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コロナ禍の賃貸経営 ~これまでと今後を考える~


新型コロナ問題がなかなか収まりません。今回は、コ
ロナが賃貸経営に与えた影響と今後の「あり方」につ
いて考えたいと思います。


去年の4月頃にある専門家が「コロナが収まるまで2
年以上かかる」と言ってるのを聞いて「まさかー」と思っ
てましたが、それが現実になりましたね。


完全な終息は諦めて共存していくしかないみたいです。
ウィズコロナですね。


まず、コロナ騒動が始まったばかりの去年4月5月の
時点では、賃貸経営はコロナ不況から「空室」と「滞納」
という大問題に襲われるのでは、と言われましたね。
実際にはどうだったのでしょうか︖


もちろん地域差はあると前置きした上ですが、居住用
物件とテナント物件で大きく異なりますね。テナント
賃貸は、店舗や事務所の撤退が相次いだので空室率は
かなり悪化しました。賃料の減額請求も多く寄せられ
たと聞きますね。


それに対して居住用は、総じて心配したほどの事態に
はなりませんでしたね。コロナによって新規需要は減っ
たけど、移動の自粛で解約も減ったので、プラスマイ
ナスで大きな空室率悪化にはならなかった、というこ
とでしょうか。


去年春の新規需要と言えば、単身者向けの物件が一番
に影響を受けた感じがあります。僕の1K マンションで
も学生や外国人や法人需要が減りましたからね。


たしかに去年3月の転勤は減ったようです。でも秋に
はかなり戻ったとも聞きますね。


空室問題に関係する話題として、新しい借主のニーズ
が生まれましたね。リモートワークが増えたことによっ
て、入居者アンケートの上位に「仕事専用スペース」「宅
配ボックス」「換気や通風」「遮音性」「部屋数」などへ
の要望が並ぶようになりました。今まで言われていた
「日当たり」や「駅近」より上回ったようです。それを
求めての転居が増えたのですよね。


以前は不人気だった「部屋数の多い物件」が見直され
ている、ということですね。そういう物件を所有して
いる大家さんにはチャンスになります。


その利点を強調することが大事ですね。


もうひとつ、リモートワークにはインターネットが必
需です。それも、「ただ使える」よりも「高速でサクサ
ク使える」というニーズに変化しています。


「インターネット無料物件」が増えていると聞きますが、
そこに「高速」という条件も検討課題ということですね。
これらは、今後もコロナと共存の賃貸経営を模索する
ときに、とても参考になるニーズです

A。
滞納はどうですか︖景気悪化が長引けば、当然に収入
が減少して滞納が増える、という連鎖が起こると予想
されていましたけど。


じつは興味深いデータがありまして、公益財団法人日
本賃貸住宅管理協会の家賃滞納率の推移を見てみると、
2019 年より2020 年の方が良くなっているのです。具
体的には全国の2 ヶ月以上の滞納率が、2019 年の
1.0%が2020年に0.9%に、若干ですが改善しています。


その理由になるか分かりませんけど、不動産会社や家
賃保証会社が、入居者に受給が可能な各種助成金申請
をサポートしながら家賃を回収していると聞きました。


当面の生活資金が確保できる緊急小口資金や総合支援
資金とか、家賃の負担を軽減する住居確保給付金など
の情報提供とサポートですよね。僕もこれらが、滞納
率が悪化していない理由のひとつなのだと思います。


一方で、リーマンショック以上の景気後退と言われて
ますから、これから失業率の悪化などの影響が出てく
る可能性もあります。特に非正規雇用の失業率は心配
です。コロナ禍が続く中では滞納について油断はでき
ないですね。


住居確保給付金は、今年から最長12 ヶ月までの給付可
能となりましたからね。今後も入居者へ積極的に助成
金などの情報提供をしていくことが大事ですね。


それから、賃貸経営者向けの給付金や軽減措置もあり
ますから、該当する大家さんは活用すべきですよね。


今回のまとめとしては、テナント賃貸は別として居住
用賃貸は、新型コロナの影響は限定的なレベルで済ん
でいる、と言ってよいと思います。ただ、コロナとの
共存が続く中で景気悪化が長引くとすると、空室と滞
納について油断はできません。特に空室問題は、新し
く生まれた借主ニーズを自分の物件対策に取り入れる
かの検討が必要です。同じ時期に募集中のライバル物
件に対して、少しでも競争力をつける意識ですね。

この記事は当社のオーナー向けニュースレター2021年10月号に掲載されたものです。

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