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不人気な3点ユニットバスの 賃貸住宅のリフォーム・リノベ事例

“3点ユニットバス” は入居希望者に人気が無く、家賃下
落や長期空室の原因になります。今回は3 点ユニット
を人気物件に変えたリフォーム事例を紹介いたします。

1964 年の東京オリンピックで誕生
 
3 点ユニットバスとは、「お風呂」「トイレ」「洗面台」
が同じスペースにセットになったバスシステムです。
ちなみに、「お風呂」と「洗面台」のセットは2 点ユニッ
トバスと呼ばれています。実は3 点ユニットは1964
年の東京オリンピックで誕生しました。ユニットバス
誕生前までの浴室は、床や壁の防水性に気を使いなが
らモルタルとタイルで仕上げる工法が一般的でしたが、
施工に時間がかかるというデメリットがありました。
当時はオリンピック開催に向けて多くの施設が作られ
る中、建築業界では職人不足に直面していました。そ
こで、工期短縮と軽量化を実現する目的でプレハブ型
の浴室システムが誕生したと言われています。最初に
都市ホテルで導入され、やがて、特に単身者向け賃貸
住宅に広がりました。

事例①ローコストのリフォーム事例 
(参考工事費︓15 万円前後)
 
これは、費用を抑えたリフォーム事例です。
既存の3 点ユニットに浴室用の「塩ビシート」
という粘着剤付化粧フィルムを貼り、不人気の
ツーハンドル水栓をシングルレバー混合水栓に
交換しました。LED 照明付の鏡の採用で
オシャレ感を演出できました。
交換を含め工事費は15 万前後が相場ですので、
ユニットバスを丸ごと交換する工事の1/3~1/4程度の費用です。
3点セットでも気にならないという一部の入居希望者には
受け入れてもらえる対策です。

事例②シャワーとトイレを分離した事例
(参考工事費︓60 万円~ 80 万円)
 
左下の写真は、既存のユニットバス内でシャワーと
トイレを分離する事ができるユニットバスです。最近
では、「湯船を使わずシャワーだけで済ませる」という
単身者が増えたと言われています。このようなニーズ
の変化に合わせ「シャワーで十分」という入居者層に
受ける対策です。工事費はかかりますが、既存のユニッ
トバス内で工事ができるので、居室を狭くしたり、キッ
チンや収納をいじらなくてもよいのがメリットです。
ただし、既存のユニットバスのサイズや梁(はり)な
どで施工できないケースもありますので、専門家によ
る調査が必要です。

事例③シャワーユニットを設置して脱衣室スペースを作った事例 
(参考工事費︓80 万円~ 100 万円)
 
単身物件には脱衣所がないお部屋が多く、それが不
人気の理由になります。そこで、既存の3 点ユニット
と収納のスペースに、シャワーユニットバスと、ト
イレ、洗濯パン、独立洗面台を設置する事で脱衣室と
しても活用できるスペースをつくる事が可能です。多
くのケースで家賃UP を実現できます。既存のユニット
バス廻りの工事も必要になってくるので工事費は最も
高額ですが、「室内洗濯機置場」「独立洗面台」は入居
希望者にとても人気の設備ですので、募集の際にイン
ターネット上でも注目されるリフォーム事例です。

まとめ
 
今回は3つのリフォーム事例をご紹介いたしました。
3点ユニットのままでも家賃を大幅に下げれば入居は
決まるかもしれません。しかし家賃を下げてしまうと
入居者属性の低下に伴う騒音やゴミ出し等のトラブル、
マナー低下によって「普通の入居者が退去してしまう」
ということも考えられます。長く賃貸経営を続けるた
めの資産価値を下げない対策がす。それぞれの物件の
事情に合わせた適切な対策が必要です。

※この記事は当社のオーナー向けニュースレター2021年9月号に掲載されたものです。

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