今回も、週刊誌やビジネス誌に執筆するライター
のA記者と不動産業界向け新聞のB記者、不動産ネッ
トメディアの編集を手がけるC記者の3名で、2021
年の賃貸住宅業界の上半期を語ってもらいました。
業界通ならではのリアルな展望が語られました。
賃貸住宅管理業法が施行
Ａ
2021 年の賃貸住宅業界もいろんなニュースがあり
ましたね。その中で賃貸住宅管理業法の全面施行が
大きな話題になった。昨年12 月15 日にサブリース
業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化にかかる
措置が先だって施行されていたけど、今年6月15日
に賃貸管理業者の登録制度がスタートしたわけだね。
Ｂ
元をたどれば賃貸管理はアパート経営の御用聞きか
ら始まったと言われてます。自然発生したビジネス
だから、世の中での立ち位置も不明確なままでした。
本法律で社会に認められるという感慨を持つ事業者
も多いでしょう。
Ｃ
管理会社の団体である日本賃貸住宅管理協会は法律
施行にあわせて新聞に全面広告を出しました。気合
いが入ったという感じでしたね。
Ａ
来年6 月までに管理戸数200 戸以上の賃貸管理事業
者は国交大臣への登録が義務付けられる。業務管理
者の設置や、違反には業務停止の処分が課せられる。
管理会社の社員は賃貸不動産経営管理士の勉強をし
ているらしい。
Ｃ
その資格取得に必要な知識の中には、建物管理の実
務も含まれます。今年は「賃貸住宅内での事故」が
大きく注目されましたから、建物を安全な状態に保
つことの価値が増しています。
Ｂ
4月に東京・八王子のアパートで階段が崩落して、
住民の女性が亡くなった事故のことですね。アパー
トを販売した建設会社はコストを下げるために外付
け階段に木材を使用していました。国の調査では、
合計213棟で木材が使われているとみられています。
Ａ
事故直後に破産申請するという建設会社の責任逃れ
には怒りの声が上がっている。業務上過失致死の疑
いで捜査が進んでいるし、刑事罰がくだされるのは
間違いないだろう。
Ｂ
管理会社やオーナーにとっても大きなリスクだと思
います。しかし、建築確認がとれている物件を購入
しているわけで、オーナーや管理会社がどこまで責
任を問われるべきなのか、困惑の声もありました。
このニュースは引き続き、注目されそうです。
事故物件の告知義務は3年まで!?
Ａ
5月には国交省から事故物件の告知義務に関するガ
イドライン案が発表されたね。
Ｂ
これまでは事故物件、いわゆる心理的瑕疵物件の告
知や取り扱いには規定がありませんでした。なかに
は勝手な認識で対応して、トラブルになることもあった。
Ａ
心理的瑕疵が発生しても、次の次の入居者には告知
する義務はないという俗説だな。事故物件に従業員
が入居者として短期契約し、次の人に告知しないで
貸すといったやり方も横行していた。でも、法律的
な根拠は全くなかったんだよな。
Ｃ
今回発表されたガイドライン案では、殺人や自殺、
火災による死亡が発生した物件に関しては、事件発
生から3 年間は入所希望者に対して告知すべきと
なっています。
Ｂ
一方で、病死や老衰、家庭内での事故による死亡に
関しては、告知義務は発生しないとしていますね。
ただし、孤独死などで遺体の発見が遅れ、特殊清掃
をした場合などは、やはり3 年間の告知義務がある
とされています。遺体発見までの日数など、具体的
な目安は決まっていないため、こちらも個別の判断
に任されそうですね。
Ａ
高齢世帯が増えるなかで、病死などは告知不要とい
うのは時代にマッチしていると思う。
Ｃ
国交省は、6 月までパブリックコメントを公募して
いました。それを反映して、今夏に改めて正式なガ
イドラインを発表する予定です。勘違いしてはいけ
ないのは、これはガイドラインに過ぎないことです。
ある管理会社の代表は「可能な限り借主の気持ちを
汲んで、特に聞かれたら丁寧に対応することが宅建
業者のとるべき姿勢」と語っていました。
Ｂ
心の問題なので柔軟な対応が大切ですね。
お部屋の内見時の安全をどう守る!?
Ｂ
今年は、賃貸物件の内見客を装った脅迫・強盗事件
が多発していますね。
Ｃ
3月には東京都で、5月には千葉県で、物件案内時の
不動産会社従業員が被害に遭ってます。
Ａ
被害者はどちらも女性だ。賃貸物件の案内は、若い
女性従業員がひとりで対応することも多く、セキュ
リティや防犯面の課題がある。複数の従業員で物件
案内しようにも、コストがあわない。無人内見がで
きるシステムやスマホの位置情報を活用する防犯ア
プリなどで対応するしかないのかな。
Ｃ
一方で、不動産会社従業員が加害者になった事件も
ありました。4 月、九州地方の管理会社に勤めてい
た男性社員が、女性客の物件案内時にわいせつ行為
をした事件です。
Ｂ
報道では、被害者の女性は、携帯番号や住所などの
個人情報を渡していたので、逃げ出すことができな
かったと言っているようです。
Ｃ
賃貸ビジネスは合鍵まで管理する職業なのだから、
あらためて高い倫理観が必要だと思いました。ただ
最近では、製造番号だけでネットで合鍵が作れるサー
ビスまである。地場大手の管理会社では入退室記録
がとれる専用の部屋を作るなど、鍵の管理だけで、
毎年数百万円のコストがかかると言っていました。
悪いことする奴は常に上をいくから、悩ましい問題
だね。
さらばインドの黒船。スルガ問題再燃
Ａ
OYOが賃貸不動産から撤退したね。インドの黒船と
騒がれたけど、取材すると不動産ビジネスの知識が
全くない人が多くて驚いたよ。
Ｃ
それが逆に新しいと思ったのかも（笑）。でも、「やっ
ていることはマンスリーマンションと同じ」と冷め
た評価の業界人も実は多かった。
Ｂ
とにかく物件を集めるために、家賃相場を無視した
借り上げが横行していました。それで救われたオー
ナーもいましたね。でも、不動産会社を辞めてOYO
に転職した人もいて、このあいだ連絡したら、前に
いた会社よりだいぶ規模の小さい不動産会社に再就
職していて、苦労しているようです。
Ａ
特に新しいビジネスモデルが生まれたわけでなく、
混乱だけを残していった印象だな。混乱といえば、
スルガ銀行問題が再燃したね。シェアハウスだけで
なく中古マンションを一棟買いしたオーナーも被害
者組織を結集した。
Ｂ
スルガ銀行日本橋店の前でデモ活動を始めました。
一方でシェアハウスのように家賃が全く入ってこな
いとか、建築途中で止まっているという人が多いわ
けでもなく、スルガ銀行がどこまで交渉に応じるの
かは不透明です。
Ａ
シェアハウスの時は建物を引き渡せば債務免除とい
う形で解決をはかったけど、裁判で判決が出たわけ
でなく、あくまでスルガ銀行側が和解に応じただけ。
三為（さんため）業者に高値で物件を売りつけられ
たら、もれなく救済されるというわけではないんだ
よな。
Ｃ
スルガ銀行問題で気になるのは、販売業者、銀行、
投資家など、不動産投資に関わった人から、入居者
ニーズについての声が聞こえないことです。賃貸ビ
ジネスは入居者が払う家賃が全ての源泉でしょう。
だけど、管理の現場以外で、そのことに気がついて
いない人が多過ぎるんじゃないですかね。
Ｂ
シェアハウスオーナーの中には、サブリースで家賃
が入ってくるという皮算用だけで、物件を見たこと
もなかった人が大勢いました。そのうちの一人は家
賃が入ってこなくなって始めて物件を見に行き、奥
さんと二人で草むしりから始めました。元は真面目
な人で、隅々まで掃除をする内に買ってしまったシェ
アハウスが、いかに住む人のことを考えていないの
か気がついたそうです。本当なら、入居者の立場に
なれる良い大家さんになったかもしれないと思っ
て、切なくなりました。
Ａ
それは…たまらないね。そういう人にはいつかまた
賃貸経営をやって欲しい。
Ｃ
一方でシェアハウス問題の黒幕とされる人物は、「金
儲け」を教えるという触れ込みでSNSの動画サイト
で視聴者を集めていますよ。
Ａ
そういう人には賃貸業界に関わってもらいたくない
ね。これからの下半期も、五輪後の景気動向やコロ
ナのワクチン普及などで話題は尽きないね。また良
いネタを持ち合って集まりましょう。
※この記事は当社のオーナー向けニュースレター2021年8月号に掲載されたものです。
