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外壁塗装の工事代金は、一括で経費として計上できますか?

賃貸G&A

Q.築12年の木造アパートを所有していますが、初めての外壁塗装を検討しています。工事の見積金額は500万円です。青色申告をしているのですが、支出した金額は一括で経費として計上できるのでしょうか。

A.賃貸経営にリフォームは“付き物”ですから、長い賃貸経営の間には多額の工事代の支出が必要になりますね。そのときに「修繕費」か「資本的支出」かというテーマが持ち上がります。どちらかによって税額が違ってきますから大きな問題です。
修繕費とは、その年度に一括で必要経費として計上できる支出です。資本的支出とは、かかった金額は資産として計上されて、数年に分けて減価償却という必要経費として処理されます。
どちらも、最後に所得から差し引かれる額は同じですが、早く必要経費とした方がキャッシュが手元に残るので、いろいろな選択肢が広がります。できるだけ、単年度で経費計上できる費用は計上すべきでしょう。ご質問は、計画している外壁塗装500万円の工事が「修繕費」となるか「資本的支出」と見なされか、ということですね。

Q.どんな工事なら「修繕費」として計上できるのですか?
A.まず、言葉の定義ですが、修繕費とは、汚損・破損した部分を元に戻す修繕や、維持するための定期的な修繕のための支出です。資本的支出とは、資産価値を増やしたり耐久性を増すための支出です。この定義によれば、アパートの外壁塗装のための支出は新築時の状態に戻すための工事ですから「修繕費」と見なされます。ただし、塗装の質を上げる(建築時はアクリル塗装だったが耐用年数の長いフッ素塗装にする)とか、一部にタイルを貼る、などのグレードアップが伴うと、資産価値や耐久性を増すことになるので「資本的支出」と見なされます。気を付けてください。

Q.どちらか判断が難しいときもありますね。

A.「修繕費」か「資本的支出」かの判断には、まず「少額又は周期の短い費用」は、その全額を修繕費とすることができる、という規定があります。少額とは「20万未満」で、周期の短いとは「だいたい3年以内」です。つまり、たとえ資本的支出に該当するものでも20万未満か、あるいは、だいたい3年以内の周期で行われている支出なら修繕費とすることができます。
この2つに該当しない場合は、前述の定義に照らして「修繕費」か「資本的支出」かを判断します。「破損・汚損箇所を元に戻す修繕」なら修繕費、「資産価値の増加や用途変更を伴う修繕」なら資本的支出です。工事内容によっては、どちらか判断が出来ないときがありますね。そのときは「60万円基準」と「前期末の取得価額のおおむね10%相当額以下」という便法がありますが、少し分かりにくいのと、今回のケースに該当しませんので説明は控えます。
最後に、具体的な事例で説明しておきましょう。たとえば、バランス釜が壊れて全室を交換するのに500万円かかった場合でも、内容から「修繕費」です。これを給湯器にグレードアップする場合は「資本的支出」となります。
20室に4万円のテレビ付きドアホンを設置すれば資産価値が上がります。しかし、合計80万円かかる場合でも、一部屋当たり20万未満なので修繕費(あるいは消耗品費)です。間取を2DKから1LDKに変える場合は用途変更なので「資本的支出」です。退室の後、あまりに部屋の状態がひどくて、壁や床を元に戻すための工事に100万円かかったとしても「修繕費」です。つまり、「元に戻す修繕」か「資産価値が増加する」かで判断するのです。

築10年を超えてくると多額の費用のかかる工事が必要になってくるでしょう。支出をなるべく抑えながら効果の高いリフォームを心掛けてください。その際に「修繕費」か「資本的支出」かの判断も大事です。手元に残るキャッシュに大きく影響しますから。

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