主に提供するのが義務ですから。
一方で、そのようなトラブルの多い物件に
入居したがる人はいませんから、
それが空室につながる、とも言えますよ。


でも、建物・設備には寿命がありますから、
借主さんに迷惑を及ぼすトラブルを
ゼロにすることはできません。


たしかにゼロにはできないけど、
借主さんの迷惑度を最小にする努力は必要です。
さらに故障などを未然に防ぐための点検や、
事前の交換や修理もできますから、
やはりトラブル防止と空室とは無関係ではないでしょう。


トラブルの多い物件は空室リスクが高いのは事実ですね。
内見中にトラブルの要素を感じた人は決めてくれないし、
入居してもすぐに解約されてしまいます。
そこに因果関係はあると思いますね。


管理スタッフにとってトラブルと空室は大敵ですよ。
この2つに共通する因果関係とは何でしょう︖


トラブルが多い物件の共通点で言えるのは、
「施設内の管理状態が悪い」ということです。
例えばば、集合ポストの周りにDM やチラシ等が散らばっている、
自転車の置き方がバラバラで整列されていない、
ゴミ集積所に粗大ゴミが放置されている、
玄関前の通路に雑誌や子供自転車のような私物が
置かれたままになっている、
共用部分が全体的に汚れている、
などの状態です。


管理スタッフとしては恥ずかしいことばかりですね。


いや、しっかり管理されていれば防げることですよ。
だから「良い賃貸管理」が必要なんです。


でも、なぜ管理状態が悪いことがトラブルの多い物件を
生み出すのでしょうか︖


もし、相場の家賃を負担しながらも、
それなりの環境で暮らしたいと望んで入居した人は、
Dさんが列挙した状態を見たら、
クレームを言うか退去してしまうでしょう。
一方で、そこまでの意識がない方は、
例えば、玄関前の通路に不要になった雑誌の束を
置いている入居者がいて、
それを誰も注意しないという現実を見たら、
「ならば自分もいいかな」と、軽い気持ちで置き始めます。
自宅内で邪魔な荷物を見なくて済みますし、
スペースも空きますからね。
それが蔓延していくことで物件全体が「だらしなく」なっていきます。


これは、入居ルールを守ることが苦手な人には好都合ですね。
類は友を呼ぶといいますから。


もうひとつ怖いのは、
例えば家賃滞納などの悪質な借主にとっては、
さらに好都合な環境になるかもしれません。
家賃以外の督促状などの郵便物は見たくないので放置しても、
誰も目に留めないでしょうから。


ルールに無関心という環境は、犯罪を犯すような人にとっても
住みやすい条件になってしまうかも。


そこまで言うと過剰に心配しすぎ、と思いますけど…。
ただ、管理状態を悪くしたままにすると、
我慢できない人は脱出して、容認できる人たちが残り、
トラブルを増やし空室を増やすという、悪い循環は理解できます。


私は空室の原因として物件概要や募集条件を挙げましたが、
「管理状態が悪い」というのも加えた方がいいですね。


空室対策というと、家賃を下げたり、
物件のバリューアップを思い浮かべますが、
このような行き届いた管理を継続していくことで、
入居率の向上とともに、滞納やトラブルの少ない物件に
育てていくことができますね。
結果的に長く住んでくれる人が増えて、
ますます入居率が高くなり、優良な入居者が集まるという、
良い循環に転換することができます。


すっかり手前味噌の対談になってしまいましたけど、
私たち管理スタッフの責任も大きいですね。


結論としてはトラブルと空室には密接な因果関係があり、
それを良い方向に持っていくには「適切なルールと管理」が必要、
ということになりますね。


それが、
借主さんに長く住んでもらえるうえで最も効果のある手段です。

この記事は当社のオーナー向けニュースレター2022年4月号に掲載されたものです。

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